http://esf.sh.soufun.com搜房二手房网 2009 年10 月28 日 易宪容 上海证券报
眼下,中国房价的持续上涨,正在侵蚀着政府为扩大内需而出台的一系列经济刺激政策的实施效果。从某种程度上讲,高房价对中国扩大内需或已产生了严重的挤出效应,尽管这是一个老问题,但在当前“保增长、扩内需和调结构”的大背景下,这个问题更值得引起我们的高度关注
确实,从国家统计局最新发布的数据来看,9月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨2.8%,环比上涨0.7%;新建住房销售价格同比上涨2.7%,环比上涨0.8%;90平方米及以下新建住房销售价格同比上涨4.9%,环比上涨1.0%。从表面上看,房价的上涨幅度并不高,但从实际情况分析,在房价本来就居高不下的基础上,今年以来北京、深圳和上海等城市的房价再创历史新高,房价的上涨幅度“十分惊人”。
今年以来国内部分城市房价之所以会出现如此大幅度的飙升,这主要是由住房的投资需求所推动的。因为,住房是兼具投资和消费的两栖产品。当住房作为消费品时,住房需求是有限的,是可由市场的供求关系决定的。但如果将住房作为投资品,融资获得的便利性、高杠杆率和投资者预期等因素都将会推升房价的上涨,此时住房的投资需求便是无限的。
进一步分析发现,当前宽松的信贷环境刺激了投资者对住房的无限投资需求,并不断推升房价上涨。我曾经说过,当住房成为一种投资品时,有便利、优惠的融资条件及前几年住房投资的赚钱效应等因素,都会导致仅靠增加住房供给是难以满足这种住房的投资需求的。这是导致当前中国房价为何会如此快速飙升、房价为何会如此高企的根本原因之一。
当然,高房价现象的长期存在,必然会对居民消费产生严重的负面影响或效应。这是因为,高房价“挤占”了居民的即时和潜在的消费能力。
我们不妨先以国际上认可的“房价收入比”、“价格租金比”和“绝对价格法”方法来衡量中国房价总水平的高低。以北京为例,北京市核心区域的房价收入比达到22∶1,已明显高于东京、伦敦和温哥华等其他国际性大城市。这意味着,如果居民想靠收取租金来投资住房的话,其投资回报率肯定会低于目前的利率水平,这说明目前国内的住房投资其实已为“炒作”而非投资了。此外,从北京和上海等地方的住房绝对价格水平来看,也已超过了美国和日本的国际大都市。但是,问题是眼下美国和日本的人均收入是中国人均收入的数倍甚至数十倍,如果再考虑汇率因素的话,那么中国部分城市的房价已经高得太离谱了。所以,住房的投资需求旺盛是推升眼下中国房价过高的最为根本的原因。
但是,如此高企的房价,对于住房的一般消费者来讲无疑是一个坏消息。因为,高房价已使当今中国的房地产市场基本上把住房的消费者挤出了市场之外。如果他们要想买得起住房,就得靠几代人的储蓄积累及家庭的未来收入才行。这样的购买住房,不仅导致了其后续的住房装修及家具等消费能力有限,而且还会引致几代人即时消费能力的全面下降。
值得关注的是,高房价也将对这部分家庭的未来消费产生巨大的挤出效应。例如,大部分收入将用于房贷月供,这不仅会导致一般住房消费者的日常消费全面萎缩,而且还会影响到他们的人力资本提升,最终将导致这部分家庭的收入水平固化和消费能力的削弱。
可以说,当前中国经济刺激政策的重点是要大力扩大内需。但在统计意义上,居民的住房购买不是消费而是投资。不过,从实际的情况来看,居民的住房购买却是他们最大的一份消费。这种背离的现象,很容易对我们的政策决策产生误导。
高房价不仅将对居民的即期和未来消费产生很大的负面影响,而且还会影响到当今中国正在展开的经济结构调整。
对此,我们一方面要采取适当的房地产信贷政策来保障居民的住房消费,另一方面也要避免再次以房地产投资特别是高房价来拉动GDP增长,以此来促进中国经济的稳定、持续发展。
(作者易宪容 为中国社会科学院金融研究所研究员)
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