http://esf.sh.soufun.com搜房二手房网 2009 年10 月30 日 叶国靖 第一财经日报
上海楼市的高位运行,让外资投行看到了抛售套现的良机。
日前,天安中国(00028.HK)再次发布公告称,将收购上海闵行区中房森林别墅一期57个单位,总代价约为7.55亿元。按照近2万平方米的建筑面积粗略估算,每平方米收购价在37750元左右。
“凯雷是有赚头的,它初始买入价很低。”刘德扬说。
2006年底,在并购徐工案中精力被消磨大半的凯雷转战别墅市场,出资1.2亿美元(约9.5亿元人民币)将中房森林别墅中的110套别墅纳入囊中。这是凯雷在中国内地完成的首个住宅房地产收购项目,中房森林别墅因此名声大振。
昨天,易居(中国)分析师薛建雄告诉CBN记者,中房森林别墅一期这57幢别墅,地面以上建筑面积合计在2万平方米左右,粗略估算,每栋别墅的建筑面积平均在351平方米左右。天安中国此次的收购单价约为37750元/平方米,每栋别墅的平均价格在1325万元左右。天安买入的代价不并高。天安中国溢价买入,其收购价依然拥有较好升值回报预期。它的进入势必会促进一批高端买家关注旗忠顶级别墅区。
从结果来看,凯雷就“用最少的钱购买了一个具有较大升值空间的项目”。薛建雄粗略计算,“从2006年11月16日、21日这两天集中成交的情况来看,凯雷买的那批110套房源,应该就是这一些房源,当时的销售均价只有20297元/平方米和20299元/平方米。”从官方网站“网上房地产”交易的数据来看,凯雷购买110栋别墅的初始买入成本(不含税费)应该不到8亿元。这就意味着凯雷当时买入这批房源的最后到手成本价不到900万元/栋。此次,天安中国7.55亿元购买的57栋别墅,栋均成交价是1324.56万元(含税费)。这就意味着凯雷每栋别墅的到手价较其买入成本,溢价不小。
刘德扬透露,一段时间以来,凯雷在上海房地产的表现较为活跃,除了参与济南路8号、参股复兴路隧道周边某项目,还在积极地寻找合作的投资标的,做好长线投资准备。
尽管以高价接盘,仍有分析师指出,天安依然有上升空间。
中房森林别墅所处的旗忠板块,聚集着绿城玫瑰园、长岛别墅,还有李嘉诚的和黄项目。薛建雄提供的可以参考的一个案例是绿城玫瑰园。绿城玫瑰园2007年2月开盘,至今推出的102栋别墅已售出90栋,平均每栋售价2337万元,其中9月份成交的3栋别墅均价高达58762元/平方米。相比之下,不足4万元的单价还是合算的。
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