http://esf.sh.soufun.com搜房二手房网 2009 年11 月5 日 张奕 解放日报
上海迪士尼项目已获国家有关部门核准的利好消息，极大提振了周边房地产市场信心。“搭车”迪士尼，昨天揭晓出让结果的住宅用地“川沙新市镇A08—03地块”和商业用地“浦东新区川沙新市镇B03—13A”，分别被上海象屿置业有限公司和上海市浦东新区房地产综合服务有限公司，以14024元/平方米和16197元/平方米的楼板价获得。业内人士认为，这两幅土地的价值或已被高估。
沾了点“迪士尼的皮毛”
昨天上午揭晓竞价结果的住宅用地“川沙新市镇A08—03地块”占地5.65万平方米，容积率为1.5，地块范围“东至华夏二路，南至A08—04地块，西至A08—01地块，北至A08—01、A08—02地块”。相关资料显示，从2005年初至今近5年时间中，川沙区域的土地供应总共7幅，除川沙新市镇A08—03地块为住宅用地外，其余6幅均为工业或商业等配套用地。由于从地理位置看，该地块与意向中的“迪士尼项目”直线距离在3公里左右，因而受到广泛关注。
最终，上海象屿置业有限公司以11.9亿元的高价，溢价264％竞得了川沙新市镇A08—03地块。这一住宅地块的楼板价高达14024元/平方米，已经超过目前川沙最贵楼盘的售价，仍超出了一些市场人士的心理预期。而“浦东新区川沙新市镇B03—13A”的成交价相比底价溢价427%。戴德梁行综合住宅服务华东区主管伍惠敏认为，目前当地房价已处高位，或已透支未来溢价空间。
楼板价远高出周边楼盘
据系统数据显示，川沙板块目前在售的项目中，普遍价格位于1.2万元/平方米左右，最高的鼎鑫名流苑达到1.4万元/平方米左右，较低的在售楼盘天和湖滨花园成交均价仅8600元/平方米左右。川沙A08—03地块14024元/平方米的楼板价已比周边普通楼盘的售价高出六成以上。
有关专家认为，以该地块的规模来看，只能建成一个中型社区，因此很难通过一个项目的建设来改变区域的居住水平和生活配套。从这点来看，该项目未来对周边房价的影响有限。
据上海中原地产介绍，受坊间传言影响，从今年3月至10月，有“迪士尼概念”的三大热门小区城西小区、妙栏小区及界龙新世纪公寓的二手房价，已涨了30%左右。另据21世纪不动产监测，最近南六公路附近别墅带看量和成交量都有小幅增加，成交价格上涨约2成，如上海蓝堡、枫丹白露和建德南郊，今年上半年价位在1.5万元至1.6万元/平方米，目前价位在1.8万元至2万元/平方米。
21世纪不动产上海区域市场中心分析师黄河滔认为，“迪士尼”周边的楼市交投集中的川沙、周浦板块，短时间内再度大涨的可能性较小，一些待建、在建、在售的项目可能会放缓开发、销售节奏。
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