最近二套房贷收紧政策的“风声”四起，去年10月以来执行的购房优惠政策是否“续期”成为焦点，也为房交会后的昆明楼市及明年后市走向增添了变数，昨日记者从各银行及中介机构了解到，随着昆明部分银行全年贷款任务的提前完成，到了年末便开始纷纷勒紧“贷口”，多数银行早在两个月前就已“惜贷”，虽然首套房一如既往地执行“首付两成、利率7折”的优惠政策，但年末二套房认定标准调整趋严已成共有趋势，“首付30%—40%，利率上浮10%”成为当前昆明多数银行执行的二套房策略，购房者忙寻新“贷家”，却发现可以享受的优惠越来越少，而昆明二手房成交量也出现下滑趋势。不过，业内人士表示，二套房贷利率上调不会像上一次那样掀起楼市巨澜，因为市场早有心理预期，而更主要的是经过多次降息，利率水平相对较低，提高10%影响并不大。

房贷从紧优惠利率申请难

袁先生前不久相中了一套位于一环“非常天地”旁的82平米的二手房（总价62万），打算这两天买下来，但却被告知原先中介帮他计算的供款额要再加点，因为“银行在二套房认定标准有了变化，利率将按基准利率的1.1倍执行”。看着额外增加的购房成本，袁先生掂量了一下自身资金能力，最终选择放弃。

虽然多家在滇银行均宣称“目前没有收到取消7折利率的文件，央行也没有明确是否取消该优惠政策”，但实际上，年初的一律“利率七折”优惠，现在亦只有首次置业者可以享受，多数在滇银行年初一向宽松的二套房贷政策在两个月前就已提前收紧，取消二套房利率优惠，并上浮10%。

“这两个月，房贷申请超紧，争取利率优惠更是难上加难”，荣城房产副总经理毕国勇感受深切，“早在两个月前，大部分银行就已收紧政策，加入‘严格执行二套房’的阵营，原先政策都很宽松，二套房首付可以低至20%，利率优惠7折。现在大部分银行都要求首付30%（部分银行最低须40%），利率上浮10%，优惠套餐没有了”。他表示，多数在滇银行在二套房认定标准上有所变化，由原来的以个人为单位变更为以家庭为单位，释放出强烈的收紧房贷的信号。此外，记者也从其他中介机构了解到，自8、9月份以来，在二套房贷操作中，除工行等少数银行表示“按基准利率放贷”，中行、建行等银行则表示“已按基准利率的1.1倍来执行”。

“上半年银行为争夺客户放贷过猛，到了年底，因贷款额度用尽，所以只得收紧。我们经常打交道的交通银行因全年贷款任务提前完成，最近已暂停二套房贷业务，我们只有转战别的银行，但能够申请到优惠利率贷款的银行很少。”玛雅房屋云南总部副总经理卞东晓表示。

部分银行仍有操作余地

当然，并非所有在滇银行都在收紧，部分股份制商业银行由于额度未用完，所以，操作中仍有“弹性”空间，一些二套房贷业务甚至可与首套房贷享同等待遇。“我们打交道下来，中信银行等部分股份制商业银行二套房贷政策现在还比较宽松，容许你在首套房贷未还清的情况下，在购买二套房时可享首付两成、利率7折政策。”卞东晓向记者透露。不过，这种“容许”是有条件的，“如果你是单身，在前一套房贷未还清的情况下，再购置一套房，我们就认定为二套房，首付就需30%，利率上浮10%。如果第二套房是在婚后所购，可按首套房政策执行。”中信银行昆明分行一位工作人员解释道。

那么，银行二套房贷政策收紧，哪些人会首先受到限制？对此毕国勇表示，银行可能会根据客户的资产、信用以及风险承受能力等情况为标准，确定给予哪些客户利率7折优惠。“比如，客户个人信用报告中有不良记录的、职业不太稳定的、或者资产状况不太好的，就不属于优质客户之列，利率优惠就无从谈起。”

政策收紧二手房市场受波及

由于二套房认定标准起变以及二套房贷政策收紧，昆明二手房市场还是受到不小冲击，“我们的一些客户因为政策收紧，购房成本大大增加，按照自身资金能力，只能放弃购买”，毕国勇对此颇为无奈，“二套房政策收紧后，荣城房产二手房成交量已下滑10%。”不过，卞东晓分析称，二套房贷收紧只是部分原因，昆明二手房市场在8月一度达到高峰，9月回落，在10月份遭遇“黄金周”及房交会，分流了二手房市场客户，再加上目前昆明二手房价已经达到一个高点，甚至房价超过了同区域的其他新盘，所以，目前二手房交易量下滑在所难免。相比之下，新盘市场反应就要缓和一些，大多数新盘前期房源销售速度很快，且有的无房可卖，因此，该政策对一手房市场的影响尚不明显，有待后市考验。

开发商不会加快推盘速度

去年10月后陆续出台的降息、减税政策大多数为期一年，而今年房价、地价飙升使得这些政策是否续期面临很大不确定性。目前北京、上海等地出现的“末班车效应”一方面促使购房人入市，另一方面也加速开发商推盘。而昆明楼市种种迹象却恰恰相反，新盘上市时间表逐步调慢，一些原计划年底推出的楼盘很可能要拖到明年3、4月份。随着明年昆明新盘的集中放量，那些所谓的刚性需求会否在今后二套房贷收紧的影响下变成水中月、镜中花呢？

开发商显得不以为然，“影响肯定是有，但不会造成太大干扰。”天骄北麓售楼部张副经理对此显得颇为淡然，据了解，尽管天骄北麓一期房源有1万套，但登记客户已超过3万人。开发商心里颇有底气和信心。而记者从翡翠湾、汇都国际2期、中央丽城2期等楼盘得到的反馈同样是“不会受政策影响，会按着计划走。”合富辉煌研究总监李纯玉认为，二套房贷政策对昆明楼市更多体现在间接影响上，与开发商的推盘节奏没有必然的联系，从房交会表现看，一些楼盘入市时间表一推再推，无非是时机不成熟、条件不具备、市场在变化等原因。专业人士认为，二套房贷利率上调不会像上一次那样掀起楼市巨澜，因为市场早有心理预期，而更主要的是经过多次降息，利率水平相对较低，提高10%影响也并不大。

算账比对让购房成本增加不少

“不仅首付要高出一成，利息也要高出不少。”昆明市区一家银行的信贷人员表示，二套房贷收紧后，购房成本自然会增加不少。

该信贷员给记者算了一笔账：假设购买一套125平方米，单价5000元/平方米的房子，总价62.5万元，贷款20年。在最优惠政策情况下，购房者首付20%，即12.5万元，等额本息向银行贷款50万元，贷款利率为基准利率7折即4.158%(5.94%×0.7)，购房者每月还款3072.22元（计算公式：每月还款额=贷款本金×月利率×(1+月利率)还款月数/(1+月利率)还款月数-1），还款总额为737333.26元，共支付利息237333.26元。如果二套房贷收紧，购房者首付40%，即25万元，等额本息向银行贷款37.5万元，贷款利率为基准利率上浮10%即6.534%(5.94%×1.1)，购房者每月要还款2802.53元，总共支付利息297606.33元。利息总额多出60273.07元。

□新闻链接住建部官员：

优惠年底或止

11月4日，住房和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林在接受记者采访时表示，鉴于目前经济回暖、房地产市场向好的形势，去年出台的一系列楼市优惠政策有可能在年底到期终止。

被终止的政策可能包括契税、营业税减免；首套及改善型购房按揭利率7折优惠；房地产开发项目自有资本金低额度等。

□各地表现

深圳尚未全面收紧

中介人士表示，“现在有些银行的二套房贷政策确实进行了调整，相比此前，二套房贷优惠申请难度大了不少。”虽然记者采访到的信贷员均表示尚未收到收紧二套房贷的明确通知，但是收紧预期却已经显现。“早在上周，支行领导就已经召集我们下面的信贷员开了通气会，表示二套房贷优惠政策随时都可能取消，提醒我们手里接的贷款‘单子’得赶快送审”，某股份制商业银行的信贷员告诉记者。

北京执行有松有紧

在北京工商银行某支行，记者询问了一名房地产贷款专员。对方称，在首付4成的基础上，现在还能给予二套房利率优惠，但要看贷款人各方面的资质。如果贷款人的资质较好，还是可以享受到基准利率的7折优惠。记者又询问，如果1个月后来贷款，优惠是否会取消？贷款专员表示，“暂时还没有接到这样的通知。”在中国银行北京某支行，相关的贷款人员同样表示，各种优惠还是有的，但也是要看客户的综合情况，并且在客户是否优秀的审核要求上提高了门槛。

上海利率优惠将取消

记者从沪上银行业内证实，已有国有商业银行率先上调了二套房贷的利率，达到监管层要求的基准利率的1.1倍。工行、建行上海分行官方接受采访时表示，目前还没有下发通知取消优惠利率，但是记者从建行内部了解到，正式文件近日就会出台，不仅取消二套房的优惠利率，而且将明令二套房的首付必须达到四成，否则不予放款。综合

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