http://esf.sh.soufun.com搜房二手房网 2007 年1 月11 日 李美霖 上海租房-搜房网
1．上海市及其各城区普通住宅租赁价格指数概况
本月上海普通住宅租赁价格指数为1235点，比上月下跌131点，环比跌幅为9.59%。一居室、二居室、三居室户型房屋平均月租金分别为1884元/月、2227元/月和2907元/月。
12月份上海普通住宅租赁市场主要呈现以下特点：
供应量大增，客源减少，整体租金水平全面下跌
本月上海租赁价格整体呈现下降态势，指数下跌131点，环比跌幅9.59%。各城区中，上月领涨的杨浦区指数大幅回调，环比跌幅为9.17%。
伴随岁末租赁淡季，租赁房源供给量增加明显，租赁市场的客户需求出现下滑。一度热租的售后公房租赁价格开始下跌，一般商品住宅租金水平持续走低。中端租赁市场表现有所分化，影响了租赁市场整体租金价格，在高端租赁市场上，部分区域供给量持续放大，有些房源出租情况并不乐观。内环的卢湾、静安、黄浦三区租赁价格呈现一定下降趋势，跌幅分别为4.97%、7.64%和7.84%；杨浦、长宁、普陀和徐汇四区房屋供给量明显增加，租金出现大幅下降。究其原因，一是因为客户选择年前退租而在年后租房，这部分客户不在少数；其次，年底工薪阶层获得跳槽机会而搬家从而让大批房源空置出来；另外，外籍人士陆续退租回国休假，很多大学生及留学生纷纷约满退租也给市场造成不小的波动。
从12月份挂牌样本量户型构成来看，上海的房屋租赁市场中三居室房屋挂牌比重依然较小，约占总套数的12.02%，而一、二居室房屋挂牌量相对较大，各占挂牌总量的46.36%、41.62%。与11月相比，一、二居室房屋挂牌量均有所上升。从各户型平均月租金的环比变化情况来看，一居室平均月租金下跌81元，环比跌幅为4.11%；二居室平均月租金下跌24元，环比跌幅为1.07%；三居室平均月租金下跌442元，环比跌幅为13.21%。
就12月市场来看，一居室月均租金在上月小幅上升之后又开始下降，但租金波动幅度不大。杨浦、浦东板块一居室租金全面下跌；黄浦二居室房屋被大为看好，价格坚挺；普陀三居室受挫严重，大户型租赁市场承受压力。三居室租赁价格下降，主要是因为受"住宅禁商"政策的影响，投入租赁市场的大户型不断增加，房源放量供给充足，而其单个价格过高，需求人群偏小。
3．区域普通住宅租赁结构及价格分析从样本的城区构成结构来看，本月浦东挂牌样本量所占比重保持最大，占全市样本总量的29.70%。徐汇、闵行、长宁、静安和普陀区的挂牌样本量所占比重略小，分别占全市样本总量的14.97%、15.97%、10.95%、9.09%和5.89%。闸北、卢湾、黄浦、杨浦和虹口区的挂牌样本量所占比重较小，五个城区的样本量总和约占全市样本总量的13.43%。
从样本户型构成结构来看，一、二居室房屋所占比重都有所上升，12月份一、二居室房屋租赁挂牌样本量分别占样本总量的41.62%和46.36%。三居室房屋租赁挂牌样本量所占比重较上月下降明显，仅占样本总量的12.02%。
本月一居室样本比重最高的城区为黄浦区，一居室样本占黄埔区样本总量的67.33%；比重最低的城区为闵行区，占全区样本总量的26.65%。二居室样本比重最高的城区为长宁区，占全区样本总量的54.74%；最低的为黄埔区，占全区样本总量的19.80%。三居室样本比重最高的城区为卢湾区，占全区样本总量的37.44%；最低的为徐汇区，仅占全区样本总量的4.78%。
本月租金水平出现大面积下跌，一居室跌幅较大的有长宁的中山公园、普陀的曹扬长风、武宁长寿、卢湾的新天地、闸北的原平路、虹口的曲阳以及黄埔的外滩和豫园，其中，下跌幅度最大的是长宁的中山公园，下跌319元，环比下跌12.62%。一居室租金涨幅最大的是卢湾的淮海中路，上涨294元，环比涨幅10.10%。二居室月均租金跌幅较大的有卢湾的淮海中路片区以及静安的曹家渡，环比涨幅分别为276元、212元。卢湾区各片区三居室月均租金整体下滑，其中淮海中路、鲁班路斜土路租金下跌500元以上。
浦东、徐汇、长宁和杨浦区的租金水平总体上表现出下跌的市场特征。一居室月均租金出现下跌的有普陀的武宁长寿、卢湾的新天地以及黄浦的外滩、长宁的中山公园，一居室月均租金环比跌幅超过两百元。杨浦一居室绝大部分房屋租金下跌，闵行一居室房屋租金上涨10.84%，卢湾、长宁、静安、虹口、徐汇、长宁和杨浦二居室租金水平全面下跌，普陀、浦东和徐汇三居室月均租金环比跌幅分别为13.28%、13.96%和12.91%，卢湾、长宁、静安、杨浦三居室月均租金均有不同程度下跌，其中普陀的石泉宜川、武宁长寿、卢湾的淮海中路、鲁班路斜土路、静安的静安寺、曹家渡、黄埔的南京东路、人民广场 、长宁的、中山公园、古北片区三居室月均租金环比跌幅在10%以上。
附：指数编制说明
编制对象：上海市普陀、卢湾、静安、闸北、虹口、杨浦、黄浦、浦东、徐汇、长宁、闵行11个城区的普通住宅，包括公房、普通商品住宅、经济适用房。
样本来源：来自多家样本单位房地产经纪公司挂牌信息、搜房网挂牌数据以及其它媒体挂牌信息。
样本容量：每月采集超过10000个挂牌样本。
基准样本：所选样本需满足如下条件：一般装修；有简单家具、家电；有管道天然气（或煤气）、热水器及厨具；周围环境一般；一居室建筑面积30-80平方米，二居室建筑面积40-120平方米，三居室建筑面积70-160平方米；付租方式为季付。
样本信息：每个样本共采集物业类型、建筑面积、挂牌月租金、户型、朝向、装修情况、家具家电配套、总楼层数、所在楼层、周边配套、付租方式等十几个指标信息。
指数基期：以2005年12月为基期，以北京基期指数1000点为基准，上海基期指数1233点。
发布内容：全市当期指数、平均月租金，各期指数时间序列，及各城区指数、各片区一居室、二居室、三居室平均月租金。
发布频率：每月中旬发布上月指数报告。
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