http://esf.sh.soufun.com搜房二手房网 2007 年6 月29 日 任琳琳 沈阳日报
时下是房产交易的旺季，相应的各种纠纷也增多了。连日来，不少市民给本版服务专线81053456打来电话，询问这方面的事情。为此，本报特别邀请辽宁华辰律师事务所律师迟庆福为市民解答相关问题。
在二手房交易中，买房者有时为了省下一笔担保费，往往会提出不找正规的担保公司担保，或干脆不进行担保。这样，很可能会导致自身利益受损。那么，如何在二手房交易中规避这些风险呢?《中华人民共和国担保法》规定的担保方式为：保证、抵押、质押、留置和定金。在二手房屋买卖中所说的担保，通常情况下指的是保证担保或定金担保；而免担保，就是指免保证担保或免定金担保。作为交易双方，每一个环节都应认真仔细，不可大意，以免惹出不必要的麻烦。
为省担保小钱 买卖双方风险大
在二手房交易过程中如果免担保，一般买卖双方会采取两种交易方式。一种是买方付给卖方部分房款，卖方即将房屋产权、土地证过户到买方名下，买方拿到土地证再向银行贷款，然后将剩余房款付给卖方。但在此期间卖方已经失去了房产的所有权，是在没有任何法律依据的情况下，等待拿到全额房款。这样就存在着卖房方将房屋交付给买方后，得不到全部或剩余部分房款的风险。
另一种方式是买方将全额房款直接付给卖方，然后等待卖方办理房屋更名过户。这种方式同样存在买房方向卖方支付全部购房款后，得不到所购房屋或不能更名过户的风险。上述两种风险一旦发生，只能采取仲裁或诉讼方式解决纠纷，同时给双方带来经济、精神、时间上的损失，有时还不一定能完全达到诉讼目的。
担保需找正规公司 走合法程序
一般情况下，买卖双方都要求一方交付一定数额的定金，以保证双方买卖合同的履行，这叫定金担保。按照担保法的规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。但当事人约定的定金数额不得超过主合同标的额的20%。也就是说，假设房价是20万元，定金最多也就是4万元。如果买卖双方认为这些钱不足以弥补可能出现的风险，那么最好的防范办法就是采取保证担保方式，即由有资质的担保公司来承担保证责任，假如一方不履行合同，由担保公司承担保证责任。
尤其是在买房方以贷款方式支付部分购房款时，更应由担保公司在买卖双方办理产权证过户手续时，先为买房方向银行贷款承担担保责任。银行放款给担保公司及时支付给卖方，卖方领走房款后，担保公司再为买方办理土地证过户和抵押登记等手续。这样，可能出现的各种风险都由担保公司来承担。同时，担保公司还能保证房产不被不法中介所利用。
由此可见，在二手房屋买卖中免担保的风险是相当大的，交易双方为维护自身利益，都应积极采取担保方式。此外，采取保证担保方式需找正规的、有资质证明的担保公司，虽然要向担保公司交付一定数额的担保费，但却能有效防范风险。
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