2007年6月份上海二手房价格指数报告（附图）

http://esf.sh.soufun.com搜房二手房网 2007 年7 月10 日江丽萍上海二手房-搜房网

1．上海二手房价格指数走势分析

本月上海二手房价格指数为2386点，较上月上涨35点，环比涨幅1.49%，二手房挂牌均价为14021元/平方米，比上月上涨208元/平方米。指数与去年同期相比上升152点，同比涨幅为6.79%。

本月上海二手房价格指数除卢湾区、黄浦区和闸北区指数分别下跌46点、37点和3点，环比跌幅分别为1.56%、1.12%和0.17%外，其它各城区指数都有不同程度的上涨，其中，浦东区和普陀区指数上涨幅度相对较大，指数分别上涨60点和58点，环比涨幅为2.64%和2.81%，其他各城区指数上涨幅度均不超过2%。

2．上海二手房市场特征综合分析

供需不平衡房价上涨市场趋于稳定

本月上海二手房价格指数呈上升态势，升幅较上月趋于缓和，环比增幅为1.49%，全市二手房挂牌均价比上月上涨208元/平方米。从各城区的二手房价格指数的环比变化来看，除卢湾、黄浦和闸北区指数下跌外，其它各城区指数都有不同程度的上涨。

从各片区的价格指数的变化来看，本月除内环城区的黄浦区和卢湾区与上月相比变化较大外，其他各城区各片区均延续上月的涨跌态势，表明整个城区的二手房市场渐渐趋于平稳。

在“红五月”的拉动下，本月二手房市场继续升温，价格指数也持续上涨，但上涨幅度比上月减小，市场渐渐趋于平稳。主要原因在于：首先，从房东方来说，受四五月火爆行情的拉动，致使许多业主在看到买家增多、房源好销，产生“惜售”心理，价格上调。同时，部分区域的次新房在等五年解禁期（即免征营业税和土地增值税），致市场供应锐减，价格上涨。另一方面，从购买方来说，由于上家“跳价”太过频繁，转而选择继续观望，表现得较为理性。另外值得注意的是，本月房源供应量越来越少，不少中介主动出击，到处征集房源，表现出对未来市场的看好。

3．区域价格指数分析

以5月上海二手房价格指数作为参照，根据样本数据显示，黄浦区二手房价格指数本月虽下跌，但仍保持全区最高，为3258点，超出全市指数36.55%；闵行区指数仍最低，为1557点。

与5月份相比较，6月份的二手房价格指数下滑的城区较上月有所扩大，闸北、卢湾和黄浦区指数均下滑，环比跌幅分别为0.17%、1.56%和1.12%，其它各城区指数都有不同程度的上涨。其中，浦东区和普陀区指数上涨相对较大，指数分别上涨60点和58点，环比涨幅为2.64%和2.81%，；静安、虹口、长宁和闵行区指数也略有上涨，环比涨幅分别为1.16%、1.15%、1.07%和1.04%；徐汇区指数上涨相对较小，环比涨幅为0.71%。

1）内环区域（卢湾、静安、黄浦）

本月内环区域二手房价格指数整体下滑。除静安城区指数有环比涨幅为1.16%的小幅上涨外，黄浦和卢湾区指数均有下滑，且跌幅居全市之首。其中，黄浦区本月指数为3258点，较上月下跌37点，环比幅为1.12%；卢湾区指数为2908点，较上月下跌46点,环比跌幅为1.56%。

从各片区指数的变化情况来看，本月虽整个内环城区呈跌幅态势，但各片区指数却涨跌互现。片区指数下滑的有卢湾区的淮海路片区、静安区的曹家渡片区和黄浦区的豫园、人民广场片区，指数分别下跌了159点、40点、69点和8点，环比跌幅分别为4.99%、1.44%、2.66%和0.23%；其他片区指数均出现上涨。其中，黄浦区的南京东路、外滩片区和静安的静安寺片区指数涨幅相对较大，分别上涨了300点、67点和80点，环比增幅分别为9.25%、2.38%和2.62%。

本月内环区域在整个市场二手房价都回升的形势下，指数走低。除静安区指数出现小幅的上升外，黄浦和静安区指数都有下跌，整体呈现一个较明显的下行趋势。从指数分析上来看，本月静安的静安寺片区、南京西路片区由于房源供应量少、强劲购买力的支撑下，如金苑、汇贤居价格都维持在35000－40000元平方米之间，比上月略有提升，从而使整个静安城区的指数在此都有个小幅度的回升。

相比静安区，黄浦和卢湾两个城区及其各片区，本月价格指数都有不同程度的下滑。从各个片区的指数来看，黄浦的豫园、人民广场片区和卢湾的淮海路片区指数都下降。其中，淮海路片区和豫园片区指数下跌相对较大，环比跌幅分别为4.99%和2.66%。其主要原因在于，这些片区都是商业中心地带，受投资客的追捧，而前期投资过热的情况在本月达到饱和，不再蜂拥入市，片区房价有所跌落，影响整个城区的二手房价。

2）中外环区域（普陀、闸北、虹口、浦东、徐汇、长宁、闵行）

本月中外环区域各城区二手房价格指数整体回升，除闸北区指数小幅跌落3点，环比跌幅为0.17%外，其他各城区指数均有不同程度的上涨。其中，浦东区和普陀区指数上涨相对较大，指数上涨60点和58点，环比涨幅为2.64%和2.81%；虹口区、长宁区和闵行区指数涨幅相对较小，分别上涨26点、27点和16点，环比涨幅分别为1.15%、1.07%和1.04%。徐汇区也略有上涨，指数上涨19点，环比涨幅为0.71%。

从附表中看出，本月中外环区域二手房价格指数延续上月的态势，继续回升，表明整个中外环城区的二手房价趋于平稳。从各城区各片区指数变化情况来看，本月约只有30%的片区指数出现下跌，下跌相对较大的有徐汇的植物园片区、长宁的动物园片区和虹口的凉城片区，指数分别下跌214点、124点和89点，环比跌幅分别为8.10%、5.39%和4.39%。从各上涨片区来看，本月涨幅较大的片区都集中在老城区和次新房集中的片区。如长宁的中山公园片区、闵行的漕宝路片区和虹口的提篮桥片区，指数分别上涨272点、131点和255点，环比涨幅分别为11.19%、9.23%和8.88%。

在上海二手房市场整体回暖的背景下，中外环区域二手房市场表现得较为火热。次新房集中的片区，特别是整个浦东城区，房东方因等待五年解禁期（即免征营业税和土地增值税），并不急于抛房，且在看到买家追买的情况后，随之将价格上调。另一方面，老公房集中的片区，如虹口的凉城片区，因租金持续看涨，促使部分投资者有一种追涨心理，所以大胆地进行长期投资；再者，凉城片区因受惠“水木年华花园”开盘的带动，板块内二手房也渐被关注，房价上调。