http://esf.sh.soufun.com搜房二手房网 2007 年7 月19 日 王海春 中国房地产报
刘晓丽表示，市场上没什么新房放出来，即使是上世纪90年代的老房子，只要房型稍微好一点，就没有低于12000元/平方米的。中原地产广灵分行经理徐清女告诉记者，曲阳几年来没有什么新房供应，半年来区域价格至少上涨了500元/平方米。新盘的均价已经在17000元/平方米左右，而板块次新房的价格在19000元/平方米左右。
“房价涨得这么快，但板块内公寓市场仍处于供不应求的状态。”刘晓丽显得很高兴，6月的销售业绩已经令她很高兴了，她认为下半年曲阳的房产交易会比上半年更好。
买白菜一样买曲阳的房
“买白菜也没这么抢的。”刘晓丽说，曲阳没有新盘供应，加上市场的回暖造成了这样的现象。
“看一下网上房地产就知道，曲阳真的是没房了。”复城国际项目经理高宏涛告诉记者，348套住宅从今年2月开盘4个月以来，目前只剩17套在售房源了。
曲阳板块今年有4个新盘：复城国际、景明花园、北宸佳苑和香杉园。景明花园已经售完，北宸佳苑和香杉园、复城国际的销售5月前后迎来了销售的高峰。“投资者、高端客户这几个月里大量入场。”徐清女表示，半年来曲阳房产涨得很快。
复城国际共683套住宅，今年2月开盘的2、3号楼共348套，开盘单价16000元/平方米，最高单价22000元/平方米，目前只有20套在售。二期开盘时间及价格尚未定，2008年10月交房。
与复城国际隔曲阳路相望的北宸佳苑，也水涨船高，目前销售均价已经从过去的12000元/平方米上涨到13700元/平方米。不过这个涨幅似乎并不能让投资者感到满意。
“北宸佳苑开盘的第一幢楼靠近岳阳医院和高架，因此开价比较低，只有12000元/平方米左右。”徐清女表示，另外两幢楼则显示出上升的强劲态势。北宸佳苑另个两幢楼的西南方向面对曲阳公园，拥有天然的绿色景观优势，目前售价16000～17000元/平方米。高宏涛也承认，北宸佳苑凭借出色的景色，其价格可以创新高，但复城国际最高成交价却是22000元/平方米，远远高于北辰佳苑。
不过另外两个盘的情况就没有那么好了。
香杉园2005年下半年开盘价为12000元/平方米，但两年多来该案没有什么像样的上涨，目前的累计销售均价在12600元/平方米。徐清女告诉记者，香杉园自住率比较高，小区位于市新路、广灵四路和轻轨围成的一处狭小区域内，不太受白领的欢迎，不过该案二手房目前的售价也达到15000元/平方米左右。
另一个楼盘景明花园则好得多，该案从开盘9000元/平方米走到现在的14000元/平主米。该案计划于2005年下半年开盘，但遇到新一轮调控后，于2006年初开盘，因此开盘价格相对较低。景明花园靠近逸仙路高架和轻轨大柏树站，由于交通非常便利，还吸引了一些公司在该小区办公。
投资回报并不高
“目前看曲阳的投资回报率不是很高，不过未来一段时间有望提高。而且物业本身的增值空间非常大，这是与曲阳的客户人群密切相关的。”荒岛房产工作室董文静表示。
徐清女告诉记者，目前曲阳的投资回报率在3%左右。香杉园100平方米毛坯二房月租金3000元/平方米；130平方米简装修的三房月租金4000元左右。
景明花园该案的入住率不超过50%，但投资回报可达到4%。100平方米左右的二房月租金3500~3700元，一般装修的约4500~5000元/月，而精装修的高区房源，其租金可达6000元/月。该案高区精装修房有一部分是用于公司办公的，其租金较高。
高宏涛告诉记者，目前在曲阳购房人群中50%以上为虹口区的老居民；30%左右为原先住在虹口，后搬到其他区域，现在仍想回来的自住者；还有20%左右是其他区域的客户及一些投资者。
“原先2004年左右都是工薪阶层，现在有很多企业管理人员和白领也会选择到曲阳。他们觉得现在有几个楼盘的品质相当不错，这使得板块次新房租金从原来的2000元/月左右提高到4000元/月左右。”刘晓丽表示。从客户年龄来看，多为30至45岁的正在事业发展阶段的年轻人，对价格并不是特别在意，他们的购房预算一般在150万元左右。而100平方米的二房和120平方米的三房是需求最大的房型。
“20年前的曲阳是上海最大的新建小区之一，五角场根本无法与其相比，现在几个高档楼盘的建成促使板块发展走上一个新的台阶。”徐清女表示，曲阳正在向高档社区的方向转型。
董文静表示，2005年时曲阳板块内楼盘的价格差异不明显，当时板块内几个在售楼盘成交价格均12000元/平方米，房价差异完全取决于地理位置的好坏，高品质楼盘的优势并没有在价格上表现出来。而今后板块的投资前景将与楼盘品质密切相关。
徐清女认为，虽然曲阳是人口集中地，但住宅品质一直不上档次，复城国际、北宸佳苑使曲阳成为真正的高档公寓社区。而在高档楼盘获得的投资回报将大于普通楼盘。
“曲阳的好楼盘无论是租金收益还是物业增值都将有很大的收益，仅凭位置优势而取胜所取得的投资回报将很有限。”高宏涛表示。
曲阳VS江湾
“绿城拍下新江湾地块后，江湾的均价已经在12000元/平方米以上了，这给曲阳未来房产的增值带来巨大的想象空间。”高宏涛表示。
“目前看新江湾的土地价值远远比不上曲阳，所以很多客户比较了宝山、新江湾和曲阳后，多数都选择了曲阳。”徐清女告诉记者，曲阳已经是一个成熟的区域，而新江湾距离规划的实现还有一段时间。
另一个不可忽视的问题是曲阳依托的产业。
“大量的钢铁交易集中在大柏树，在曲阳已经形成了以钢铁交易为中心的贸易、物流、货运代理产业链。”高宏涛告诉记者，大柏树地区的钢铁交易占到全国的近1/10，是华东地区交易量最大的区域。
过去钢铁交易为现场实物交易，现在则实行电子化订单。此外，钢铁期货交易推出后，该区域的产业将走上一个新的台阶。届时曲阳将面临新一轮产业结构调整，人员素质将进一步提高。
据高宏涛介绍，在复城国际已经售出的300多套房源中，有200多个客户在3个月左右便付清了全部房款。其中多数为钢铁企业的老板，还有一些科技企业中层以上的主管。“高素质的人群吸引了最先嗅到商机的投资者，我们楼盘投资者比例约占30%，但他们都打算持有至少5年。”高宏涛说。
这些客户会选择在宝山，但宝山几个盘销售接近尾声，便转移到了新江湾和曲阳。
“客户对新江湾目前的配套不是很满意，客户更愿意在曲阳居住。”徐清女表示，从土地供应方面看，曲阳土地供应基本告罄，而新江湾土地供应量远大于曲阳。即使现在不选择新江湾，将来还有机会，而如果错过曲阳就再没有机会了。
此外，虹口是一个老城区，人口密度非常高，但地块面积却很小，加之没有新的住宅项目供应，市场一直处于供不应求的状态。“在曲阳需求等待新盘供应的时间太长了，供应的量远远不能满足这样的饥渴。”徐清女表示。
“十年前的曲阳是令人羡慕的，家乐福、易买得在中国的第一家店都是在曲阳开的。现在曲阳正在焕发出新的生机。”董文静认为。
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