2007年7月份上海二手房价格指数报告（附图）

http://esf.sh.soufun.com搜房二手房网 2007 年8 月6 日江丽萍上海二手房-搜房网

1．上海二手房价格指数走势分析

本月上海二手房价格指数为2452点，较上月上涨66点，环比涨幅2.77%，二手房挂牌均价为14417/平方米，比上月上涨386元/平方米。指数与去年同期相比上升221点，同比涨幅为9.90%。

本月上海二手房价格指数除长宁区指数下跌50点、环比跌幅为1.96%外，其它各城区指数都有不同程度的上涨，其中，浦东区指数上涨最大，指数上涨118点，环比涨幅为5.06%；徐汇、闵行、闸北和卢湾区指数也均有上涨，且上涨幅度相对较大，指数分别上涨89点、49点、55点和89点，环比涨幅分别为3.31%、3.15%、3.14%和3.06%，另外，黄浦、普陀、静安和虹口区指数也均有上涨，环比涨幅分别为2.79%、2.03%、0.47%和0.04%。

2．上海二手房市场特征综合分析

惜售心态加剧市场频现“跳价”现象

本月上海二手房价格指数呈上升态势，升幅较上月略有拉大，环比增幅为2.77%，全市二手房挂牌均价比上月上涨386元/平方米。从各城区的二手房价格指数的环比变化来看，除长宁区指数下跌外，其它各城区指数都有不同程度的上涨。

从各片区的价格指数的变化来看，本月除内环城区的黄浦、卢湾区和长宁区与上月相比变化较大外，其他各城区各片区均延续上月的涨跌态势。

在“金六”的拉动下，本月二手房市场继续升温，二手房价格指数也持续上涨。究其原因，最主要的一点就在于目前二手房市场供需比不平衡，供应远远小于需求，市场仍为卖方主导。其次，从房东方来说，受连续几个月火爆行情的拉动，且主导权在业主手中，致使许多业主产生“惜售”心理，进而纷纷调整所持房源价格。另一方面，从购买方来说，由于卖家“跳价”太过频繁，以置换、自住购房需求为主力的买家市场更趋理性，转而选择继续观望，或者将目光转向其他区域，从而导致成交周期拉长。另外一点呢，近半年多来市场上新房的供应不足，也让很多市民感到买新房的困难，转而将目光转向二手房，加大了二手房市场的购买需求。

3．区域价格指数分析

以6月上海二手房价格指数作为参照，根据样本数据显示，黄浦区二手房价格指数本月仍保持全区最高，为3349点，超出全市指数36.58%；闵行区指数虽然涨幅较大，但依然是全区最低，为1606点。

与6月份相比较，7月份各城区指数除长宁区的二手房价格指数有1.96%的环比跌幅外，其余各城区指数都有不同程度的上涨。其中，浦东区指数领涨全市，指数上涨118点，环比涨幅为5.06%；徐汇、闵行、闸北、卢湾和黄浦区指数上涨也相对较大，环比涨幅均超过2.00%；静安和虹口区指数上涨相对较小，环比涨幅均不超过1.00%；当中值得注意的是，闸北、卢湾和黄浦区指数本月止跌回升，且涨幅还较大。

1）内环区域（卢湾、静安、黄浦）

本月内环区域二手房价格指数整体上涨。黄浦、卢湾和静安区指数均全线上涨，其中，卢湾区指数为2997点，较上月回涨89点,环比涨幅为3.06%；黄浦区本月指数为3349点，较上月上涨91点，环比涨幅为2.79%；静安区指数为2968点，较上月上涨14点,环比涨幅为0.47%。值得注意的是，卢湾、黄浦区的指数止跌回升，且涨幅还相对较大，对整个内环区域指数的上涨起拉动作用。

从各片区指数的变化情况来看，本月除静安区的曹家渡片区出现环比跌幅为1.68%的小幅下降外，其他各片区指数都出现较大幅度的上涨。其中，静安区的南京西路片区指数涨幅相对较大，上涨了334点，环比增幅为12.42%；黄浦区的豫园、人民广场和卢湾区的淮海路片区指数上涨也较明显，指数分别上涨145点、109点和91点，环比涨幅分别为5.74%、3.18%和3.01%；其余各片区也有上涨，但涨幅均未超过3.00%。

本月内环区域二手房价格指数整体上涨，与上月相比，整个内环城区变化较大，特别是黄浦和卢湾区呈现较为明显的回升态势，其各个片区也是全面上涨。从附表中可以看出，静安区的曹家渡片区指数出现小幅下滑，这主要是由于此片区的新福康里本月挂牌均价为21267元/平方米，较上月下滑较明显，影响此片区的整个二手房价格指数。

市中心自住投资两宜的楼盘一直是市场的“宠儿”，再加上上月内环城区的淮海路片区和豫园片区二手房房价出现过短暂的下滑，更加吸引了自住客、长线投资客的“抢机”心态，购买力迅速增加，挂牌均价上涨。如外滩片区的福鑫大楼、南京东路片区的金色家园等楼盘，本月二手房挂牌均价均上涨了1000元/平方米以上；再者，购房需求的增加，加重了售房者的惜售心理，以及市中心房源的稀缺性，使得市中心出现供求不平衡现象，从而导致二手房价上涨。

2）中外环区域（普陀、闸北、虹口、浦东、徐汇、长宁、闵行）

本月中外环区域各城区二手房价格指数整体回升，除长宁区指数下跌50点，环比跌幅为1.96%外，其他各城区指数均有不同程度的上涨。其中，浦东区指数上涨最大，指数上涨118点，环比涨幅为5.06%；徐汇、闵行、闸北和普陀区指数涨幅相对较小，分别上涨89点、49点、55和43点，环比涨幅分别为3.31%、3.15%、3.14%和2.03%。虹口区指数小涨，指数上涨1点，环比涨幅为0.04%。

从附表中看出，本月中外环区域二手房价格指数延续上月的态势，继续回升，表明整个中外环城区的二手房市场趋于平稳。从各城区各片区指数变化情况来看，本月中外环只有3个片区指数出现下跌，分别是长宁的动物园片区、虹口的提篮桥片区和闸北的大宁片区，指数分别下跌222点、116点和45点，环比跌幅分别为10.20%、4.03%和2.63%。从各上涨片区来看，本月涨幅较大的片区依然集中在次新房集中的片区和老城区。如闸北的新客站片区、浦东的陆家嘴片区、三林片区、闵行的漕宝路片区和徐汇的植物园片区，指数分别上涨267点、181点、118点、106点和154点，环比涨幅分别为15.03%、6.85%、6.41%、6.83%和6.35%。

在上海二手房市场整体回暖的背景下，中外环区域二手房市场表现得较为火热。次新房集中的片区，特别是整个浦东城区，因高档的次新房较为集中，买家较为追捧，但业主却纷纷看好后市，惜售心理强烈，一是减少挂牌，房源量减少，另一方则是在看到买家追买后，随之将价格上调。另一方面，老公房集中的片区，如闵行的漕宝路、龙柏片区，因租金持续看涨，促使部分业主大胆地进行长期投资，拉高整个城区的二手房均价。