http://esf.sh.soufun.com搜房二手房网 2007 年8 月28 日 搜房网
2007年8月23日，大话经纪第14期《房产市场风云变幻，二手房未来走势如何》在搜房直播间举行，此文为嘉宾发言的部分内容。观看观看 直播请进 》》 专题请进 》》。
2003年到2004年是楼市的高峰期。上海整个楼市应该当时是冷落了3到4年，积累了很长的一段时间。而今年从加息，银行资金监管，及中央到地方的各项整治。就目前上海的房产市场的情况看，已经达到了政府预期想要的效果。上海作为一个中国的经济轮廓，是中国的经济贸易中心，从03年以后上海应该可以说是整个地产的重磅区，政府通过各个细节性的政策对房产调控进行细化，这显示了中央政府的决心，政府的调控是非常正确的，目的并不是要打压房地产。宏观调控对上海已经起到非常明显的作用。房产市场会越来越正规化。
前年上海房地产价格下跌的时候，很多人到深圳去投资，作为一名投资人哪里有利润就去哪里。而现在深圳、香港的房价在下跌，近期有一小部分投资人又回到了上海。上海这两年轨道交通各方面都比较完善。从整个局势来看，上海的需求量除了的刚性需求以外还有一个国内需求。之前我们公司做了一个统计，比如苏州、杭州、南通、温州、南京、无锡等这些地方，如果你有钱给你三个城市去选择：北京、上海、深圳，至少有80%的人首选上海，有钱要改善房子肯定买到上海去，但是还有一部分人选择深圳，北京的比例是最小的。
除了国内需求以外，最近国家对于外资政策也陆续放宽了，再加上人民币升值，外资必然要到大陆来，就是拿外币过来人民币不升值直接兑换也有一定的利润。整个下半年的房地产市场是稳中有升的，但是不会像之前那么疯狂。近两年政府对房地产市场的调控再加上调控的力度连续性和执行力都比较强，可以看出来政府的决心。我认为：下半年也不能排除政府就一定没有政策，进一步调控上海的房地产市场。为了使上海的房地产健康持久的发展，必然需要政府的宏观调控。
国家在调控整个住房结构的时候有明确规定开发商的建房比例，最近很多新房还没有交房或者在建的过程当中。在目前的市场上需求90平米以下客户量很大，但供应量太少，前一段时间我还看到有很多网民发了很多的抱怨。经过这两年的宏观调控客户比较理性，再加上上海目前刚性需求比较多，他们这些人经济实力不是很强，90平方的优势可以首付两成，如果是91平方总价是70万，首付就要付21万，如果是90平米以下首付只要付14万就可以了。确实因为最近市场供应量太少，前一段时间一些90平方以下的小户型价包括量走得比较高。
最近房子涨得很快，很多购房者都发愁没房子买，我不这样看。的确我也认同在这一段时间，特别是3月底到4月份，量价齐升的现象在各个区都普遍。外环的量可能会比较高，内环里面没房子。当一个地区土地供应量慢慢稀缺的时候，肯定会往外面去，这个是很必然的。而且最近在宝山的顾村、大华、松江甚至奉贤、南汇都有排队买房的现象。最近确实很多业主将房子价格抬得很厉害，我们可以从这种现象当中看到客户的需求量比较大。如果现在国家再出来一轮调控多好，这些业主就不会这么牛了。我们可以去想一想，本来做三级市场的行业，我们应该懂得政策和市场运用之道，在目前的市场对客户这一块，房东加价的比例很明确，当前这个市场买贵绝对不会有错，今天可能认为这个房子买进来一万五已经很贵了，但是我告诉你今天是贵我不反对你，但是再过一个月来看这个房子肯定不会贵，要理解对市场的态度，我们也去分析过，上海的房地产市场我个人认为无规则，它没有一个规定的方向去发展，就是很多的业主也是这样的，我们现在很简单跟所有的客户说，其实对于目前业主的状态我没办法理解但是我必须要接受，因为每个人的思维模式是不一样的，但是必须接受，如果你不接受就有可能被淘汰。
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