http://esf.sh.soufun.com搜房二手房网 2007 年9 月28 日 李开发 博客
二、房贷新政的不足之处
事实上，房贷新政的不足是多方面的，笔者认为实际上不是银行能解决得了，是配套机制问题，是政府各职能部门协调的问题不够。近几个月，房地产的主管部委出台的政策甚少，有效力的也少，倒是财政部门出台了解决低收入人群住房困难的六项措施，银行此次出台的政策是有力度的，但是没有相关部委的配合也会在实施中流于形式，降低政策的实际效力。
其一，关于房地产开发贷款管理，新政规定：对项目资本金(所有者权益)比例达不到35%或未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，商业银行不得发放任何形式的贷款；对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业，商业银行不得对其发放贷款；对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。这一政策的不足是对相关主管部门银行也没有效措施进行监督。开发商通过攻关主管部门即可为房地产企业贷款取得外围条件，为最终打破政策限定开放绿灯。
其二，新政规定，商业银行对房地产开发企业发放的贷款只能通过房地产开发贷款科目发放，严禁以房地产开发流动资金贷款或其他贷款科目发放。这些年来，由于房地产可以获得暴利，企业又是唯利是图的单位，大量的贷款不走房地产科目，通过其它科目，然后转道于房地产投资。不仅开发商如此，许多民营企业负责人大量参与炒房，外地民营企业负责人到大城市炒房，许多就是为了博取利润。炒房者手中有数十套房，甚至数百套房，许多炒房者都是利用企业的非房地产项目名义贷款，然后转道房地产。只要我们看看，中国的其它行业的著名企业都一次投入重金进入房地产你就知道了。而开头都说是用自有资金开发，银行当然管不着，而企业实际贷款后，转变用途，实际上是相当于个人这个口袋里的钱拿到那个口袋去。容易得很，这样银行监控事实上是失灵的。国美，联想，海尔，海信，现在的主要利润来源均是房地产了，银行有这样的监控吗？没有。
其三，新政规定，商业银行发放的房地产开发贷款原则上只能用于本地区的房地产开发项目，不得跨地区使用。事实如上例，稍加变通即可让这一文件的监控失灵。
其四，新政规定，商业银行不得向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让金的贷款。对政府土地储备机构的贷款应以抵押贷款方式发放，且贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年。这一政策对于我们这些精通政策运作的老杆子来说，也是容易变通的。容易变通就必然失控。
其五，新政规定，贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高，具体提高幅度由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定，但借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%。这两条的容易变通都不用解释了，相信天下人都知道。因为我们没有全国联网的记录，我们没有全国的房地产物业的实际购买者与拥有者的资料。而建立这个资料体系即使真抓实干也得一年。所以这条是没有效力的。再说月收入的50%，更是无法监控，社会上不负责任的出具证明的单位多的是，银行也不能让出具证明的单位承担保证责任，那么这种保证也是无效力的。
其五，新政规定，商业银行不得发放贷款额度随房产评估价值浮动、不指明用途的住房抵押贷款；对已抵押房产，在购房人没有全部归还贷款前，不得以再评估后的净值为抵押追加贷款。事实上，我国银行的房地产评估体系本来就是一团糟，看看上边举的例，就知道评估实际是从来就没有规范。
其六，关于第一套住房可以获得首付20%贷款的规定，由于规范不明确，其实也是难于实施的。比如，在上海，长期在北京工作，北京的购房是第一套房，还是继上海之后的第二套房。获得了单位的福利房，再购房算第一套房吗，年满18周岁的子女购房，算是第一套房吗？农民从乡下进城工作，购房算第一套房吗？比如，在北京读博，户口是广州的，在北京购房是第一套房吗/因此，当具体规定不明确的时候，还是有许多漏洞可钻，而这将大大降低政策的执行效力。
 |
·房地局下半年将力保房价稳定 ·看最抠门的人如何装修二手房 ·对目前中国楼市做的25个判断 ·新房断层 大中户型二手畅销 |
·挑选优质小户型的１０条标准 ·抓住“看涨型”房产也有绝招 ·已购公房上市交易的细则解答 ·六条秘诀让二手房卖个好价钱 |
· 看十二星座用情最深 相约北
· 郁亮：奥运期间致全体同事的一封 菜刀
· 泰兴A组如何才能过的好? 龙东平
· 中介行业不是一本万利（1章） 陈斌v
· 25岁--我的转折 陈郁星
· 学会了这六招，卖房不用愁 房产经
· 成熟小商铺--年回报10% 金汇大
· 应菜刀兄要求 整理了一下万里的版 21世纪
· 独家委托证大三期两房 华子*
· 百年大雨上海滩 笑看房
· 2008年7月份上海二手房价格指.. 08.11
· 2008年6月份上海二手房价格指.. 07.09
· 5月上海二手房指数小幅上涨 市场.. 06.06
· 2008年4月份上海二手房价格指.. 05.08
· 杨浦宝山闪亮登场 2008年3月.. 04.10
· 上海二手房租房电子情报第18期：.. 04.18
· 上海二手房租房电子情报(第17期.. 01.24
· 上海二手房租房电子情报16期:春.. 04.26
· 上海二手房租房电子情报15期:关.. 04.26
· 上海二手房租房电子情报14期:新.. 04.26
