2007年2月份上海二手房价格指数报告{附图}

http://esf.sh.soufun.com搜房二手房网 2007 年3 月13 日江丽萍上海二手房－搜房网

文中国指数研究院二手房研究中心

1．上海二手房价格指数走势分析

本月上海二手房价格指数为2184点，较上月上涨11点，环比涨幅0.51%，二手房挂牌均价12841元/平方米，比上月上涨67元/平方米。指数与去年同期相比上升107点，同比涨幅为5.15%。

本月上海二手房价格指数除闸北、虹口、闵行区指数出现下跌外，其它各城区指数都有不同程度的上涨，但上涨幅度均在2%以内，其中，长宁区指数上涨幅度相对较大，指数上涨44点，环比涨幅为1.8%。

2．上海二手房市场特征综合分析

二手房价微幅上调市场渐渐回暖

本月上海二手房价格指数呈现小幅上升，指数较上月环比上升0.51%，全市二手房挂牌均价比上月上涨67元/平方米。从各城区的二手房价格指数的环比变化来看，除虹口、闸北和闵行区指数出现下跌外，其它各城区指数均出现不同程度的上涨。

从各城区及各片区的价格指数的环比变化来看，与上月相比，本月指数上涨的范围与幅度都有所增加。70%的城区以及片区指数出现上升，长宁和浦东区的绝大部分片区指数均出现上涨。

相比上月，本月二手房市表现得较为活跃，价格指数略微向上回调，市场渐渐回暖。主要原因在于：一方面，年前积累的刚性需求，本月渐渐得到释放，长假期间不少自住客户渐渐选择性的入市，开始看房和选房；另一方面，资金充裕的实力房东占据本月卖方市场的主导，他们卖房很大程度是为了置换，并不急于抛房，在看到更多自住客户入市后，价格也随之调高；此外，一些区域高档二手房价的回升，也直接加速了本月二手房市场的回暖。

3．区域价格指数分析

以1月上海二手房价格指数作为参照，根据样本数据显示，黄浦区二手房价格指数仍保持最高，达2884点，超出全市指数32.05%，闵行区指数仍为最低，为1507点。

与1月份相比较，本月虹口、闸北和闵行区指数下滑较为明显，指数分别跌落107点、77点和6点，环比跌幅分别为4.76%、3.71%和0.40%。其他各城区指数均有小幅上涨。其中，长宁区指数上涨相对较大，环比涨幅为1.80%.

1）内环区域（卢湾、静安、黄浦）

本月内环区域二手房价格指数整体呈上升趋势，黄浦、卢湾和静安指数均有小幅上涨。

其中，黄浦区指数为2884点，较上月上涨31点，环比涨幅为1.09%；卢湾区指数为2755点，上涨6点，环比涨幅为0.22%；静安区指数为2617点，较上月上涨13点，环比涨幅为0.50%。

从各片区指数的变化情况来看，本月除静安区的曹家渡片区、卢湾区的打浦桥片区和黄浦的人民广场、外滩片区的指数出现下跌外，其他各片区指数都出现不同幅度的上涨。其中，黄浦区的南京东路和豫园片区指数涨幅相对较大，分别上涨了173点131点，环比增幅分别为5.90%和5.57%。

本月内环区域延续了前两月的局面，保持了较为稳定的上升趋势，继续领涨整个上海二手房市场。一是由于本月中高档物业的价格回升，直接影响了本月内环区域的二手房价。受市中心房源的稀缺性及需求的大量存在性，内环区域的高档公寓一手房源供应量非常有限，放量少，购房者转向钟情于一室户精装修和80平方米的小两房；再者，由于大量投资客在年后的返沪，把眼光集中到内环中心区域高租赁的回报，纷纷追捧中心区域的二手房，这渐渐增加了卖方的市场信心，促使更多卖房者入市，同时调高了二手房挂牌价。

2）中外环区域（普陀、闸北、虹口、浦东、徐汇、长宁、闵行）

本月中外环区域各城区二手房价格指数呈涨跌互现局面，但出现下跌得城区指数的跌幅较上月有所缓和。普陀、浦东、徐汇和长宁区指数均有小幅上涨，分别上涨11点、14点、31点和44点；虹口、闸北和闵行城区指数都有不同程度的下跌，分别下跌107点、77点和6点，环比跌幅为4.76%、3.71%和0.40%。

从附表中可以看出，本月中外环的大部分城区片区指数依然呈下跌局面，但跌势较上月有所缓和。其中，虹口区的四川路、凉城和闸北的彭浦片区指数下跌相对较大，分别下跌186点、138点和83点，环比跌幅分别为7.76%、7.72%和5.01%。

与上月相比，本月中外环各城区各片区的二手房价指数出现回升的片区正在逐渐增加，但大部分片区指数依然下滑较明显，环比跌幅较大，如虹口的绝大部分片区指数下滑都较大。主要原因在于：一、因部分炒房资金转战股市及多家银行推出“加按、减按、转按、二次抵押贷款”等一系列配套业务，使得部分投资客急于套现，将成交均价一降再降；二、前期一直依赖动迁房需求的虹口、闸北区，因市场购买主力已被置换需求所占据，区域购买欲望减弱，卖方表现出松动让步迹象，挂牌价下调；三、新房降价范围和幅度明显加大也直接影响了本月中外环城区的二手房价。但值得一提的是，虽然整个中外环区域二手房价环比跌幅较明显，但天山和北新泾板块分别在中外环线附近，受2号线延长段开通的利好影响，板块内中高档二手房交易相对较为活跃。