http://esf.sh.soufun.com搜房二手房网 2005 年7 月25 日 冉慧敏 证券时报
消费者：房价上涨、必跌、不动？
观望情绪浓厚
“人民币升值肯定吸引海外热钱流入，房价必然上涨。”深圳的章小姐表示准备在房价进一步上涨前将买房计划提前实施。
上海的张先生认为“楼市必跌无疑”，他认为人民币升值导致热钱套现撤出，楼市面临更大下滑动力，“当然，前提是热钱没有更多的升值预期，如果未来升值兑现，楼市可能面临更剧烈的动荡。”他的对策是不着急马上买房，静观其变，“未来可能有更好机会。不能改变市场的价格，我还可以改变自己的心态和预期，等待合适的时机。”
另一位刘姓市民指出，人民币升值是在多项抑制房地产价格上升政策出台后进行的，政府不会允许房地产价格暴涨暴跌，因此，他认为短期内局部高价楼盘可能会降价，但应该不会产生楼市崩盘。
北京的梁小姐则认为，房价不会有什么波动，“北京房价是实高不是虚高，降也不容易，政府只能用各种手段控制尽量不涨价。这样的话，很多开发商可能会延长开盘时间。对于人民币升值，大家也搞不清楚是怎么回事，但我相信政府抑制房价上涨的决心是很大的。”
众说纷纭。从目前的情况来看，老百姓观望的态度会持续，人民币升值对消费心理的影响尚难论断。
房地产商：普遍乐观
9月旺季很关键
在各方都说不清楚人民币升值对于国内楼市到底影响几何的时候，房地产企业普遍比较乐观。
“人民币升值无论对于整体中国经济，还是房地产行业，都是利好消息。”万科公司一位工作人员对记者说，房地产行业受惠人民币升值的程度会高于社会平均水平，因为房地产属于资本密集行业，国际投资者信心的增强，有利于房地产企业通过境外融资获得更大发展；另一方面，房地产企业对财务杠杆的运用要求高于社会平均水平，属于利率敏感行业。人民币升值缓解了国内加息压力，既可降低房地产企业财务成本，也可降低购房者按揭利息和实际购房支出。
SOHO中国有限公司董事长潘石屹也曾表示，汇率调整对中国高档房地产会产生积极影响。国外资本看好人民币，但如果只是将外汇简单换成人民币，目前人民币存款利息太低，加上物价因素，实际上为负利率。如果换成人民币资本，房地产就是最好的选择。他透露，最近这些天，他每天都要接待一两拨外国客人，都是国外基金，他们认为人民币肯定会升值。但他们看好的不是中低档普通商品房，而是高档住宅物业和商业物业。所以，这些高档住宅物业和商业物业的前景一定会看好，而对以国内需求为主的中、低档住宅市场不会有直接的影响。
一位业内人士透露，目前购房者和开发商都观望着即将来临的秋季购房旺季，“在上海，最近新房和二手房的价格都有些撑不住了,挂牌价普遍已经回到春节前最后一轮拉升前的水平，成交量也很少，开发商等着9月份旺季，如果到那时再不旺可能就要大降。”
业内专家：众说纷纭
巨田证券房地产行业研究员鱼晋华表示，影响房价的因素很多，货币升值只是其中之一，应该把当前国内的房价上涨和中国经济的城市化，大批人口涌入城市，而且城市人口收入升级、消费升级等整体情况联系在一起。她认为，当前上海房价可能会获得一定支持，前期交易量大幅萎缩的状况应获得一定缓解，而内地二线城市的房价还会继续上涨。
“房价近期可能又跌不下去了。”国泰君安证券房地产行业研究员方炎告诉记者，因为人民币小幅升值会使得外资预期国内房地产未来形势走好，刺激热钱流入房地产业，使房地产业需求增加，对目前国内对房地产行业的宏观调控产生抵消作用，“人民币小幅升值对国内的房地产行业是好事。”
华夏证券行业研究员佘闵华则认为短期内海外游资大举进入房市的可能性很小，因为目前房产转让的税收已经较高，大大提高了游资的交易成本，宏观调控的因素完全可以压过人民币进一步升值预期对房地产市场的影响，房价的下降通道趋势不会改变。
平安证券房地产行业研究员姜培正表示，人民币小幅升值对房地产行业的影响比较复杂。一方面，海外热钱流入在短期内将缓解投资者对房地产行业的悲观情绪，房价大幅下跌预期将有所改变，开发商降价步伐可能会放缓；但另一方面，政府在前期对房地产进行一系列宏观调控的背景下，可能会出台更严厉的行业调控政策。
也有专业人士认为人民币升值对各地的房地产市场影响可能冷暖不均。外资流入国内房市将呈现一定的地区性，上海地区去年外资流入较集中，人民币升值2%的情况下，海外资金并未得利。而北京和广东地区可能会加速流入，中西部受的冲击应该较小。
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