房产个人所得税：房地产投资者面前的墙抑或水帘

http://esf.sh.soufun.com搜房二手房网 2006 年1 月4 日石仁坪第一财经日报

[摘要] 征收个税本身增加了二手房交易的成本，如果真的执行，对于个人投资者而言，今后房地产不再是一个投资工具。专家建议，投资者可以在合法的前提下避税“房产个税如果真的执行，房地产将不再是一个投资工具。”市场一度

专家建议，投资者可以在合法的前提下避税

“房产个税如果真的执行，房地产将不再是一个投资工具。”市场一度流行这样一句话。

房产个税与普通的个税不一样，它是针对房产投资者而来；房产投资者对于房产个税的态度，重点不在于税收筹划，而是投资取向。

对于房产投资者而言，有关对二手房交易强制征收个人所得税的消息让他们心惊肉跳。从差价中拿走20%，谁也不愿意。但是，房产个税还是出台了。

2005 年6 月15 日，北京部分地区开始执行新的二手房交易个人所得税缴纳方式，即“先纳个税再办理过户手续”，只执行了两个星期又恢复到以前的个税征收方式，但还是造成了当月成交量的剧烈波动。

10月，国税局文件出台，10月个人所得税实行“一窗化”管理(《关于实施房地产税收一体化管理若干问题的通知》)，北京二手房市场的成交量和成交价格再次受到影响。但是到目前为止，“一窗式”管理还没有实施。目前，全国正式开始征收20%二手房个税的，只有广州市。

实际影响不大？

但是，北京市高博隆华律师事务所财税部刘天永律师在研究了相关的规定后指出，该政策的出台估计对二手房价格的整体走势和交易量不会产生太大冲击。

对于较早开始征收房产个税的北京二手房市场情况，他认为：

2003年北京市出台的《关于个人出售住房征收个人所得税有关问题的通知》(下称“个税通知”)中表示，对于家庭唯一住房且居住满五年后出售的房产，可以免除个人所得税的缴纳。而2005年8月中旬出台的《关于个人销售已购住房有关税收征管问题的补充通知》(下称“补充通知”)中对已购住房的购房时间认定为：按契税完税凭证、契税核定证明或房屋产权证上记载的时间孰先原则确定。这使绝大部分公房的购房时间都会在五年以上，对已购公房价格影响不大。

同时，房产个税的征收范围相对已较窄。《个税通知》中表示，对于家庭唯一生活住房五年后出售的，不征收房产个税，使得部分自用超过五年期的二手商品房免征房产个税；对出售自有住房前后一年内按照市场价格购房的纳税人，其出售现住房所应缴纳的个人所得税，视其购房价值可以全部或者部分免税。这样又减小了房产个税的实际税负，使得出售住房前后一年内再购买房产的纳税人享受房产个税的减免优惠。

“假设我原有一套原购买价格为100万元的房产，现在要将其以120万元出售，然后在一年内重新购买一套150万元房产(注：两套均为自住用途)。这种情况，由于重新购买的房产价值大于原房产出售总价，根据规定其已缴纳房产个税予以全额退还。”刘律师说。

“但是，如果我在一年内重新购买另一套80万元的房产(两套均为自住)，在这种情况下，由于新购买的房产小于原来房产出售的总价，根据房产个税征收规定，按照购房金额占原住房销售价格的比例，可申请同比例退还出售住房时应缴纳的个人所得税，因此，出售人实际需要负担的个人所得税为(120万元-100万元)×2 0 %×（1 -8 0 /1 2 0)＝1 3 3 3 3元。”

由于北京的房价并没有跌，对出售自有住房前后一年内按市场价格购房的纳税人，几乎是不受征收房产个税的影响。另外，仅剩的需要缴纳房产个税的二手商品房(除上述两点之外的)还有可能通过其他方式规避个税。这样再次减小了房产个税的税负。

谁的成本？

但是，也有专家认为，征收个税本身增加了二手房交易的成本。卖家希望将增加的售出成本转嫁到买家，买家却不愿承担这部分高出预算的费用，于是买卖双方开始了拉锯战。对于市场来说，交易成本由买卖双方谁出都可以，如果是卖方市场，交易成本自然会被转嫁给买方；反之亦然。所以，不论税收最终是针对哪一方，准确地来说都会打击市场，使得市场总体进一步趋冷。

因此，如果真的执行，对于个人投资者而言，今后房地产不再是一个投资工具。专家建议，投资者可以在合法的前提下避税。

不过，刘天永律师认为，《国家税务总局、财政部、建设部关于加强房地产税收管理的通知》对于房地产投资者带来了更大的打击。该通知规定：2005年6月1日后，个人将购买不足2年的住房对外销售的，应全额征收营业税；个人将购买超过2年(含2年)的且符合当地公布的普通住房标准的住房对外销售，给予免征营业税；对个人购买的非普通住房超过2年(含2年)对外销售的,按其售房收入减去购买房屋价款后的差额缴纳营业税；凡个人将购买超过2年(含2年)的住房对外销售不能提供属于普通住房的证明材料或经审核不符合规定条件的，一律按非普通住房的有关营业税政策征收营业税。

此举在相当大的程度上提高了二手房交易的成本，特别是个人在进行大宗的房地产交易前应聘请税务律师做系统分析策划。对投资者而言，应通过对近来政策的分析去判断是否需要调整下一步的投资计划。

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