上海二手房价格指数报告（2005年12月）

http://esf.sh.soufun.com搜房二手房网 2006 年1 月10 日上海二手房—搜房网

[摘要] 主办单位：中国房地产指数系统、搜房网承办单位：搜房控股二手房租房集团、中国指数研究院二手房租房研究中心1．上海二手房价格指数走势分析本月上海二手房价格指数为2098点，继续保持下跌态势，跌幅仍然不大，

上海二手房价格指数报告（2005年10月）

主办单位：中国房地产指数系统、搜房网

承办单位：搜房控股二手房租房集团、中国指数研究院二手房租房研究中心

1．上海二手房价格指数走势分析

本月上海二手房价格指数为2098点，继续保持下跌态势，跌幅仍然不大，指数下跌11点，环比跌幅为0.52%。二手房挂牌均价12464元/平方米，比上月下跌66元/平方米。与去年同期相比上涨215点，同比涨幅为11.42%。

本月除闸北、浦东和徐汇三个城区的指数出现小幅反弹外，其它各城区指数仍然保持下行态势，整体来看跌幅比上月有所缓和。

2．上海二手房市场特征综合分析

二手房价稳中有降，受市场信息影响不大

本月上海二手房价格指数仍然保持稳中有降态势，跌幅与上月相比略有降低。从各城区及各片区二手房价格指数的环比变化来看，大部分城区及片区二手房价仍然保持下跌势头，与上月相比跌幅略为缓和，局部地区指数出现小幅回升。

自2005年第二季度新政实施以来，市场观望气氛浓重，随着投机需求与投资需求的挤出，市场需求以自住性需求为主。传统置业淡季的到来导致自住性需求进一步减少，而广州开征房产交易个税对上海的二手房市场也产生了一定的影响，12月下旬挂牌量出现一定程度的增加，导致市场供需矛盾进一步加剧，挂牌价持续走低。此外，由于年底资金压力，新盘开发商的“特价房”销售策略也对周边的二手房价产生了一定的影响。另一方面，年底在动迁置业需求的拉动下，局部地区二手房交易较为活跃，导致部分片区二手房价格指数有小幅回升。此外，轨道交通四号线的开通对其周边的二手房挂牌价也有一定的拉升作用。

2005年下半年上海二手房价格指数呈逐月稳步下行的局面，内环区域指数跌幅整体水平始终高于中外环区域。上述情况表明目前市场主体的看跌预期以及买卖双方对价格无法达成共识的状态仍然是二手房价走向的主导力量，尽管各方面的市场信息会对二手房价产生一定的积极或消极的影响，但在实质性的政策出台之前，市场对各种信息的反应较为平淡，目前来看无论利好还是利空信息对市场的影响力都十分有限。

3．区域价格指数分析

以12月份上海二手房价格指数作为参照，根据样本数据显示，黄浦区二手房价格指数仍为最高，达2919点，超出全市指数39.13%，闵行区价格指数仍为最低，为1392点。

与11月份相比较，12月份闸北、浦东和徐汇三个城区的二手房价格指数有所回升，分别回升42点、23点和15点，升幅分别为2.59%、1.13%和0.57%。其它七个城区的二手房价格指数都呈现不同程度的下跌，其中长宁区和静安区的指数跌幅相对较大，分别下跌了102和104点，环比跌幅分别为4.35%、3.83%。

1）内环区域（卢湾、静安、黄浦）

本月内环区域二手房挂牌价继续下跌，其中卢湾区指数为2590点，下滑76点，环比跌幅为2.85%；静安区指数为2609点，回落104点，环比跌幅为3.83%；黄浦区指数为2919点，下跌54点，环比跌幅为1.82%。

本月内环区域二手房价继续保持较为明显的下行趋势，整体来看下跌幅度较上月有所缓和，但由于内环区域二手房市场投资比重较高，对年底新房降价以及个税开征的相关信息更为敏感，因此整体上二手房价跌幅仍然高于中外环区域二手房价的跌幅水平。

从各片区指数的变化情况来看，本月三个城区各片区指数都有不同程度的下滑，其中卢湾的淮海路片区、中山南路片区，静安的南京西路片区、曹家渡片区以及黄浦的人民广场片区和外滩片区指数跌幅较大，超过4%。而上月指数下跌幅度较大的打浦桥片区和豫园片区本月保持1%左右的跌幅。

2）中外环区域（普陀、闸北、虹口、浦东、徐汇、长宁、闵行）

本月中外环区域二手房价格指数整体来看跌幅较上月有比较明显的减缓。闸北、浦东和徐汇三个城区的二手房价格指数有所回升，分别回升42点、23点和15点，升幅分别为2.59%、1.13%和0.57%；闵行、虹口两区指数下跌幅度较小；普陀、长宁两区指数下跌幅度相对较大，分别下跌59点和102点，环比跌幅分别为2.84%和4.35%。

本月中外环区域各城区的二手房价格指数出现涨跌互现的局面。从各片区指数的变化情况来看，大部分片区指数仍然呈下跌态势，其中浦东的陆家嘴片区、虹口的四川路片区、长宁的虹桥开发区以及普陀的武宁长寿片区指数跌幅较大，在4%以上。上述片区二手房挂牌均价基本处于13000-15000元/平方米之间，处于交通、配套设施等条件较好的地段，投资比重较大，受个税征收预期影响较大，部分片区出现一、二手房竞相降价的现象，导致片区二手房价下跌幅度较大。

另外，轨道交通四号线的开通对其周边二手房价的拉升作用在部分城区有所体现，闸北、浦东以及徐汇区二手房价格指数出现小幅回升，其中闸北区和浦东区各片区二手房价的回升现象相对更为明显，其中闸北的彭浦片区、新客站片区以及浦东的三林片区、世纪公园片区和张江高科片区指数都有不同程度的回升。闸北区二手房价回升幅度相对较大的原因主要是轨道交通四号线对该地区交通状况更为显著的改善作用以及动迁置业需求的拉动作用的双重因素影响的结果。而浦东区二手房价更多地受到世博会效应的影响，市场对被选为2010年世博会会址的区域居住环境改善的预期以及对区域租赁市场的看好，都对该地区的二手房价产生了一定的积极作用。