http://esf.sh.soufun.com搜房二手房网 2006 年2 月16 日 上海二手房—搜房网
主办单位：中国房地产指数系统、搜房网
承办单位：搜房控股二手房租房集团、中国指数研究院二手房租房研究中心
1．上海二手房价格指数走势分析
本月上海二手房价格指数为2090点，仍然保持小幅下滑，指数下跌8点，环比跌幅为0.38%。二手房挂牌均价12413元/平方米，比上月下跌51元/平方米。指数与去年同期相比上涨133点，同比涨幅为6.80%。
本月除闸北、普陀两区指数跌幅接近3%，相对较大外，其它各城区指数变化都较为平缓，在正负2%之间。与上月相比，涨跌的幅度都更为缓和。
2．上海二手房市场特征综合分析
市场进入传统淡季，二手房价继续平稳下调
本月上海二手房价格指数仍然保持平稳下调，跌幅比上月略缓。从各城区及各片区二手房价格指数的环比变化来看，大部分城区及片区二手房价仍然保持下跌势头，虹口、徐汇、长宁三个城区中多数片区指数出现小幅上调。与上月相比，指数涨跌的幅度都更为缓和。
由于春节前后是传统的购房置业的淡季，加之当前市场正处于特殊时期，1月份二手房市场交易活跃程度锐减，因世博会动迁而引起的置业需求成为市场需求的主力。本月挂牌量也有所减少，二手房价的变化比较不明显。
自去年年底广州开征房产交易个税以来，部分卖房者急于在年底前出手而纷纷压低挂牌价格以求尽快成交。进入今年1月份，信息给市场带来的影响已基本被消化，未能赶在年底前出手的卖房者也不再急于降价抛售。目前上海整体二手房价已经下跌至去年2月份水平，离卖房者的心理价位越来越远，使大量投资客现时出售手中房源的获利空间缩减至相当低的水平，从而更多资金压力不大的投资者转入租赁市场，变短期投资为长期投资。另一方面，大部分购房者心态仍然比较模糊，大部分不急于购房的买家仍然在观望中，等待价格的进一步下跌。
此外，轨道交通四号线的通车以及M7线的开工，对沿线住宅的市场信心起到了一定的提升作用，但由于四号线的利好已被提前消化，M7线开通尚需时日，总体来说市场反应比较平淡。
3．区域价格指数分析
以1月份上海二手房价格指数作为参照，根据样本数据显示，黄浦区二手房价格指数仍为最高，达2908点，超出全市指数39.14%，闵行区价格指数仍为最低，为1371点。
与去年12月份相比较，1月份虹口、徐汇和浦东三个城区的二手房价格指数有小幅抬升，分别上涨21点、26点和5点，升幅分别为1.10%、0.98%和0.24%。长宁区指数与上月持平。其它六个城区指数都呈现不同程度的下跌，其中闸北区和普陀区指数跌幅相对较大，分别下跌了49点和56点，环比跌幅分别为2.94%、2.78%。
1）内环区域（卢湾、静安、黄浦）
本月内环区域二手房挂牌价继续下滑，但滑落幅度明显小于上月。其中卢湾区指数为2551点，下跌39点，环比跌幅为1.51%；静安区指数为2567点，下跌42点，环比跌幅为1.61%；黄浦区指数为2908点，下跌11点，环比跌幅为0.38%。
本月内环区域二手房价仍然保持小幅下探趋势，整体来看下跌幅度又较上月有所缓和，从各片区指数的变化情况来看，卢湾的打浦桥片区以及黄浦的外滩、豫园片区指数有小幅回升，其他各片区指数都出现不同程度的下跌，但跌幅都不超过3%。
近两月市场走势较为平稳，个税开征预期对卖房者心理的影响也逐渐弱化，随着世博会址动迁工作的开展而产生的动迁置业需求使局部地区特别是中低档楼盘的二手房交易较为活跃，活跃的租赁市场也对二手房市场起到了一定的支撑作用。此外，轨道交通四号线的开通也对区域内沿线二手房市场起到了一定的积极作用。上述因素使卖房者的市场信心有所提升，尽管整体来看市场活跃程度仍然不高，但卖房者“捂房惜售”的心理使二手房价跌势趋缓。
2）中外环区域（普陀、闸北、虹口、浦东、徐汇、长宁、闵行）
本月中外环区域二手房价格指数整体来看跌幅较上月又有所缓和。浦东和徐汇区指数保持1%以内的小幅上调，虹口区指数有小幅回升，升幅为1.10%；长宁区指数与上月持平；普陀、闸北和闵行三个城区指数出现下跌，分别下跌56点、49点和21点，环比跌幅分别为2.78%、2.94%和1.51%。
本月中外环区域各城区的二手房价格指数除闸北区指数出现回落及虹口区指数出现小幅回升外，其它各城区指数仍延续上月的涨跌趋势。从各片区指数的变化情况来看，整体上片区指数的变化幅度较小，大部分片区指数的涨跌幅度在2%以内。
本月区域二手房市场没有发生太大的变化，普陀、闵行的各片区指数大体上仍然保持下跌态势，其余大部分片区指数与上月相比都出现不同程度的回调，呈现市场调整状态。浦东世纪公园片区、徐汇的植物园片区以及长宁的中山公园和古北片区指数出现连月小幅上涨。尽管1月份上述片区总体来看二手房市场交易并不活跃，包括交易相对活跃的古北片区也由于受到新盘放量影响，二手房市场受到一定冲击，但由于上述片区所处区位较好，交通便利，周边配套齐全，租赁行情看好，房产保值性较好，具备一定的抗跌性，卖房者的市场信心恢复较快，从而在全市二手房价趋于平稳的大环境下，上述片区二手房挂牌价得以连月小幅回升。但是整体来看，由于目前大部分区域的卖方报价并未得到购房者认可，各片区未来仍然可能出现一个较长的市场调整期。
附：指数编制说明
编制对象：上海市二手商品住宅（不包含别墅）。
样本来源：来自300多家房地产经纪公司挂牌信息、搜房网挂牌数据以及其它媒体挂牌信息。
样本容量：每月采集2万条以上二手房样本挂牌信息，覆盖全市10个二手房交易较为活跃的行政区，220个商品住宅楼盘。
样本信息：每个样本共采集物业类型、建筑面积、挂牌总价、户型、朝向、楼层、周边配套等10个指标信息。
指数基期：以2004年12月为基期，以北京二手房价格基期指数1000点为基准，上海基期指数1883点。
发布内容：全市当期指数、均价，各期指数时间序列，及各城区指数、各片区指数。
发布频率：每月中旬发布上月指数报告。
二手房热点区域>>> 陆家嘴 五角场 金桥 徐家汇 曹杨长风 中山公园 曲阳
租房热点区域>>> 1000以下 1000－2000 2000－3000 3000－4000 5000以上
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