二手房回暖涨幅5%-10% 徐家汇具备投资上升潜力

上海城市商业名片的头三张王牌中，必有徐家汇的一席之地。高档百货、甲级写字楼和顶级豪宅，在任何一个物业市场，徐家汇都同时拥有与首席争锋的话语权。

位于上海市中心城区西南部、作为轨道一号线与九号线未来交汇点的徐家汇站区域，目前已汇集了东方商厦、港汇广场、太平洋百货、汇金百货、美罗城等众多著名商厦，构成了层次多元的徐家汇商圈。

从2005年起，港汇双塔办公楼的上市一扫此前徐家汇办公楼行情不振的局面。荷兰银行、adidas等诸多跨国知名企业的入驻，带热了整个地区的办公楼租售人气指数，也与商业以及居住环境协调互动。今年刚刚上市的华山国际，则爆出预租阶段租金报价已至1.2美元/平方米/天的新高行情。

在调控后上海房价持续下降的整体态势下，徐家汇的一二手豪宅交易率先从下降疲软的行情中挣脱，走出微幅上升态势。

新豪宅暖身

徐家汇区域走势看高，价格有望突破30000元/平方米

“我们正在观察，一旦时机成熟就立即开盘。”昨日，被称为徐家汇商圈年度唯一上市新盘的永新城销售负责人向记者表示。

从去年第四季度开始，永新城何时开盘，开盘定价多少，受到不少业内人士关注。业内普遍认为：在风向标未明确发生变化之际，永新城的开盘售价，将成为今年中心城区豪宅市场研究的一大参考。

而一些去年年底开盘的徐家汇豪宅近期的价格走势，正流露出市场从新豪宅开始暖身的迹象。徐家汇中心区的唯一在售新盘———番禺路、虹桥路的铂晶馆，自去年10月开盘以来，目前销售已过半数，成交均价从当时的2.4万元/平方米一路升至2.6万元/平方米左右，成交客户中80％为境外业主。

虽然2006年春节过后全市范围内的新盘上市量有所增加，但根据网上房地产数据，内环线内的新盘只占到所有新增供应量的6％，诸如徐家汇这样的“绝版”地段新增楼盘更是凤毛麟角，该区域今年上市新盘预计仅有汇宁花园和永新城。

第一太平戴维斯住宅销售部助理经理黄菲分析，春节之后，上海豪宅区高端市场成交量、价格都较稳定。上海市徐汇区房地局市场科相关人士则表示，房源越少，价格越坚挺，而且，目前徐汇新开楼盘价格相对较理性，预计在价格上还会有10%左右的上升空间。

白领精英和境外客，几乎是徐家汇新豪宅业主的主要组成部分。黄菲指出，徐家汇商圈的住宅业主不少为较年轻的高级白领。而随着徐家汇CBD形象的凸显，徐家汇商圈众多办公楼内年轻精英也会成为圈内住宅的目标客户。上述徐汇区房地局市场科人士同时表示，徐家汇区域内的高档商品房多会采用境外推广的方式，一般来说，境外、海归人士在购房客户群中所占比例约50-60%。而轨道交通9号线涉及到徐家汇区域的动迁居民，部分会有回搬需求，也将成为这一区域新房的购买力。

对于2006年的徐家汇楼市而言，受到土地稀缺性和供应持续减少的影响，局部新开楼盘及次新盘可能出现时段性的供不应求。专家预测，该区域部分高端物业将会在后市展现出更强的抗跌性和保值功能，且具备一定的投资上升潜力。区域走势看高，价格有望突破30000元/平方米。

【徐家汇站之二手房】

二手房回暖涨幅5%-10%

徐家汇的最大优势在于：在上海几乎再也找不到商业商务和幽静海派情调如此谐调共生的区域。

“最近徐家汇的二手房在回暖，面积适中、价格合适的房型一出来，好多客户都预约看房。”昨天，辛耕路中原地产永新分行的一位经纪人告诉记者。

房地产之窗提供的统计数据表明，1月份以来，徐家汇商圈内二手房价格较之去年第四季度，涨幅达5％-10％。

“去年11月份至今年2月上旬，徐家汇二手房价格一直处于平稳状态。”上海信义房屋置换有限公司徐汇店店长陈坤告诉记者，2月份徐汇分店成交4套房源，房源价格均有小幅提升。

徐家汇中心区域以商务办公楼为主，住宅类物业一般都位于商务中心外围区域，次新房源多集中在南丹东路、漕溪北路，如南丹东路的天际花园、莱诗邸、徐家汇花园，辛耕路上的永新城，漕溪北路的亚都国际名园、尊园、汇翠苑等，这些房源房龄大都在5年左右；老公房主要建于80年代之前，区域分布较为零散，散布于天钥桥路、漕溪北路、零陵路等路段，主要有交大新村、天钥新村等老公房。

在徐家汇，根据楼盘地段、品质的差异，楼盘差价较大。高档楼盘价格在20000元/平方米以上，代表楼盘主要有东方曼哈顿、尊园等；中高档楼盘一般在15000元/平方米左右，代表楼盘主要有兆丰帝景苑、亚都国际名园、徐家汇花园、莱诗邸等；一般的中档楼盘价格在10000元/平方米左右。

徐家汇花园、东方曼哈顿是区域内最受欢迎的次新房，挂牌量中等，与两周前相比，徐家汇花园上涨200元/平方米，最新挂牌价18700元/平方米；东方曼哈顿上涨幅度较大，与两周前相比，涨幅近10%，最新挂牌价27000元/平方米。

目前二手房市场小户型房源较少，挂牌房源以三房、四房居多，大户型的房源较受高端客户欢迎，在信义2月份成交的4套房源中，本地高端客户和境外客户各占一半。陈坤认为，随着轨道交通线路的增加，居民出行将更加便利，也会吸引部分原先居住在郊区的高端自住客户。

徐家汇租赁市场成交活跃，房产之窗分析师陈敏指出，徐家汇便捷的交通、完善的商业设施以及楼盘的高品质，在2003年之前曾吸引了较多以租金作为投资回报的长期投资客，交房后业主纷纷挂牌出租，由于出租房源供应量较充足，近期住宅租金一直保持平稳。

【徐家汇站之商铺】

商铺酝酿下一轮井喷

根据规划，未来几年，徐家汇将成为轨道交通1号线、9号线和11号线三线换乘的交通枢纽，这也是全市唯一一个三条市域轨道交通汇集、三纵三横主干道交汇的重要交通枢纽。

经济重心转向商务商贸复合形态

汉宇地产研究中心数据显示，目前徐家汇商铺租金在50元/平方米/天以上。其中，弘基美食城地块是徐家汇未来五年内商务商业继续攀顶的最大动力。

去年年底，上海城开集团公布，将从今年开始着手弘基休闲广场的拆迁工作，在此地块及其邻近住宅区地块上新建一个超大型综合商住项目———徐家汇中心。方案初步包含五星级酒店、甲级写字楼、商住公寓以及商业、休闲文化设施，它将结束徐家汇核心商圈内最后一幅大型商业用地的10年闲置历史。

徐家汇中心规划项目主楼高300余米，有望成为浦西第一高楼。随着原弘基休闲广场88号地块商务楼群的建设，徐家汇地区将形成两个“圈”———即以东方商厦、太平洋百货、六百、汇金、汇联、美罗、太平洋电脑广场围成的商业圈和由港汇、88号地块及周边区域商务楼群组成的另一个商务圈。

上海富阳认为，在徐家汇商圈，该项目的建成将与港汇广场共同构成上海西南地区商务商贸中心。目前徐家汇商业圈内，商业企业建筑体量约50万平方米，而未来商务圈的建筑体量将超过100万平方米，因此徐家汇未来经济重心将由零售商业转为商务商贸的复合形态。

而在港汇广场东侧的华山路名品街，也正在加快升级步伐。位于华山路、广元路的徐家汇名品街定位于本地一二线品牌，业态较为完整，市场供应主要集中在次级商业区域和市郊区域，并以专业市场为主。由于徐家汇街铺的短缺，其租金一直保持在40元/平方米/日的高位，其中10平方米商铺的租金高达45元/平方米/日。但出于提高整体品牌层次的考虑，近期传出商业街可能将拆除的消息，据说将建成汇集国际二线品牌的名品街道。汉宇商铺科陈军认为，如果上述传言属实，整个徐家汇商圈的品牌层次将逐步向南京西路靠拢。

受商圈大环境成熟的拉动，徐家汇支线马路的商铺也日渐繁荣。天钥桥路处于徐家汇的非主干道，依靠徐家汇商圈的高人流量，天钥桥路逐渐成为一条小有名气的餐饮街。该区域凭借便捷的交通、完善的商业及独特的历史人文特色，使得商铺租赁异常活跃。目前的沿街餐饮店铺租金也已达12元/平方米/天。但业内人士指出，目前天钥桥路的餐饮还缺少品牌和龙头企业支撑，定位有待提高。

沿街商铺售价透支价格难再涨

中原地产徐汇区二手商铺经理凌翔同时提醒，徐家汇商圈内一些沿街商铺已出现售价透支之虞。在亚洲国际、徐家汇花园等住宅街铺中，目前大面积商铺售价在5-6万元/平方米，100平方米以内小面积商铺售价在8-10万元/平方米。因此，再添两条轨道交通，商铺价格也难进一步上涨。

作为目前全市各大商圈中经济增长速度最快的徐家汇商圈，年社会消费品零售总额已高达70多亿元。但有部分业内人士认为，现在徐家汇商业中心正面临着双重挑战，同时也潜在着危机。由于徐家汇商业中心建设较早，商业业态规划、商品结构、市场定位等，离目前现代化、国际化的标准有一定距离。持谨慎态度者指出，徐家汇将面临上世纪90年代初上海第一、第二商圈南京东路和淮海中路曾遭遇过的阵痛———被新崛起的地区商业副中心分流部分客源。在徐家汇辐射线上的七宝、莘庄和虹桥等地区，各自商圈正日益成熟，这些商圈将来有可能截流部分徐家汇商圈的客源。

【徐家汇站之看盘】

永新城：年度最大规模豪宅待开盘

位置：辛耕路、天钥桥路

面积：60-400多平方米

房型：一房和两房为主

价格：待定

看盘感觉：

1.地处徐家汇商圈核心地段，周边商务、生活设施完善，有美罗城、汇金百货等大型商业中心；周边餐饮、便利店较多。

2.周边轨道交通1号线、在建中的轨道交通9号线及数十条公交线路，出行十分便利。

3.小区分为东西两区，包括住宅、酒店式公寓、办公楼和商铺，日常生活基本需求在社区内可全部解决。

4.房型有数十种，以一房和两房为主力房型，充分考虑到现代白领家庭需求，设有两房附带保姆房的创意房型。

5.小区设有下沉式广场，地下一层为餐饮店。豪华会所配有高尔夫、网球场以及游泳池等设施。

6.精装修交付，采用大金家用中央空调，厨房配备GE冰箱，两房以上房型配送阿里斯特热水器、清洗式马桶。

7.物业管理选用国际大牌第一太平戴维斯，即便是豪宅社区这也不多见。

心头悬念：同期上市的新项目预计还有交通大学附近的汇宁花园和已经开盘的太原邸，同样是徐汇区，究竟是选择无限接近徐家汇的繁华胜地，还是地处商圈之外的幽静道路？不同的人看法各异。

上海信义房屋中介咨询有限公司徐汇店陈潇点评：

楼盘位于徐家汇核心商圈，地处闹中取静的辛耕路，是目前徐家汇的顶尖楼盘，楼盘品质很高，商业、生活配套设施完善。永新城三期供应500多套，目前尚未开盘，但从目前区域内新盘数量的稀缺程度来看，该楼盘是目前徐家汇地区供应量最大的楼盘。其前期楼盘在二手房市场，处于供需两旺的状态，租金也一直保持平稳。

美中不足的是，辛耕路路面不宽，高峰期时有拥堵，对自驾车业主出入略有不便。

【徐家汇站之写字楼】

写字楼行情再摸高

徐家汇目前已汇集了轨道交通1号线及几十条公交线路，四通八达、快捷方便的立体交通网络，使其成为上海的城市副中心。而在建中的轨道交通9号线（松江新城至东安路）也将在徐家汇设立站点，无疑为繁华的徐家汇“锦上添花”。

在过去一年里，徐家汇甲级写字楼经历了一轮跳跃式革命———综合各大跨国测量师行提供的统计数据，与去年年初相比，徐家汇甲级写字楼租金上涨了15%-20%。

伴随9号线带来的更多人流，徐家汇办公楼市场将更加紧俏。上海信义房屋置换有限公司徐汇店店长陈坤认为，到2006年底，写字楼租金预计可能再涨10%。

目前，徐家汇中央商务区写字楼入住率在90%左右。上海博邦地产办公楼D组经理甘文锦指出，徐家汇是上海海内外企业最集中的商务办公区域之一，包括海关、银行、证券、保险等服务业组成的商务办公区域，有数百家跨国公司、知名企业入驻。

天钥桥路的美罗大厦，是早期徐家汇商圈内甲级写字楼的代表，一度吸引了微软这样的超级大租户入驻，带旺了整个徐家汇商圈的写字楼租赁行情。目前日租金5.6元/平方米，入住率85%左右。

港汇广场是从去年开始大热的甲级写字楼。恒隆集团和恒基地产投资开发的港汇双塔，在充分吸纳徐家汇商圈环状购物地理优势和错位竞争营销理念的基础上，引进国外现代商业Shopping Mall的模式，集购物、娱乐、休闲、餐饮、观光于一体。2004年底交房的港汇广场一期目前入住率90%左右，日租金每平方米10元以上；港汇广场二期2005年年底交房，目前入住率60%左右，日租金8.5元-9.5元/平方米。租客包括荷兰银行、纽威咨询、adidas、威伯科和OMNICOM等跨国知名企业。

数日前刚刚上市的华山国际，则将徐家汇商圈今年的甲级写字楼租赁曲线引向顶部。尽管交付要到下半年，目前预租阶段的租金报价已达1.2美元/平方米/天，并爆出海外基金出价5亿美元收购冠名权的消息。

至于写字楼二手房市场，目前房源以出租为主，出售房源较少。长线投资客都会依靠稳定的租金来提高回报率。

与租赁市场的大步快走相比，徐家汇甲级写字楼买卖市场则处于启动升温初期。目前徐家汇商圈内新开盘的在售写字楼只有汇智大厦。2005年底，位于漕溪北路的汇智大厦推出162套房源，这是上海房地产巨头大华集团“试水”写字楼的首个项目。汇智大厦目前报价每平方米2.5万至2.8万元。

汇智大厦的项目负责人坦言，目前，不少已在徐家汇区域办公的企业出于场地升级的需求急需新的办公场所，这正成为区域内新交付办公物业的重要客源之一。

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