研读2005年曲线变化预见2006年楼市起落

http://esf.sh.soufun.com搜房二手房网 2006 年3 月13 日王芳艳每日经济新闻

[摘要] 想要预见2006年楼市的起落，不得不仔细研读2005年的曲线变化。2005年，作为房地产市场的一个政策年，在一片看跌声中落下帷幕。2005年3月26日的老“国八条”的出台是本轮宏观调控的坚固堡垒，它引

2005年3月26日的老“国八条”的出台是本轮宏观调控的坚固堡垒，它引发了全国上下各部门及地方的调控高潮。当日上海也迅速做出了回应：《关于当前加强房地产市场调控，促进房地产市场持续健康发展的若干意见》，新增两个1000万平方米同日出台。之后，限贷多套房、停办转按揭、可享受优惠政策普通住房标准等等政策频出。随后中央又陆续出台：房地产信托三条件、要求二手房交纳个得税等，进一步遏止房产开发源头和住房进入流通市场的两大关口。

由此上海的住宅成交量峰转直下，过快上涨的商品房价格开始回落，住房和土地供应结构得到调整，健全保障体系、引导住房消费获得了预期的效果。

1、土地：配套房用地倾巢而出，商品住宅用地供应戛然而止。

“以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住房为主”是今年市政府宏观调控的基本原则，基于这一原则提出了增加以配套商品房为主的中低价普通商品住房供应，提高其在市场供应中的比例，供应总量努力达到65％的计划。土地市场相应地发生了翻天覆地的变化。

据天地行统计，2005年上海的住宅土地供应几乎都是配套商品房用地，达到了2500万平方米，占住宅用地供应总量的70.5%；中低价普通商品住房为991万方，占住宅用地供应总量的28%；商品住宅用地仅推出4幅，合计总面积为54.4万，仅占住宅用地供应总量的1.5%。配套商品房土地供应与商品房土地供应的巨大差距，表明今后的上海房地产市场的住宅供应结构将彻底改变，未来上海房地产市场的大体格局已经形成。

而在去年12月中旬，国土资源部再次表示，为稳定房价，2006年国家将继续加大对中小户型、中低价位商品房、经济适用房和廉租房的土地供应。分析人士认为，这预示着政府将把这场房价阻击战坚持到底。

2、房价：涨幅骤缓，2005年底住宅价格同比跌近三成。

去年3月宏观调控以来，一手房成交量急剧萎缩，同时，连带二手房市场萎靡，由普陀的万里雅筑开始引发降价风潮，“降价”成为了2005年房地产市场的特征。

天地行统计数据显示，2005年，住宅的全年均价7815元／平方米，较2004年上涨了4.6%，但较2004年23.75%的上涨幅度减少了近20个百分点。住宅价格的上涨速度明显放缓。

尤其是，月度房价呈现下跌趋势。2005年12月住宅成交均价定格在了6250元／平方米，回落到了2003年10、11月份的价格。

为什么月度房价下跌但年度房价仍然上涨？

易居中国分析师认为，一方面是2005年商办物业的成交比重大幅提高，而商办物业价格较高；二是2005年城区价格普遍上涨。三则是去年1季度成交金额占全年比重较高，拉高了整年房价。

3、投资：供求比跌落至近7年来的最低水平1:0.72。

天地行研究数据显示，2005年全市住宅成交量为1746万平方米，较2004年下降44％。如果剔除配套商品房，则真正的成交量还要低得多。

市场表现明显的是，供求关系发生历史性逆转，2005年上海房地产供求关系由2004年（1:1）跌落到近七年来的最低点（1:0.72）。

天地行分析师认为，如果全国的房地产市场走向不能达到预期，那么必将进一步加强宏观调控力度。而2006年几大政策也觊觎在侧：第二套住房征收不动产税、上海二手房交易20%个人所得税、物业税等都等待开征，这不仅令2005年年终的房地产市场不胜其寒，也令住宅价格稳定成为2006年上海楼市的主旋律。

影响2005年楼市的十六条政策

过去的2005年，国家针对局部地区和局部市场上出现的房价波动较大、投资过热的情况，出台了一系列调控政策。从行政、金融、财税、供应量等各个方面重拳出击，力求使中国房地产业健康有序发展。在新政连续出台了大半年后，政策调控效应初显，投机炒卖得到了控制，房价上涨速度过快被遏制，各地在整顿规范市场秩序方面也取得了一定进展。

记者就2005年房地产调控政策进行盘点，供读者参考。