买家违约在先房东一房两卖却要差价全部赔付下家

http://esf.sh.soufun.com搜房二手房网 2006 年3 月14 日李亚慧房地产时报

[摘要] 案情回放：王某于2004年底购买了一套位于浦东新区的期房，后因做生意缺少周转资金，通过某中介公司和张某签订了一份房地产买卖合同，约定待取得小产证后将该房转卖给张某，房屋总价120万元，签约当日张某支付

2005年1月底，王某取得了小产证后，通过其它途径了解到张某在本市购买了多套住宅，根据当时的政策贷款有较大难度。由于房屋价格直线上升，而张某又迟迟没有根据约定办理贷款，所以王某于2005年4月份将该套房屋又以200万元的价格卖给了于小姐。张某得知王某将房屋另行出售给他人后，立即将王某诉至法院，要求解除双方的房屋买卖合同，王某除返还预付款外，还应承担相应违约金及80万元差价作为赔偿金。

矛盾焦点：审理中，被告王某提出反诉称，房屋另卖源于原告违约在先。原告未按约在时限内办理贷款申请手续，根据约定逾期15天被告有权解除合同，所以法庭应判令原告承担违约责任。

法庭经审理后认为，被告若认为原告违约应提供证据，另行解除合同应当书面通知对方，现被告没有证据证明有过书面解约通知，说明合同并未解除，被告没有解除合同就将房屋另卖他人，应属违约。所以判决被告的反诉不成立，全部支持了原告的诉讼请求，即王某应返还40万元房款外还应将出卖房屋所得80万元的差额作为可得利益损失赔偿给张某。王某对此判决表示不服，目前已经提起上诉。

律师观点

本案中的王某在了解到张某贷款存有困难，合同中对付款日期又不明确的情况下，应当给予张某一定时间来支付剩余房款，并书面告知张某若到期仍不能支付房款，王某即可解除合同。遗憾的是，王某由于没有证据证明其曾履行过告知义务，就直接将房屋卖给了第三人。当然，王某上诉的焦点在于其所承担的违约责任除了约定的违约金和赔偿金外，是否还应当包括全部差额部分？从另一个角度讲，由于房价受市场行情的影响，必然有涨有跌，这80万元差额能否作为张某将来必然可得的利益损失由王某赔偿，还将有待二审法院最终裁决。

编后：从事房地产交易活动时，要注意收集证据，以防出现纠纷难以举证。本案中虽然张某未及时将贷款手续办好，但法院仍认定其没有违约即是因为王某举证不力。法院在审理案件时纠纷已经发生，法官只能凭借当事人提供的证据来了解事实真相，当事人若在纠纷发生时或举证期内不及时收集证据，庭审时光凭口头辩解是没有任何说服力的。

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