轨道交通2号线7号线交汇 静安寺商务潜力待发

70年前的静安寺地区是上海显贵们的社交地，70年后的静安寺却一度在上海的CBD版图中轮廓模糊。

地铁二号线和在建中的地铁七号线在静安寺站的交汇，核心区越洋广场和会德丰广场的同步启动，使静安寺面临又一次商务商业繁荣的复兴机遇。

在上海的版图中，静安寺地区从常德路至乌鲁木齐北路，占地面积约40公顷，以静安古寺为核心，由于地处近代公共租界和华界地区的分界点，形成了传统意义上上海高尚商住区域的标志形象。已开通的地铁二号线和在建的地铁七号线在此汇聚，使南京西路西延的地气在此日益凝聚。

静安寺地区历史上还是重要的交通换乘中心和商业购物中心，是上海著名的高档宾馆、娱乐休闲区与办公建筑的聚集区之一。随着上海国际机场市区航站楼投运、地铁七号线静安寺站的开工，加之南京路全线最大的购物中心九百城市广场等一批大型商办建筑的建竣，这里将成为未来5年静安南京路最靓丽的热点板块。

静安寺站将成为静安南京路沿线最大的地铁车站，“寺、园、站”共同构成“绿色城市客厅”。而根据规划，静安寺地区未来的功能定位是文化旅游、商业购物、公共活动、办公酒店区。

在静安寺华山路、南京西路口，在建的越洋广场和会德丰广场咫尺而邻。五年之内，这里将耸立起两座上海顶级的商务商业楼宇，带来数十万跨国企业常驻办公人员以及庞大的商务商业人流。

与梅龙镇、中信泰富、恒隆广场构成的“金三角”遥遥相对的静安寺，正在形成上海未来五年全新的顶级商务圈。据了解，仅2005年静安区就有11幢楼宇税收收入超过亿元，50幢重点楼宇税收收入占税收总收入的52.6％，而在3年前，静安区只有一幢楼宇的税收收入超过亿元。

信义商用房产最新统计数据表明，静安南京西路的甲级写字楼租金达到了1.09美元/平方米/天。位于静安寺地铁附近万航渡路上的环球世界大厦，目前租金为0.45美元/平方米/天。北京西路上的静安中华大厦，出租率为95%以上，租金0.6美元/平方米/天，中华企业大厦租金0.60美元/平方米/天，静安新时代广场也创造了5.2元人民币/平方米/天的价格。业内人士预测，根据该区域甲级写字楼目前的供求状况，租金水平还会继续上扬。

在过去的五年，静安区已经建成商业商务楼宇101万平方米，集聚了近3000家中外商务机构，拥有大量跨国公司办公机构和领事馆商务处以及30余家世界500强企业机构。根据静安区“十一五”规划，将继续推进建设高档楼宇，在未来的五年再建商业商务楼宇200万平方米，其中包括10个甲级写字楼和10个1万平方米以上的商厦。到2010年，全区商业商务楼宇面积总量将达到400万平方米，而静安南京路地区将新增商业、办公总面积125万平方米。

静安区商委有关部门人士昨日向记者介绍，除了南京西路东段的梅龙镇广场、中信泰富、恒隆广场“金三角”区，今后静安寺地区的越洋广场、会德丰广场和九百城市广场，将形成另一个“金三角”。

在临近南京西路、华山路的黄金地块，将建造290米高的会德丰广场，该项目由香港九龙仓投资，高58层，最初设想引入“连卡佛”旗舰店，但最终规划大大缩减了商业附属设施的面积，所以未来的物业形态以纯甲级写字楼为主。从净高上看，将于2008年左右竣工的会德丰广场将是浦西第一高楼。

在静安公园东侧、常德路南京西路拐角上，即将建成由台湾越洋集团投资的越洋广场，占地约21000平方米，由一幢43层的甲级办公楼、5层的主题商场和24层的超五星级精品酒店组成，整个项目总建筑面积近20万平方米。项目建成后将与地铁二号线和地铁七号线静安寺站的转乘空间直接相连。

目前，恒隆广场以1.2美金/平方米/天的租金雄踞浦西写字楼之首。据悉，南京西路梅泰恒三大广场写字楼都已出现无房可租的局面，恒隆广场正准备加租。恒隆广场二期占地面积7670平方米，办公面积8.1万平方米，预计将于今年年底入市。

与此同时，城市航站楼宾馆、静安宾馆西侧商办酒店和上海宾馆二期的投入使用，都将进一步推动静安寺板块办公和酒店发展的潜力。

【静安寺站之商铺】静安寺：区域商业中心到顶级CBD

从区域商业中心到未来的上海顶级CBD，静安寺地区在迈进的过程中，正经历着商业再升级的阵痛。

作为上海著名的商业中心之一，静安寺地区的营业额曾占上海市区商贸营业总额的1/5，其繁华程度远远超过当时的徐家汇。但在上世纪90年代静安寺核心地区地块空晒，发展由此减速。

10多年来，静安区在加速旧城区改造的同时，开始实施对静安寺地区的开发改造。作为南京西路商业商务街改造的尾端，静安寺地区功能开发定位为商务娱乐圈，目前尚在继续开发过程中。

静安区政府在规划中提到，要充分发挥静安寺庙的区位优势和独特的历史文化资源，形成以满足国内中高档旅游消费和海外观光旅游为主的文化旅游商业区，同时努力培育市中心高档商务会展中心。

在静安寺商圈，毗邻寺庙的愚园路（与华山路交叉地段）功能开发定位是餐饮娱乐，目前租金为12-15元/平方米/天。与南京西路中段乃至南京东路沿街商铺已普遍超过40元/平方米/天的行情相比，这个租金水平显然低了不止一个档次。

随着写字楼的开发，静安寺地区的餐饮市场已略见气色，但规模效应的集聚却非朝夕之间。除南京西路西段有一家娱乐总会和百乐门影剧院、中段路口有两家大型餐厅外，其余都是小吃点心店，档次较低。沿北京西路虽已引进一些品牌餐饮，如汉堡王、一茶一座等，但由于招商等因素，人气较清淡，一时之间无法形成规模。沿街服饰商铺的档次也不高，由于处于交叉口的位置，商铺出现断节。

业内人士分析，由于建筑硬件不足，缺乏历史文化底蕴，远不如其他区域特色街。静安置业集团今年2月刚刚发布的《透视静安寺商圈开发》报告中建议，愚园路可定位为愚园历史文化街，吸引境内外品牌餐饮文娱业落户。

零售业态不均衡

上世纪80年代开发的位于华山路南京西路的百乐门酒店，地处静安寺核心区域，裙房提供了大量沿街商铺。但是由于缺乏大商业环境，其底层仅有“三阳盛”南货店等几家商品物种有限的商店。静安公园辟出一角建成的下沉式广场———伊美时尚广场，除了节假日，平时商流人气还显不足。

定位于中低档的伊美时尚广场因为地铁效应和即将拆除的襄阳路租客分流等因素，租金也从去年的6元/平方米/天上涨到目前的10元/平方米/天，但人流量仍不高。久光百货后门的“静安小亭”，租金约15元/平方米/天，主要以零售为主，经营中低档服装，经营状况参差不齐，有的铺面长期未能租出。

因此，针对静安寺地区高品位商业商务功能的开发提升，汉宇商铺科陈军认为目前还存在着不少问题，如商务办公楼集聚及国际品牌汇集地位不稳固，面临竞争；商务成本单位面积产出偏低，商品结构、业态单一，存在诸多弱项；休闲、娱乐、非品牌服饰、珠宝、工艺品等商品服务业经营低于全市水平；沿街商铺单位面积租金低于淮海中路、南京东路和徐家汇地区，人气不足等。

但值得一提的是，作为新“金三角”中已经建成的久光百货，在招商方面取得重大进展，目前底层的平均租金为3.5美元/平方米/天，最高租金甚至达到4美元/平方米/天。租金的高起点对于新一轮南京路新“金三角”的启动是个重要利好。

【静安寺站之住宅】商务人流激发尖端租售市场

在新老上海人眼中，到静安寺置业不仅象征着身份和地位，也代表了时尚惬意的生活。在融合了古典与现代的静安寺，新兴的九百城市广场、伊美时尚伴着静安寺千年钟声，成为这个城市独特的风景。

静安寺站点处于南北静安分界处，北静安的规划偏重于住宅房产，而南静安发展方向在于保存历史风貌以及发展商务写字楼。为了保护南静安体现上海风情的历史建筑，市政府对静安区实施“南留北改”政策，因此该板块住宅开发项目不多，房源供应量较少。

商务租赁需求旺盛

今年春节后静安区的二手房买卖成交量变化不大，租赁业务却颇显活跃。根据中原地产成交数据显示，2月与1月份相比，静安区租赁业务成交量上涨幅度达到100%。

中原地产研究咨询部分析师陈业伟认为，地段好、楼盘品质高以及众多高级写字楼、商铺在南静安的云集，在提高了静安区整体商业办公氛围的同时，也给北静安的二手房提供了大量商务人士客源。

北静安新闸路板块内的二手房主要集中在新闸路、江宁路和康定路沿线，以中高档的静安枫景为例，精装修二房月租8000元到1万元，三房月租1万元到1.2万元，受到许多外籍商务人士青睐，十分抢手。而静安寺站点附近镇宁路、愚园路的房源不多且房龄较老，而其中低价房源少之又少。

陈业伟指出，静安区内目前正规划的越洋广场、会德丰广场和九百城市广场的新“金三角”商贸中心，将继续给静安区的二手房租赁市场带来联动利好。

酒店式公寓逆市飘红

今年春节之后，静安枫景、国际丽都城、中凯城市之光、达安花园等房龄短、品质较好的次新房虽然成交量没有变化，但成交价上扬了5%，品质一般的楼盘价格走势平稳。

“物以稀为贵。”汉宇地产浦西高档住宅部经理谭萍萍介绍，近期该区域的楼盘售价均出现了不同程度的上扬。国际丽都公馆、中凯城市之光三期在年后每平方米都上涨了1000-2000元。由于楼盘的定位和周边环境的影响，现在居住在此区域的大多为欧美人士，只有少量是动迁户回搬。

在静安寺，酒店式服务公寓和大面积的房源深受购房者青睐。位于愚园路的国际丽都公馆，在2005年10月份销售率就已达70％，出现逆势飘红，一是因为其不可复制的地段，目前该区域类似酒店公寓的住宅平均月租金已经达到了22美元/平方米；二是户型面积均控制在43-70平方米之间，114万元的低总价，在此区域难求；三是楼盘的建筑风格颇得海外人士喜爱。而中凯城市之光推售的部分小房型，甚至有60平方米左右的一房，市场反应也相当不错。

除了少量小户型一房，中凯城市之光三期以三房、四房为主。全景观跃层、底层游泳池、豪华配备、复式等设计也让众多购买者怦然心动，更有引进新型二梯一户的居家理念让人耳目一新。

谭萍萍分析，由于会所设计到位，静安枫景苑等楼盘较受境外人士青睐，入市购买的客户以持有长线投资心态的投资客为主。也有些境外人士看中了楼盘的品质和地段优势，购买此处新房作为收藏。

陈业伟进一步指出，地铁七号线连接宝山区和浦东新区，主要利好还是集中在这两个头尾地区，而七号线与二号线在静安寺的交汇，短期内并不会给区域内楼市带来明显变化，长期来看还要依赖于未来城市规划。由于静安寺的公交线路很多，加上二号线，足够支撑区域内的交通。他指出，在宝山置业、在静安区上班，可以成为不错的生活模式。

二手房租房专题：★ 60－80万能买到什么样的好房  ；★ 明星 名人 上海滩的“家”苑风情 ；★ 购房宝典：二手房交易流程全接触；★ 买房结婚全攻略 选购·理财·产权·故事；★ 揭密：二手房购房陷阱知多少 ；★ “双周供”对垒“固定利率”房贷品种谁占优？

二手房热点区域>>>  陆家嘴  五角场  金桥  徐家汇  曹杨长风  中山公园  曲阳

租房热点区域>>>  1000以下  1000－2000  2000－3000  3000－4000  5000以上

·上海湖南人最多地方在哪 ·2009年中国(上海)婚博会 ·看21条家居风水禁忌(组图) ·在售房傍“米老鼠”成风

·《蜗居》主角家居照大曝光 ·12月上海各大商场打折信息 ·普陀区最小64平米两房推荐 ·6个方法应对价格多变楼市