上海火车站北广场一二手房价格倒挂（图）

http://esf.sh.soufun.com搜房二手房网 2006 年3 月17 日董琳霞每日经济新闻

[摘要] 伴随着4号线的正式运营，上海火车站的轨道交通枢纽效应再度升级，而且不出地面即可换乘1号线、3号线和4号线。目前火车站北广场的综合改造正在进行中，根据北广场的改造方案，火车站地区的功能将更为完善。而正与

伴随着4号线的正式运营，上海火车站的轨道交通枢纽效应再度升级，而且不出地面即可换乘1号线、3号线和4号线。目前火车站北广场的综合改造正在进行中，根据北广场的改造方案，火车站地区的功能将更为完善。

而正与规划同步进行的，是火车站周边的房地产开发。以中兴路为主的住宅开发目前正进行得如火如荼。新开楼盘在宏观调控的影响下采取了低开策略，售价低出二手次新房每平方米2000元，目前板块内一二手房价格倒挂明显。

上海火车站周边的房地产项目须分两大块分析。

火车站南广场从天目西路到共和新路，多为写字楼，鲜有住宅楼盘；火车站北广场目前正在集中改造，以中兴路为主的住宅开发目前正进行得如火如荼。近年来中兴路板块也涌现出了一批优质楼盘，如越秀苑、城上城、紫兰苑、财富广场、北方佳苑、和泰花苑和北美风情等，这些楼盘目前在二手房市场的次新房价格在12000-13000元/平方米左右。

荒岛房产工作室市场总监冯伟指出，现在火车站北广场新开楼盘的价格仅10000-11000元/平方米，低出二手次新房2000元/平方米，板块一二手房价格倒挂明显。

究其原因，主要是一些新开楼盘在宏观调控的影响下采取了低开策略。值得注意的是，目前火车站附近由于改造施工的关系，环境很嘈杂，一些未拆棚户区也直接影响了生活环境，这也是该区域目前新盘低开的一大原因。

目前，北广场板块在售的新盘仅有2个：中城·富泉公寓和北方佳苑，且都为尾盘销售。

据中城·富泉公寓销售经理介绍，该楼盘自去年11月开盘以来，一直处在热销状态，开盘第一周就售出84套，居当周沪上房产销售排行榜第六位。而中城·富泉公寓逆势热销的原因还是其低价策略，每平方米10000元的价格在内环线内实属罕见，加之该案地处不夜城商圈，距离轻轨明珠线上海火车站仅300米，穿过地下通道前往地铁1号线上海火车站站步行仅需10分钟，如此高性价比的楼盘已成为目前板块内自住购房者的首选。

北方佳苑目前在售房源已不到8套，且多为140平方米以上的大房型，该案位于中兴路以南，共和新路以西，紧邻闸北不夜城商务交通旅游圈和铁路上海新客站。该案由于在售房源面积偏大，近期销售缓慢，售价为11500元/平方米。

【上海火车站之看盘】

北方佳苑住宅商办综合小区

位置：共和新路近中兴路

面积：100-150平方米左右

房型：以两房、三房为主

价格：11500元/平方米

交房时间：2006年3月底看盘感觉：

1.该案是集住宅、商办综合的社区，智能化程度较高。

2.邻近轨道交通枢纽上海站，可换乘1号线、3号线、4号线，从站点出口至该案步行在10分钟左右。

3.小区沿共和新路而建，生活配套丰富，穿过火车站地下通道可直达不夜城商圈。

心中悬念：

1.楼盘品质与中城·富泉公寓相当，且处在同一区域，但单价比中城·富泉公寓高出1500元/平方米，在该区域新盘中定价偏高。

2.该案即将在本月底交房，但中兴路拓宽正进展火热，一期业主如果马上入住，灰尘、噪音影响较大。

上海荒岛房产工作室王洪波点评：

该案目前已进入尾盘销售，一手房可选择的房型都在150平方米左右，比较理想的房源需要购房者到周边的中介门店寻找。

由于面对共和新路，其噪音影响不可忽视。

中城·富泉公寓：

火车站周边最低价新盘

位置：太阳山路、共和新路

面积：93-116平方米左右

房型：以两房、三房为主

价格：10000元/平方米

交房时间：2006年底看盘感觉：

1.该案最大的卖点就是紧邻轨道交通枢纽上海站（可换乘1号线、3号线、4号线），从站点出口至该案步行仅需5分钟左右。除此之外，项目旁还有十几条公交线路723、916、518等，出行市中心极为便利。公交、轨道交通以及共和新路高架共同组成了三维立体交通网络。

2.总价低是该项目的第二大卖点，地处内环以内，又紧贴轨道交通枢纽，1万元的单价已创下区域新低，这也是该案前阵子热销的原因。

3.由于临近共和新路沿线，周边配套设施齐全，紧靠南广场不夜城商圈，周边学校、医院、商场、邮局、银行一应俱全。

4.小区房型设计合理紧凑，市场上106平方米的房型一般都分割成2房，但该案却分割成3房，充分考虑三口之家的需求。

5.该案所处的北广场是闸北区政府重点改造项目，将来居住环境值得期待。

心头悬念：

1.中城·富泉公寓最大的缺陷就是目前周边布满了待拆棚户区，永兴路、太阳山路、交通路、京江路由于棚户房扎堆的缘故，脏、乱、差现象严重，一些卖水产蔬菜的小商贩将摊位摆在了马路中间，使得周边几条小路泥泞不堪，臭气熏天。虽然售楼人员一再强调这些棚户区将会拆除，但到今年年底交房后，这种情况如果还不能改观，会影响业主生活。

2.该案由于临近共和新路，噪音、灰尘较大，特别是高层房源，晚上的噪音可能会影响业主睡眠。

上海荒岛房产工作室王洪波点评：

该楼盘周边的脏乱环境的确是一大要害，但根据规划，这些棚户区将在2年内拆除。该楼盘现处在新规划区内，将来有一定的升值潜力。

该楼盘目前定价还是相当合理的，这也是该盘去年底一度热销的原因。

【上海火车站之写字楼】

闸北商办集聚不夜城

闸北不夜城板块目前已成为上海现代交通商务核心区。

不夜城区域南起苏州河，东临南北高架、大统路，北至中兴路，西至苏州河（包括铁路上海站地区）。天目西路沿线及恒丰路（恒通路以北）是不夜城综合商贸区。主要商业设施包括太平洋百货、不夜城商厦、名品商厦、环龙商场等，有16家国际知名企业和200余家各类中外企业及办事机构驻居其中。

“不夜城地区写字楼林立，正成为投资者首选的宝地，也为企业进一步拓展提供了发展的空间。”闸北区招商服务中心负责人表示。

闸北区政府官方网站提供的资料显示，选择上海火车站不夜城板块作为上海交通商务区，是基于不夜城地区便捷快速的交通网络，基于上海火车站、长途客运总站等交通节点，基于四通八达的交通换乘枢纽，基于不夜城板块已形成的商业、商贸基础设施。

据美联物业市场部介绍，不夜城周边的写字楼一直处在供不应求状态，出售型办公楼项目往往是一经推出就一抢而空。然而由于周边人流嘈杂，环境欠佳，一些跨国大企业较少选择在此办公，而本地私营企业入住率较高。

目前二手房市场的办公楼以个人出租的房源居多，且摘牌速度较快，其平均租价为2.5元/平方米/天。

目前板块内可供选择的写字楼主要有建谊大厦、上海华象大楼、上海铁路大厦、中房华东大厦、一天下大厦酒店式公寓办公房以及林顿大厦等，成交方式以租赁为主辅有少量的办公楼出售。

不夜城板块在售及租赁写字楼项目

建谊大厦位于恒通路、恒丰路路口，紧邻地铁1号线汉中路出口，距上海火车站、轻轨明珠线仅一站之遥，周围有多个大中型长途汽车客运中心，交通极其便捷。该项目1-4层为商铺，5-24层为办公房。目前在二手房市场上的租价为3元/平方米/天。

上海华象大楼位于秣陵路80号，地处上海火车站南广场东侧。步行至地铁、轻轨站仅需5分钟，适合现代服务企业入驻。该项目建筑面积9023平方米，楼高17层。楼宇配套完善，设中央空调及两部垂直电梯，有充足的车位。该楼宇为纯写字楼，办公氛围极佳，隔断灵活，可大可小。目前在二手房市场上的租价为2.5元/平方米/天，物业管理费7.3元/平方米/月。

上海铁路大厦位于秣陵路355号，地处上海火车站南广场西侧。步行至地铁、轻轨站仅需8分钟，该项目5-12楼为客房部，13-21楼为商务部。酒店专业人员还可为入住的客户提供注册公司的服务，大厦东侧是上海最大的地下车库。目前在二手房市场上的租价为2.7元/平方米/天。

中房华东大厦位于恒丰路与长安路交界口，地处不夜城中心地区，地铁1号线火车站出口处。该项目1-3楼为商铺，4-26楼为商业办公房。一层10户，面积60-100平方米，地下设1层停车库，可停放车辆33辆，地面设44个车位。目前在二手房市场上的租价为2.5元/平方米/天，物业管理费4.2元/平方米/月。

一天下大厦酒店式公寓办公房位于恒通路、恒丰路口，地铁1号线汉中路站出口处，出行交通极为便利，北临嘉里不夜城商务区，南靠南京路商业街。该项目1-3楼为酒店，4-5楼为大面积裙房，6楼为服务区，7-27楼为办公房。目前在二手房市场上的租价为2.5元/平方米/天，物业管理费6元/平方米/月。

林顿大厦位于恒丰北路、沪太路，是一幢28层的商住两用房，总建筑面积37500平方米，1-6层为商用，7-28层为公寓办公楼，靠近轨道交通1号线、3号线上海火车站站。该案目前售价13000元/平方米，物业管理费4.25元/平方米/月。

【上海火车站之商铺】

北广场商圈未成熟不夜城商铺弥足金贵

火车站地区由于人流量大和外地消费者购买需求旺盛的原因，地区内商业较为发达，90年代初期以来，上海火车站南广场先后建成了名品商厦、环龙商厦、新亚长城大酒店、嘉里不夜城、华东旅游商厦等数十幢现代化商业设施。

与南广场相比，北广场的商业设施目前仍处在建设阶段，按照规划，北广场地区的商业设施将以高档为主，在吸引原来火车站的旅客人流外，还能借助北广场地区高档居住楼盘的客流，包揽困定和流动两类消费人群，比起南广场优势将更为明显。

据美联物业市场部资料显示，上海火车站的商铺大部分位于不夜城商圈内，周边交通便利，人流密集。目前在中介门店挂牌出租的商铺较少，但前来寻铺的客户络绎不绝。目前该区域可租商铺的经营业态以服装、餐饮为主。其中不夜城商厦、上海火车站地下的地铁商铺尤为抢手。

在行置业投资咨询有限公司对上海火车站周边沿街商铺的租金调查显示，目前在共和新路（中兴路至芷江路段），10平方米以下的沿街商铺租金为5-6元/平方米/天；40平方米左右的商铺租金3.2-6.5元/平方米/天；70平方米左右的商铺租金3.5-6元/平方米/天；250平方米左右的商铺租金为3-3.5元/平方米/天。