上海二手房价格指数报告（2006年2月）

         上海二手房价格指数报告（2005年12月）

         上海二手房价格指数报告（2005年11月）

         上海二手房价格指数报告（2005年10月）

主办单位：中国房地产指数系统、搜房网

承办单位：搜房控股二手房集团、中国指数研究院二手房研究中心

1．上海二手房价格指数走势分析

本月上海二手房价格指数为2077点，仍然保持小幅下滑，指数下跌13点，环比跌幅为0.62%。二手房挂牌均价12337元/平方米，比上月跌落76元/平方米。指数与去年同期相比上涨13点，同比涨幅为0.63%。

本月除闸北、闵行两个城区的指数出现小幅反弹外，其它各城区指数仍然保持下行态势，整体来看跌幅与上月大致相当，大部分城区指数跌幅在2%左右。

2．上海二手房市场特征综合分析

二手房价稳中有降，观望气氛依然浓厚

本月上海二手房价格指数仍然保持平稳下调，跌幅略高于上月，但仍然保持在1%以内。从各城区及各片区二手房价格指数的环比变化来看，大部分城区及片区二手房价仍然保持下跌势头，闸北、闵行两个城区指数出现止跌迹象。

尽管春节淡季过后通常是楼市旺季的开端，但今年2月份的二手房市场目前来看，仍然较为冷清，并未出现走旺迹象，其主要原因是市场买卖双方对后市预期存在分歧，都抱持着观望心态。节后市场需求有所增长，但房源供给却没有明显的增加，维持在与上月大致相当的水平。一方面，上海二手房市场历经了连续十个月的房价下跌，市场预期存在着惯性，特别是部分地区房价仍然较高，尽管有越来越多的购房者开始试探性地入市，但大部分购房者仍然期待房价能够进一步下跌而继续观望；此外，局部地区一二手房价倒挂促使部分购房者转向新房市场，进一步对二手房需求量起到了挤压作用。另一方面，由于连月来上海大部分地区二手房价下跌的幅度都比较小，甚至有部分地区房价出现回调，部分新盘为避免退房纠纷而不再轻易降价，上述因素使持房者对后市逐渐乐观；节后租赁市场的活跃，进一步增加了售房者的市场信心，售房者出于惜售心态而捂房观望。

另外，近期新的房贷政策的出台，对资金相对紧张的普通购房者来说是一大利好，但是该政策对公积金的贷款额度有限，在当前观望气氛浓厚的市场形势下，上述政策并未对市场整体起到明显的作用。

3．区域价格指数分析

以1月份上海二手房价格指数作为参照，根据样本数据显示，黄浦区二手房价格指数仍为最高，达2852点，超出全市指数37.31%，闵行区价格指数仍为最低，为1372点。

与去年1月份相比较，2月份闸北和闵行两个城区的二手房价格指数有小幅抬升，分别上涨12点和1点，升幅分别为0.74%和0.07%。其它八个城区指数都呈现不同程度的下跌，其中普陀区和虹口指数跌幅相对较大，分别下跌了44点和42点，环比跌幅分别为2.24%、2.19%。

1）内环区域（卢湾、静安、黄浦）

本月内环区域二手房挂牌价继续下滑，下跌幅度仍然不大。其中卢湾区指数为2548点，仅下跌3点，环比跌幅为0.12%；静安区指数为2523点，下跌44点，环比跌幅为1.71%；黄浦区指数为2852点，下跌56点，环比跌幅为1.93%。

本月内环区域二手房价仍然保持小幅下探趋势。从各片区指数的变化情况来看，卢湾的中山南路和打浦桥片区以及黄浦的人民广场、豫园片区指数有小幅回升，其他各片区指数都出现不同程度的下跌，但跌幅都不超过2%。随着西藏南路改造工程、淮海中路东扩工程的推进，带动了黄浦豫园片区的行情，拉升了片区内的二手房价。

内环区域具备不可复制的区位优势，高端楼盘集中，市场供应也比较有限，这一现象在地域范围狭小的卢湾区表现得尤为明显。目前内环区域的二手房价已经跌落到去年1至3月份的水平，已跌入部分买家的可接受范围，众多更加看重区位和房产质量而对价格不太敏感的购房者开始入市，售房者的惜售心理也日趋强烈，在一定程度上对二手房价的下跌起到了抑制作用。

2）中外环区域（普陀、闸北、虹口、浦东、徐汇、长宁、闵行）

本月中外环区域二手房价格指数仍然呈下降态势。普陀和虹口两个城区二手房价格指数跌幅相对较大，分别下跌44点和42点，环比跌幅2.24%和2.19%；浦东、长宁和徐汇三个城区二手房价格指数跌幅较小，闸北和闵行区二手房价格指数出现1%以内的小幅上升。上升点分别是12点和1点，环比升幅0.74%和0.07%。

本月中外环区域各城区的二手房价格指数除普陀和虹口区指数出现回落及闸北和闵行区指数出现小幅回升外，其它各城区指数仍延续上月的涨跌趋势。从各片区指数的变化情况来看，大部分片区指数与上月相比都出现不同程度的下跌，整体上指数的变化幅度较小，大部分片区指数的涨跌幅度在2%以内。

从本月数据来看，片区指数在1500-1700，即片区二手房均价约为7000-10000元/平方米的片区二手房价的变化幅度很小，其中大部分片区指数出现小幅上涨，如闸北的彭浦、大宁片区，浦东的三林片区，闵行的七宝、龙柏和漕宝路片区。上述片区二手房价相对较低，部分片区指数已经低于去年同期水平，进一步下跌的空间不大。

本月片区指数跌幅较大的片区有虹口的凉城片区、长宁的动物园片区以及普陀的曹杨长风片区，上述片区二手房均价大致在10500到11500之间，尽管价格相对不高，但由于区域定位不明确，买卖双方对房价的认知仍然存在分歧，从而造成了目前片区二手房价仍然出现较大震荡的局面。

附：指数编制说明

编制对象：上海市二手商品住宅（不包含别墅）。

样本来源：来自300多家房地产经纪公司挂牌信息、搜房网挂牌数据以及其它媒体挂牌信息。

样本容量：每月采集2万条以上二手房样本挂牌信息，覆盖全市10个二手房交易较为活跃的行政区，220个商品住宅楼盘。

样本信息：每个样本共采集物业类型、建筑面积、挂牌总价、户型、朝向、楼层、周边配套等10个指标信息。

指数基期：以2004年12月为基期，以北京二手房价格基期指数1000点为基准，上海基期指数1883点。

发布内容：全市当期指数、均价，各期指数时间序列，及各城区指数、各片区指数。

发布频率：每月中旬发布上月指数报告。

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