上海二手房价格指数报告（2006年3月）

http://esf.sh.soufun.com搜房二手房网 2006 年4 月7 日上海二手房—搜房网

[摘要] 主办单位：中国房地产指数系统、搜房网承办单位：搜房控股二手房集团、中国指数研究院二手房研究中心1．上海二手房价格指数走势分析本月上海二手房价格指数为2092点，较上月小幅上升15点，环比上升0.72%

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主办单位：中国房地产指数系统、搜房网

承办单位：搜房控股二手房集团、中国指数研究院二手房研究中心

1．上海二手房价格指数走势分析

本月上海二手房价格指数为2092点，较上月小幅上升15点，环比上升0.72%。二手房挂牌均价12429元/平方米，比上月上升92元/平方米。指数与去年同期相比下降73点，同比跌幅为3.37%。

图1 上海二手房价格指数走势图

本月除闸北、浦东、徐汇区指数出现下跌外，其它各城区指数都出现不同程度的上涨，上涨幅度在1-3%之间，与上月相比涨幅略大，其中长宁区指数的上涨幅度较大，环比涨幅为2.54%。

图2 上海各城区二手房价格走势图

2．上海二手房市场特征综合分析

刚性需求拉动楼市二手房市场加速回暖

上海二手房价格指数自去年5月份开始一路走低，在历经了连续10个月的下跌后，本月指数出现了小幅回升，较上月环比上升0.72%，全市二手房挂牌均价比上月上涨92元。

从各城区及各片区二手房价格指数的环比变化来看，与上月相比，本月指数上涨的范围与幅度都有所增加。本月超过半数的城区以及接近半数的片区指数出现上升，其中黄浦、长宁和闵行区的绝大部分片区指数都出现了上涨。此外，部分城区、片区指数的涨幅超过了2%。

总体上，上海二手房价格指数目前已经跌至去年二月份的水平，指数水平从去年12月到今年2月间一直保持在比较稳定的水平，环比变化在0.5%上下，这个指数相对稳定的时期伴随着二手房市场买卖双方心理的微妙变化。从目前市场量价变化的趋势来看，卖方在这场心理战中的力量由弱转强。随着购房置业旺季的到来，市场存在大量的自住性需求，从而在目前二手房价保持总体平稳、局部地区甚至回升的状态下，更多的购房者开始松动入市，打破了连月来的观望局面，市场加速回暖，二手房价出现止跌迹象。

此外，鼓励适时适度消费、引导自住性购房者消费的政策导向成为市场加速回暖的催化剂，银行贷款成数增加、5年内二手房公积金贷款额度提高等利好房贷政策，进一步增强了观望中的买方的购房欲望，刺激购房需求的进一步释放。

3．区域价格指数分析

以3月份上海二手房价格指数作为参照，根据样本数据显示，黄浦区二手房价格指数仍为最高，达2907点，超出全市指数38.96%，闵行区价格指数仍为最低，为1384点。

与2月份相比较，3月份闸北、徐汇和浦东三个城区的二手房价格指数有较明显的下跌，分别跌落62点、59点和26点，环比跌幅分别为 3.81%、2.22%和1.28%。普陀区指数与上月持平。其它6个城区指数都呈现不同程度的升高，其中长宁区和黄浦区指数升幅相对较大，分别上涨了56点和55点，环比涨幅分别为2.54%和1.93%。

图4 上海各城区3月份指数还比变化图

1）内环区域（卢湾、静安、黄浦）

本月内环区域二手房挂牌价均呈回升态势，其中卢湾区指数为2583点，上涨35点，环比涨幅为1.37%；静安区指数为2549点，上涨26点，环比涨幅为1.03%；黄浦区指数为2907点，上涨55点，环比涨幅为1.93%。

图5 内环各城区1、2、3月份指数对比图

本月内环区域二手房价均保持小幅回升态势，从各片区指数的变化情况来看，卢湾的中山南路和淮海路片区以及黄浦的南京东路、人民广场、外滩片区指数有小幅回升，其他各片区指数都出现不同程度的下跌，但跌幅都不超过2%。

内环区域高品质楼盘的挂牌量比重有所增加，如均价在16000元/平方米以上的卢湾区的大同花园、静安区的达安花园、黄浦区的金色家园、黄浦众鑫城等高品质、高价位楼盘的挂牌量都有明显增加，从而拉高了其所在片区、城区整体的二手房挂牌均价。另外，超过半数本月均价在13000元/平方米以下的样本楼盘，如卢湾区的双钱公寓、华生大厦、静安区的三和花园、黄浦区的沧海苑等楼盘本月的均价有小幅下跌，挂牌量也没有太大变化。上述现象表明内环区域的购房者更注重房屋品质及性价比，对价格敏感度较低，高品质楼盘较强的抗跌性逐渐显现出来，增加了卖方的市场信心，促使更多卖房者入市。

2）中外环区域（普陀、闸北、虹口、浦东、徐汇、长宁、闵行）

中外环区域本月闸北和徐汇两个城区二手房价格指数跌幅相对较大，分别下跌62点和59点，环比跌幅3.81%和2.22%；浦东区指数跌幅较小，普陀区指数与上月持平，虹口和闵行区二手房价格指数出现1%以内的小幅上升。分别升高3点和12点，环比升幅为0.16%和0.87%；只有长宁区指数上升幅度较大，环比涨幅为2.54%。

图5 中外环各城区1、2、3月份指数对比图

本月中外环区域各城区的二手房价格指数除闸北、徐汇和浦东区指数出现下跌外，其它各城区出现不同程度的小幅上升，其中普陀的真北片区、长宁的动物园片区、虹口的凉城片区以及闵行的龙柏片区指数涨幅较大。大部分片区指数的上涨幅度在3%以内。

整体来看，中外环区域绝大部分城区指数已经跌落至去年1至3月份的指数水平。目前市场价格仍处于调整阶段，涨跌交替比较频繁，止跌迹象不如内环区域明显，但是可以看到，近两个月指数出现回升的片区在逐渐增加。

本月中外环区域的各城区中，有接近半数的片区的二手房价格指数出现了上涨，指数上涨的片区主要集中在长宁区和闵行区。长宁区及其各片区指数上月出现整体下滑，本月出现较明显的反弹；闵行区二手房挂牌均价主要集中在7000-9000元/平方米之间，在9000元/平方米以下的绝大部分样本楼盘均价已经基本比较稳定，9000元/平方米以上的样本楼盘均价处于波动状态，起伏相对较大。

附表：3月份上海各片区二手房价格指数变化表