http://esf.sh.soufun.com搜房二手房网 2006 年4 月25 日 黄清燕 每日经济新闻
把一套公寓拆成若干间房间像酒店一样出租，这是张先生的投资之道。
来自河南的张先生从事房产中介工作多年，在上海房地产市场火热的时候也曾倒手卖过几套房子，有赢也有亏。
张先生认为，目前的市场已不太适合继续做短线投资，从2005年10月份开始，他与几位台湾的朋友在徐家汇、古北等市中心、海外人士聚集的区域购置了数套高档住宅，瞄准赴沪商旅人士，做起公寓分拆按日租赁的生意。
“目前长租市场已经发展比较完善，而短租市场、尤其是针对境外人士的短租市场在上海发展时间并不长，有相当大的市场空间。”张先生说。
套房分拆短租回报高昂
日前，张先生花245万元在徐家汇汇翠花园买下一套200平方米左右的房子，出于浮动利率的考虑，他选择首付60%，装修和配置费用总共花费31万元。除了大厅和厨房，他把房子分割成五间，每间面积在18平方米左右，带独立卫生间，按酒店式公寓的标准，以200元～250元/日的价格出租。
张先生算了这样一笔账：一套徐家汇四房两厅的房子，全装全配整租的价格大概在8000元～20000元/月左右，一天的出租价格不到300元，但是如果分间出租，按每天180元～250元的价格出租，一个月的租金就达24000元，即使加上50%的空置率，一个月也能有12000元的租金收入。
“我一般不买新房，也不从投资客手中买房，最近交易成功的都是一些急等钱用的小业主。”张先生很有生意人的精明。
客户定位明确
短租的市场竞争力在于租期灵活，租用房屋时间按日计算；其次，入住费用由租住日期长短决定，与同等级的酒店收费相比，至少要低50%以上。
曾有的中介工作经验让张先生手上有大量的客户资源。做日租公寓前，张先生与朋友一起调查了目前的上海短租市场，发现在种类方面有小户型一室户公寓，多室多厅的大户型，也有豪华型公寓套房，中档的居家型外销公寓，普通型居民住宅，还有上海老洋房。尽管虽然品种齐全，但他发现，做这些短租生意的公司或个人，都没有固定的明确的客户标准，大多是沿用国外的汽车旅馆式的经营模式，主要的目标群体是针对外地来沪的商务人士，有些则是做些低端的公寓面对刚走出校门的学生市场。
“要做就做最高端的。”张先生把自己的客户定为海外人士，客户定位的单纯性也避免了装修和管理服务中的复杂性。
“散客们更多是注重房间的舒适度，而不是豪华。”张先生介绍，每套房子的装修价格大概在30万元左右，其中大部分的钱是花在强调生活舒适度的软件设施上，比如家用电器和家具多选用国际化品牌。
张先生还发现，海外客户更关心的是环境和景观效果。
从租房服务向旅游服务延伸
目前，张先生的客户七成来自网络预订。张先生经常上一些国外的网站发布房源信息，并有专人负责接听电话和接待预订，订金也是通过网上支付的。但是网络总会有些弊病，一是容易显得被动，只有客户找上门时才有生意；二是因为网络诚信问题的存在，有些客户对直接交付订金还有顾虑。
为了进一步拓展客源，张先生目前正在尝试跟一些海外的大型公司建立长期联系，将自己手中的日租公寓推荐给他们，方便这些公司来沪人员选择。
事实上，对张先生和他的合作伙伴们来说，日租公寓只是个起点。张先生透露，他们近几年的目标是开旅游公司，做海外旅游市场，利用自己手中的资源，打造旅游服务和居住服务于一体的经营模式。
二手房热点区域>>> 陆家嘴 五角场 金桥 徐家汇 曹杨长风 中山公园 曲阳
租房热点区域>>> 1000以下 1000－2000 2000－3000 3000－4000 5000以上
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