陈富根：稳健经营做未来中国大概念专业房贷公司的NO.1

http://esf.sh.soufun.com搜房二手房网 2006 年4 月29 日吴琳琳上海二手房—搜房网

[摘要] 第一批参国外银行实习考试，以第一名的成绩到日本银行进行实习，美国哈佛商学院总裁班第一个中国大陆学员，中国银行总行最年轻的副总，中国银行海外分行最年轻的总经理，在陈总的身上，集中了太多的第一，因此，在采

上海银居投资管理咨询有限公司董事长总裁陈富根 【个人简介】

稳扎稳打积极进取

［搜房网］请您谈谈上海银居投资管理咨询公司的成立背景与发展历程。

［陈总］上海是中国非常重要的一个城市，近几年，随着中国经济的高速发展，房地产业已成为上海六大经济支柱之一。虽然去年的宏观调控对上海的房地产市场打击很大，但从长远来看，这些调控措施有利于房地产市场的平稳、健康发展，所以我们的投资者还是非常看好上海的长远发展的，这也是为什么在目前存在诸多不利因素的条件下，我们的投资者还是逆水而上成立了这家公司的原因。上海银居正式开始营业是在去年11月，虽然成立时间不久，但由于在此之前我们已经做了很多的准备工作，保证了现在我们业务的迅速展开。

［搜房网］我们知道上海银居是一个集企业融资咨询、投资管理咨询等多项业务为一体的公司，请问银居的部门设置是怎样的？

［陈总］我们提供房产融资贷款、经济信息咨询、企业管理咨询、投资管理咨询等多方面服务，经营范围是很广的，但银居主要从事的是房产中介服务。其他如投资咨询、融资咨询、企业管理咨询等投资类业务是由我们的另外一家公司--家融在做。

［搜房网］我们知道，银居近期在招募独立经纪人，请问银居是何时开展"独立经纪人"业务的？

［陈总］我们去年开始组织专门的人员研究这块业务，目前已经开始运作了。由于我们没有开展专门的房产中介业务，我们就希望通过独立经纪人来渗透进中介这个这个行业。

［搜房网］您曾在国外呆过很多年，那么您如何看待国内和国外的独立经纪人制度？

［陈总］国外的独立经纪人制度已经发展了很长时间，目前已经非常完善，就象他们的保险制度。国内独立经纪人的概念还很不成熟，制度还没有完全建立起来，我认为，独立经纪人制度目前在，但主要还存在几个问题：一是经纪人的从业资质要求较低；二是市场不太规范；第三就是经纪人的个人操守有待改善，目前很多经纪人没有真正按照行业道德规范运作，存在灰色操作；还有就是没有专门的主管部门进行监管。在目前的经纪人制度中，对个人操守的管理是很欠缺的，我们没有一套完整的制度和行业规范来对他们进行约束，我们只能从业务角度，对业务接手以后的流程进行控制。

［搜房网］请您简单谈一下目前银居的业务开展情况。

［陈总］虽然我们公司成立的时间不长，发展速度却很快，从接单量来看，在上海专业的房贷公司中，我们的排名肯定是NO.1，而且把第二名甩得很远，但我们不会因此而骄傲，因为我们自身还存在很多的问题，比如说我们的产品、客户群都比较单一。我们是在银行和中介的夹缝中求生存，利润是很薄的，一旦银行和中介任何一方出现问题，我们都会出现危机，所以对我们来说，实现产品多元化是关键。此外，我们的客户群也不能太单一，除了二手房，目前我们正在考虑做一手房，还有独立经纪人业务，如果我们做的好，相信就可以减少对经纪公司的依赖。根据调查，目前在上海的外籍人士有几十万，其中十几万人在房产方面的投资量是很大的，所以我们还准备开展专门针对外籍人士的业务。我们希望通过逐步实现产品多元化来获得比较稳步的发展。

［搜房网］您认为上海银居的优势主要体现在哪些方面？

［陈总］在公司的发展中，人才是最重要的因素之一，所以我们目前正在积极从境外包括澳洲、香港、新加坡等地引进一些人才。第二，我们与金融界有着良好的关系。每笔单子，预先审查，帮忙跟踪，遇到售后问题我们会马上处理，所以在风险控制上，我们和银行配合的比较好。而且，所有与我们有业务往来的公司，包括银行、中介、评估公司等，我们都会与其签订协议，一切以协议为准，通过协议来保证各方利益，所以我们与金融界和中介公司的关系都是很好的。第三，我们有专门的定价小组，我们公司对外的所有定价，包括对银行、中介的定价都是通过这个定价小组完成的，公司任何个人没有让利、决定价格的权利。第四，不同银行的产品有共性，又有不同之处，如何把这些产品卖出去，怎么卖出去，什么样的产品能获得好的收益，是我们需要考虑的，所以我们成立了专门的产品策划部，负责对其他公司的产品进行修改、优化，为我们所用，同时也策划一些新的产品，实现产品多元化。此外，我们还针对销售人员制定了奖惩细则，做的好我们会给予很高的奖励，做的不好就很快被淘汰。我们也非常注意调查研究，有专门人员负责研究市场、宏观政策。所有这些因素都决定了，我们公司成立不久，就拥有了一定的知名度和良好口碑。

上海房贷市场前景广阔

［搜房网］您是如何看待房贷行业发展前景的？

［陈总］房贷公司最大的问题是不吸收存款，资金来源问题不能很好的解决，在国外这个问题主要通过证券化来解决的，所以国外的房贷公司，其职能相当于一个银行，做的很大，有些比银行还大，弥补了很多银行的不足。但由于国内的证券化发展还很不成熟，中国目前还没有专业的房贷公司，现在的房贷公司就是一个服务公司，相当于一个中介。我认为，在中国目前的政策情况下，还不会出现国外这种公司，但随着中国市场的成熟，相信以后在中国政策允许的情况下，我们会成为这样的一个公司。

［搜房网］请您谈谈目前的房贷政策。

［陈总］银行是根据实际情况对房贷政策进行调整的，最近银行在放松，因为从整个国家的金融政策来看，银行有很大压力。现在建行、中行等银行的不良资产总额是下降的，致使不良资产率比较低，但如果几家比较大的公司贷款出现问题，不良资产总额就会急剧增加，不良资产率会急速上升，所以目前各大银行都很看好个人房贷市场。个人按揭市场都是小客户，不良贷款率比例较低，如建行目前的不良贷款率只有3.5-4％，其中个人按揭贷款在1％左右，整个上海市的不良贷款率只有0.5％，所以各银行总行给上海分行的贷款指标都很高，各家银行都有压力。

［搜房网］最近，各银行竞相推出新的房贷品种，如前段时间的双周供、固定利率房贷等，但推行效果好像都不太理想，您认为主要原因是什么？

［陈总］每个新产品推出以后，都会有一个接受和适应的过程，如双周供，从我们公司目前的推行情况来看，的确不太好，但我相信，随着时间的推移，人们以后会逐渐接受的。双周供只是还款期限的变化，可以大大减少利息负担，我认为这种产品还是不错的。各家银行目前推出了很多新的产品，但我们只选择其中一些客户能够接受的，操作上不存在问题的产品来推，如有些产品，只推出但后续细则没制定，我们是不会推的，我们要对客户负责。

［搜房网］您如何评价上海的二手房市场？

［陈总］上海目前有两派，一派说上海没有泡沫，房价还会上涨，另一派却认为房价已经太高，政府应该采取一些措施使房价降下来。我个人认为，上海的房地产市场有一定的泡沫，但并不是很严重，而且我认为房价还是会继续上涨的，这主要是由上海的环境决定的。上海有几百万的外来人口，其中一些是可以买房的，还有一些外籍人士，他们在上海的房产购买力非常强，尤其是高档房，我们曾做过一个调查，上海的别墅购买群是三等分的，其中本地人占1/3，上海以外的中国人占1/3，外籍人士占1/3，这批客户群是不容忽视的，还有，机构性质的外资进入，上海的地理环境辐射了整个长江三角洲，很多外资基金公司、投资银行都把上海作为了大量资金进入的首选，从投行方面，最近不少朋友希望通过我们，投资大型物业、写字楼、商场等，我也明显感觉到了外资的进入，所以我认为房价还是会继续上涨的。房地产二级市场的情况也是同样的，目前上海一手房与二手房的比例是1：1.04，香港是1：4，美国是1：9，澳洲1：6，差距还很大，在土地资源有限，没有再生资源的情况下，购买二手房的人将会逐渐多起来，上海比其他城市相对规范的二手房市场管理，将会使上海二手房市场获得快速稳定的发展。所以，我认为上海的二手房市场应该还有10－15年的发展期。

家庭是工作的有力支柱

［搜房网］您的个人发展背景是十分令人仰慕的，我们知道您曾在中国银行总行担任多项重要职务，并曾多次陪同朱鎔基总理、李鹏总理等国家领导人出访，还参加过多次大型金融会议，那么，是什么样的契机您进入了上海银居呢？

［陈总］主要有两个原因，一是这个行业需要了解金融和房地产，外国投资者看好我的背景，对我很有信心，希望我把这个公司做起来，从我个人角度，在银行做了这么长时间，我也想迎接新的挑战，进入一个相近、有关，但又不完全相同的行业，因为咨询这个行业本身需要智慧、经验还需要中国特色。

陈总的办公室，摆放着两张与太太甜蜜温馨的合影，当问起陈总如何平衡家庭和工作的关系时，他脸上掠过一丝无奈的同时，洋溢起了幸福的神情。他说，现在最大的遗憾就是"家在北京，太太不在身边"。随后，他讲起了和太太相知、相爱的点滴趣事，原来他和太太曾是同班同桌的同学，曾担任中行总行副总经理，在去悉尼之后为解除丈夫工作的后顾之忧，到了部门工作。至今，他都为太太为他做出的牺牲感动不已。现在太太是中行总行一个重要部门的总经理。陈总和太太还有一个聪明、可爱的女儿，女儿曾参加悉尼华裔小姐选美，进入决赛，现在在澳洲生活。问起陈总平时有些什么爱好，他说喜欢打乒乓球、玩高尔夫。后来在闲谈中，我们还了解到，陈总曾与董文华在悉尼市政厅大舞台上合唱《十五的月亮》呢，由此可见陈总的唱歌功底了得。

在陈总的办公室，我们从澳大利亚著名的中文杂志《朋友》上看到了对陈总的访谈，从中新社记者撰写的纪实文学作品《澳洲飞去来》上看到了对陈总在澳洲金融行业风采的记述，还在美国哈佛商学院总裁班全球招生简章第一页看到了陈总的丰姿，这些都记录了陈总曾经取得的辉煌，现在，刚到上海不久的陈总又开始了他新的征程，我们希望他在以后的道路上能披荆斩棘，实现他人生中更大的辉煌……

精彩语录

一个单位要搞好，用人很重要。宁用一个有才能有见地的短期者也不要一个耗日子的无能者。是帅才的就要提拔，是主将的要重用。

为了我的事业，她曾放弃了自己的发展机会。所以说，有个理解我的太太比什么都重要。

二手房租房专题：★ 浦东热点板块房产解析；★ 宝山：中低收入者北区购房的首选；★ 购房宝典：二手房交易流程全接触；★ 买房结婚全攻略选购·理财·产权·故事；★ 揭密：二手房购房陷阱知多少；★ 轨道交通4号线沿线热点二手房大搜索