上海立超房屋总经理朱谦：立足上海，面向全国

http://esf.sh.soufun.com搜房二手房网 2006 年5 月25 日阳英上海二手房-搜房网

[摘要] 上海立超房屋经纪有限公司　总经理朱谦　1、现在品牌中介间的竞争也是十分激烈的，作为一个品牌公司，您是如何看待竞争对手？与竞争对手相比，认为自己的优势在什么地方？在房屋方面，不要跟其它公司比，竞争对手只

上海立超房屋经纪有限公司　总经理朱谦　

1、现在品牌中介间的竞争也是十分激烈的，作为一个品牌公司，您是如何看待竞争对手？与竞争对手相比，认为自己的优势在什么地方？

在房屋方面，不要跟其它公司比，竞争对手只是做为参考，面对品牌中介我们采取“错位经营”。办公重点做买卖，商铺只以租赁为主，在上海商铺租赁应该是最好的。在上海我们只做几个区，商铺在走全国，象佐丹奴在北京、天津、上海都有，这都是我们的客户，包括肯德基，这也是我们都将做的客户。在龙华我们三家门店，我们还要再增加两家，所以，我们要调整门店，做好区域优势，做好我们自己的。以后，我们也要做自己的网站，网络联系，将会在效率方面大大提高。

2、上海立超房屋经纪有限公司是一家专业高档房产中介服务的企业，主要分为立超房屋、立超商铺、立超办公三块业务，其中以商铺、办公楼业务为主。那么今年先是4.28号央行上调房贷利率，又是“国六条”的出台，你认为对商铺及办公楼市场会有什么样的影响？

我认为影响不是很大，因为需求很大，第一，去年和明年都是寡妇年，大部分人会在今天结婚买房，不管什么政策出来，这个需求量在这里。第二，动迁户，世博动迁、地铁动迁，整个购房力国外资金都在进来，现在写字楼买不到，国外对中国市场，人民币升值，高档也有人支持，中低档也有在支持，所以，大涨在落是不可能，平稳发展。对于商铺和办公楼，影响也不大，上海的办公楼上升空间会很大，同一地区，在国外，跟同档次的楼，大概是在1.5倍之间，在中国倒挂，有时低，有的持平，上海可供的甲级写字楼太少，都是只租不售，上海投资客不是很成熟，只取差价，办公楼长线投资非常好，租期长，租金回笼快，缺点就是物业管理高。办公楼投资回报率在6-8之前，住宅一般都不超过5的。尤其地段好的，不发愁租金。商铺的升值空间也能大，象南京东路、淮海路跟北京、广州比，都有落差，更不用说跟纽约的第五大街，租金不到1/2，所以，上海的商铺的真实价格还没有完全体现出来。

3、做为行业内的专业人士，你认为目前出的宏观政策，对上海以及全国的房价会产生什么样的影响？06年上海的房地产市场将是怎么的一个走向。

对上海楼市比较看好，不会暴涨，也不会暴跌，区域增长和下跌是不可避免，上涨不会超过20%，中心区域、高档区域不会下跌，郊区只要能会受到小的影响，卢湾区的房源不会低于15000，老公房都是13000，这也正常，在国外，也有几个地方是比较高的。深圳也在涨，但深圳地方小，增长幅度比较小，深圳也有多香港人去那里居住。北京不会象上海这样涨。房子主要集中在四环、五环，现在北京的房价趋于正常，上海人买房比较理智。整个全国个说，还是正常的，客户应该量入为出，上海有很多低阶层，上海市中心空率很低，卢湾和徐家汇等，浦东空率比较高。所以，变空是相对的，在外国，也不是每个人能买不起房子，低怎么办，有国家扶持，所以，每个人都能买得起房子是不可能的。没有一个国家能做到这点。上海30%人买不起房子是正常。地段决定未来的房价。根据自己的情况来订，量入而行，不要一步到位，不要成为“房奴”

4、在目前这种政策环境下，立超房屋推出的海南中高端的楼盘，您认为会有影响吗？

几乎没有影响，海南楼盘的客户几乎不是投资，买来是自住的，当作是长期储或者80%的人是当长期储蓄，所以，在这种情况下影响不大，我们海南的楼盘都在海边、市中心，适合老年人居住，不卖郊区的楼盘，楼盘价格也不高，高的在4000-5000，低的在2000-3000，而且是小面积为主，都以小户型为主，也有大面积，150平米，总价在80万左右。今年销售情况非常好，尤其在五月份展会上，很多人都喜欢。另外还有很多从国外老年人回来，年纪比较大，他们都喜欢海南，都觉得合适，那里水果、海鲜也都比较便宜，所以，综合起来那里居住是比较适合的。

5、现在公司已经有多少家分店，那么06年有没有进一步扩大规模的计划？

现在有37家分店，房屋18家，商铺11家，办公6家，海南有1家，06年将房屋不会增加，要调整，商铺要增加2家，办公增加2家，如果条件许可，在北京可能要再增加一个办公和商铺。重庆和6、您对目前的工作、生活状态感到满意吗？您自己对未来又有什么样的规划？

说实话不满意，目前对现在办公环境不满意，还想买更大，想在淮海路买，“上海广场”我也很喜欢，另外对自己住的房子也不满意，还想再换下，目前我住的富士楼，我想买平面的，我不满足，下面的员工也会向我看齐；我未来的规划，就是想让公司上市，在全国开30个城市，那时商铺能达到1个亿，那我们离上市就不远了，所以前期，我们做好工作，市场要做的逐步做大，如果公司上市了，就会有很大的成就感，而企业也会更加规范化。

7、最后能谈谈你的管理理念和生活哲学吗？

利用一切的资源，通过他人的努力，达到最大化的利益，管理就是授权和监督相结合：“疑人不用，用人不疑”。管理模式就是垂直管理，对各个领导充分授权，包括广告，部门调整，他们对我有目标保证，具体的目标管理，细节管理由他们负责，对管理层来说，业绩和人才都是考核指标，对业务人员严格管理，对高级主管充分授权，对我来说，是对整个公司的模式、趋势、布局和调整。生活哲学呢，我现在的想法很单纯，就是做好现有的工作，把公司尽快做上市；生活上，我这个很简单，很低调，晚上下班后就回家陪家人吃饭，晚上有时也上上网。所以，在生活上，我很是比较简单的。

“有多少店长开多少店，一步一步走”，没有豪言壮语，只有朴实的语言，道出了立超稳定中求发展的经营理念。完善的经营理念会让立超的路走得很顺畅，在这里我们忠心祝愿立超房屋早日上市，道路越走越宽....

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