超级大盘左右周边楼市春申板块将形成商业中心

http://esf.sh.soufun.com搜房二手房网 2006 年5 月25 日艾筠理财周刊

[摘要] 闵行区内的梅陇镇和春申路周边，很多地块上已经矗立起了一幢幢或高或矮的住宅楼宇，鳞次栉比，加上早先就已经成型的新村，梅陇镇和春申路附近已然成为一个新型的超级居住社区。就面积来说，梅陇镇和春申路板块只是占

就面积来说，梅陇镇和春申路板块只是占到整个闵行区很小一个部分，但近几年来在这两个区域内开发建设的住宅项目，却占到了不小的份额。春申路周边作为上海早期规划的四大示范住宅区之一，规划建筑面积为170万平方米。

现在，我们讨论这两个区域内的楼市。

区域描述

梅陇镇和春申路板块分别位于外环线南北面。

在梅陇镇内，兴建中的上海西南大型生活圈正在逐步成型，各种生活配套设施较为齐全。人文气息较为浓厚，高校有上海师大表演艺术学院等，周边还有华东理工大学、上海师范大学（在徐汇区境内）。商业配套完整，大型超市有麦德龙、家乐福、好美家等，在南方商城周边，正在建设一些新的商业设施，这将形成南方商城商圈。娱乐设施有锦江乐园，稍远一点有上海植物园。交通较为便捷，地铁一号线设有两个车站，即锦江乐园站和莲花路站;不久前动工开建的中环线（虹梅路）擦肩而过，正在建设中的上海火车南站近在咫尺，前往虹桥国际机场也只需15分钟左右的车程。公交线路有732路（A/B线）、122路、753路、704（A/B线）、757路、徐闵线、沪莘线等。

春申示范居住区南起春申塘、北至春申路、东到集心路、西达都市路，占地163.3公顷，规划总建筑面积170万平方米，完全建成之后，将成为可以容纳10万以上人口的高绿化、现代化居住社区。目前，春申板块周边生活配套设施不是很完备，但正在改善过程中。公共交通有莘南线、莘滨线、莘金线、闵莘线、莘绍线、莘廊线、莘海线、703路等。

新盘搜索

在区域内，大约有十多个新盘同时开工建设。

新建工地：

在梅陇镇内，新建工地不多。

中梅苑：该案位于虹梅南路、罗秀路口，由上海沪莘置业发展有限公司投资开发，总占地面积为82770平方米，目前二期工程主体已建至15层。

此外，南方城二期位于莲花南路、沪闵路交叉口处，由上海金球房地产开发经营公司投资开发，总建筑面积约12万平方米，共15幢小高层。二期部分建筑已结构封顶。

春申居住示范区内，经过近两年来的集中开发热潮以后，很多楼盘已相继完工，故而在建楼盘也不多。

中城绿苑：该案位于高兴路伟业路，由上海高兴房地产发展有限公司投资开发，总建筑面积104718平方米，总户数1081户，共16幢14层小高层，目前外立面工程已毕，正在拆除脚手架，同时进行小区绿化工作。

上海春城（三期）：该案位于莲花南路1288弄，由上房集团金樱房产公司投资开发，总建筑面积达36万平方米，总户数3000余户，三期共有8幢小高层、2幢高层、15幢多层，多层已结构封顶。同时，总建筑面积达3万平方米的春申购物中心已建至4层。

春申景城：该案位于莲花南路1155弄，由上海莲申房地产有限公司投资开发，总建筑面积约60万平方米，目前在建的为一期工程，由20幢高层组成，总户数约2000套，工程主体已结构封顶。

碧恒广场：该案位于银都路莲花南路口，由上海碧恒实业有限公司投资兴建，总建筑面积约5万平方米，其中3万平方米用于引进大型超市，1万平方米为小面积商铺，欲引进精品店，1万平方米为公寓式办公用房。工程超市部分为3层，精品店为2层，办公用房为16层，于去年9月份动工，预计今年年底竣工。目前各建筑均建至2层。

都市星城：该案位于都市路，由上海中星集团协利置业有限公司投资开发，总建筑面积为52256平方米，整个小区由5幢17层小高层组成，工程于今年2月份启动，将于2005年8月份竣工，目前已建至5层。

可能是受到中环线建设利好的影响目前靠近虹梅南路的中梅苑二期售价较高，达到了8000元/平方米而南方城二期由于靠近南方商城，部分房源售价已经超过了8000元/平方米，相对于不远处的望族新苑，要高出近500元的水平而周边环境相对一般、商业配套设施等稍差的虹梅佳苑的售价则要低得多，报价在5000～5800元/平方米之间。

从去年年底开始，春申板块内先后有多个楼盘开盘，诸如上海春城（三期、万科假日风景、澳塞花园、春申景城、柏林春天（二期）、好世凤凰城等。板块内各楼盘报价大都集中在5800～7600元/平方米之间，6500元/平方米是主力房价，当然有部分楼盘的景观房要高于7600元的水平。人的总体感觉是，楼盘的开发总面积越大，开发商的实力，越强，则楼盘的售价整体水平就要高一些。就具体的楼盘来说，春申景城报价5500～7500元/平方米，上海春城（三期）报价6400～7600元/平方米，柏林春天报价6100～7300元/平方米，奥塞花园（西区）为均价6500元/平方米，万科假日风景（四期）为均价6800元/平方米。

二手房市场

就这两个区域的目前状况来看，二手房以次新房居多。

区域内有好几个新村，如上陇新村、紫藤新村、鸿福新村、罗阳新村、普乐新村、莲花新村、蔷薇新村、高兴花园、银都新村、春申新村等，老公房源出自这些新村。新村建成时间大都在10年左右，房源房型较小，多为一室户或二室户，面积在45～65平方米之间，少量三房面积也不超过90平方米。老公房的单价在5500～6200元/平方米不等。

次新房源来自新近建成的小区，如望族苑、西班牙名园、嘉和花园、名都新城、莲浦新苑、上海莘城等，房龄基本上在3年以内，房型以大面积的二房和三房为主，面积在90～150平方米之间，也能找到160平方米以上的复式，房源单价在6500～7800元/平方米之间，主力房价为7200元/平方米。

潜力评估

梅陇和春申板块这两个地方的房产投资前景如何？通过综合考，还是能够找到一些利好因素，这也说明目前这两个地区还有一定投资潜力可以挖掘。

首先是上海火车南站的开工建设。火车南站工程已经开工了很长时间，各项工程都在有条不紊地进行着。其次就是中环线的开工建设。这两项重大工程的建设，将极大改善梅陇镇的交通状况，提升当地的地段价值。

我们可以梅陇镇周边的次新房价上涨迹象找到注解。在去年5月份，部分楼盘的报价如下：嘉和花苑为5000～5800元/平方米；西班牙名园三为5100～6200元/平方米之间；中梅苑在4750～5300元/平方米。目前，出自这些楼盘房源在当地中介公司的挂牌价达到了7200元/平方米左右，如装修过，挂牌价还要高。两相比较，房价上涨幅度在1500元/平方米以上。当然，这其中也不能忽略地铁的功劳。

春申路周边为上海市示范居住社区，在板块内，陆续建成的小区有名都新城、莘梅新苑、金铭·新水岸都市、中城绿苑、都市阳光花园、柏林春天、万科假日风景都市宜家、上海春城、江南岸、春申景城、好世凤凰城、江南名邸等。目前建设已接近尾声，除了春申景城等少数几个楼盘还在建设中之外，大部分楼盘都已接近交日期。在此区域内，我们要关注的有两个因素，一是大盘现象，再就是商业中心的兴起，这两个因素对房价产生的影响不容忽视。

大盘对房价涨势的影响是显而易见的。在板块内，万科城、春申景城是两个超级大盘，其中万科城规划总建筑面积达55万平方米，春申景城达60万平方米。此外，规划建筑面积达36万平方米的上海春城规模也不小。在去年3月份，上海春城报价为3820～4700元/平方米，万科假日风景为均价4300元/平方米。但在目前，来自大盘的报价已经上涨了近2000元/平方米的水平，周边其他楼盘难道不会随之水涨船高？

商业中心的兴起，也会对房价生很大的影响。在春申路周边，将要形成两个商业中心，其一是在莲花南路附近有两个在建商业项目，和早已开张营业的欧倍德超市、春申汽车汽配商贸城，构成一个商业中心。近3万平方米的春申购物中目前已经建至4层，而购物中心的工作人员招聘工作已4月份完成，正在进行培训工作;不远处的碧恒广场也设有3万平方米的大卖场和1万平方米的精品店，韩国的“易买得”超市将进驻。

另外一个就是仲盛商业中心，位于莘庄地铁站南广场，都市路莘朱路口，总建筑面积达到28万平方米，总投资约18亿元人民币，整个项目预计2005年全部建成。根据商业划，该商业中心突出知名品牌和娱乐两大特色，设计为地面5层、地下3层，其中有6万平方米为超市大卖场、家具卖场、百货公司，此外还设有各种特色餐馆、酒吧和电影院。

商业中心的真正形成还有一段时间，那么也就是说，在商业中心尚未真正成型之前，春申板块还有一定的上升间。

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