别墅提升闵行莘南春申品质未来发展仍有驱动力

http://esf.sh.soufun.com搜房二手房网 2006 年5 月25 日施华理财周刊

[摘要] 闵行区别墅分布比较集中在虹桥镇区域、沿顾戴路一线及周围漕宝路、七莘路、吴中路、都市路和银都路。其中，以都市路、银都路为轴线的莘南聚居区正在成为宜居宜商的现代化新城，而沪闵路高架二期工程正在加快建设，轨

莘南聚居区是由春申居住区发展而来的，范围以春申路为轴线，北起外环线、南至银都路、西起沪闵路、东至龙吴路，外环线从整个板块一侧穿越，为上海中外线间名副其实的一大房地产板块。根据闵行区住宅发展规划，聚居区规划以公寓类物业为主，虹梅路、银都路沿线规划则以别墅类为主。

呈大规模大房型趋势

莘南聚居区内春申路、莲花路沿线，规划以公寓类物业为主，虹梅路、银都路沿线规划则以别墅类为主。区内上海四大示范居住区之一的“春申示范聚居区”，是闵行房地产“十五”发展规划的重点地区，未来将连成总占地164公顷，建筑面积达170万平方米的上海一大住宅基地，目前已经建有上海春申一期、柏林春天、春申城四季苑，新申花城水仙苑等。

莘南聚居区的市场主要靠万科假日风景和柏林春天支撑，成交量超过三分之二。目前，聚居区的开发已经过半，示范区内的住宅格局也已初具形态，一些商业、教育等设施开始投入使用。由于是统一规划的上海市示范居住区，因此，本聚居区内地块都比较大，比较工整，板块内没有出现小规模楼盘。在售的楼盘中万科假日风景为超大型楼盘，柏林春天为大型楼盘，这两个楼盘的在售当期也达到中型的规模。

而根据记者实地调查发现的市场现状是，聚居区内建筑形体迥异，多数楼盘以混合社区为主，在售的楼盘中，以多层、小高层建筑形态为主，另外，在个别楼盘中出现少量高层住宅，如上海春城、万科假日风景、柏林春天都有高层住宅。聚居区的房型以二、三房为主，在售楼盘的三房已经超过二房的比例，而且即将推出的房源中，三房的比例也会占据多数。从房型面积来看，二房主力面积85～100平方米，三房主力面积为110～135平方米，复式为150～200平方米，独立别墅为350平方米左右。

别墅平方米起价6000元

当购房者和投资客纷纷把目光转向上海别墅时，别墅市场的销售战也几乎打到了白热化程度。这无疑给闵行的别墅发展带来了契机，闵行别墅在上海的发展相对是比较早的，目前的闵行区别墅分布比较集中在虹桥镇区域、沿顾戴路一线及周围漕宝路、七莘路、吴中路、都市路和银都路。

随近期闵行别墅向纵深方向的发展，马桥板块、华漕板块、沪闵颛桥板块成为别墅发展的新的热点板块。虹桥镇、漕宝路交通便捷、近市区，地段最好，别墅多为高档，价位大都在8000元以上。顾戴路一带靠近莲华路、莘庄地铁，地段次之，别墅价位分布较广，价位在6000元／平方米以上各个价位段几乎均有分布。吴中路、银都路一带别墅开发较早，分布也比较集中，前者在商业、配套及生活设施方面均已较为成熟，交通也很方便，教育设施相对齐全，但相对新开发别墅基本没有，原别墅所剩房源也不多；后者距离市中心也较近，现有别墅除虹山半岛、月光流域外还有即将开盘的银都名墅等。

事实上，闵行许多很有名气的别墅只能在二手别墅市场上看到，原有的虹山半岛、月光流域目前每平方米单价已超过万元，附近的银都名墅另辟蹊径，通过人性化设计的都市型别墅展开错位竞争，引起市场关注。

现代化新城宜商宜住

莘南聚居区春申居住区由于相对闵行其他几个示范区古美聚居区、旗忠高尔夫别墅区、新华漕别墅区起步来得晚些，因此“配套不全”的难题曾长时间困扰于该板块，不过，未来这一情况会有所改善。

莘南板块成交均价走势稳步上升，记者实地调查将数据综合分析如下，市场平均叫价为5500/平方米，次新二手房市场价格45005000元/平方米；2002年6月至2003年6月3606～4993元/平方米；一年涨幅1390元。

2003年以来，闵行区大力推进春申板块的整体发展，先后新建了一大批现代化商业、文化、娱乐、餐饮等人文化配套设施。今年6，规模达28万平方米的“上海莘城商业中心”在莘庄地铁南广场奠基，这个总建筑面积超过浦东正广场的现代商业城将设置超市、家具卖场、百货公司和中小型商铺，将成为上海地区规模最大的购物中心。7月中旬，红星家具集团和“欧倍德”强强联手，在银都路莲花路建造了3万平方米的“红星·欧倍德”家具广。另外在市政交通建设方面，沪闵路高架二期工程正在加快建设，轨道交通五号线已经试通车等，都为春申板块发展带来新的有利因素，从而使春申板块真正成为闵行区一大宜居宜商的现代化新城。

到2003年10月底，春申板块已在建和建成近20个新型楼盘，绝大多数是中档公寓楼，虹梅南路银都路的别墅先前开发的虹山半岛、月光流域，目前别墅单价已超过万元。12月底即将推出的银都名墅则是2003最新开发的大型别墅小区，其北美风貌的外型和现代化的居住功能正在更新春申板块的楼盘品质，它的即将上市已经引起市场的热烈关注，这是闵行离市中心城区最近的一个别墅小区。

区位优势得天独厚产业发展厚积薄发

莘南聚居区行政隶属于闵行区，闵行区的建设将坚持以提高城市综合竞争实力为目标，着眼于加快发展。城市规划将以现代化为方向，以全面提升环境品质为抓手，力争在较快的时间内，把闵行建设成为最合适人类居住、环境一流、科技文化发达、富有朝气、最具经济实力的上海国际大都市的新城。近期规划重点项目有，大规模开发吴泾地区，建设紫竹园科学园区、和大约4平方公里的森林半岛，成为上海环境最美的科教高地，高起点规划建设浦江镇。启动建设60平方公里的城市森林。

分析莘南聚居区所属区域经济环境，具体表现为，住宅环境综合优势明显，产业发展驱动力强劲。

一方面是区位优势得天独厚，莘庄镇通往市中心城区的地铁一号线终点站和刚刚完成建设的莘闵轻轨起点站在莘庄地铁地面总站交汇，外环线、四号线、沪宁、沪杭高速公路、沪杭铁路以及号称亚洲第一的莘庄立交桥构成了大立体交通网络，使莘庄成为人流物流交通十分便捷的地区之一。莘庄的居住环境优雅舒适、商业文化设施齐全。其中，值得一提的是，莘庄镇公共绿地面积已达到574.1万平方米，人均公共绿地面积28.84平方米，绿化覆盖率31.75％，在全市名列前茅；以莘松路、莘东路为轴线，呈“十”字型的中心街区百余家商业网点向外辐射，购物环境十分舒适。

另一方面是产业发展厚积薄发，未来三年，莘庄镇产业发展将实施“稳二攻三”战略，以此来促进产业结构的优化升级，不断提升全镇经济的综合竞争能力，第三产业发展将注重都市型、精品化房产的开发和城区商业的拓展，进一步构筑大市场、大卖场、大流通的新型商业格局，形成商业、贸易、房地产、金融、通信、旅游服务、餐饮娱乐等综合性的第三产业经营业态。

未来发展仍有驱动力

从目前销售情况来比较分析看，各类房型销售进度明显开始减缓，尚未全部消化。从各板块成交情况看，随着交易价格的提高，交易速度在放慢，表明市场上升空间经有限，市场即将进入盘整期。

当然，在市场进入盘整期间，并非没有促动市场继续往上走的其他利好消息。由紫江集团交大合作开发的紫竹科学园区及大学园区，塑造21世纪最新型的工业生产园区，以水面、森林半岛、水滴环岛、公园广场等为要素，它的建成将极大提升该区综合科技实力及其产业档次，他的产业效应必将辐射至莘南聚居区，并为其创造涨势空间。

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