房奴的前夜银行个贷不应止于“入住还贷”

http://esf.sh.soufun.com搜房二手房网 2006 年6 月8 日曾辉三湘都市报

[摘要] 银行个贷不应止于“入住还贷”■记者曾辉5月17日，招行长沙分行推出了“入住还贷”的新型房贷产品。至此，招行在长沙地区已经拥有了“等额本息”、“等额本金”等八种房贷还款方式。陈源乐此不疲地选择了这种还贷

■记者曾辉

5月17日，招行长沙分行推出了“入住还贷”的新型房贷产品。至此，招行在长沙地区已经拥有了“等额本息”、“等额本金”等八种房贷还款方式。

陈源乐此不疲地选择了这种还贷方式，将本金还贷延迟了12个月。“这是我比较理想的选择，可以在成为‘房奴’之前有一个心理准备期。”

类似的为不同消费者服务的房贷产品，一时间出现在中行、建行、农行、光大等银行。然而，在为老百姓置业的过程当中，银行能否做得更多一些？

“房奴”的前夜

28岁、月薪3000元，总价31万在芙蓉南路购得一套100平方米的小三房，20年贷款21万，月供近1500元，这就是陈源的基本情况。

首付10万后，剩下4万元用于装修。如果选择“等额本息”等还贷方式，则在5月底就要每月还贷近1500元，但交房要等到12月份。这样一来，装修前一万多元的还贷和装修后的拮据生活将难以度过。

在近三年的时间内，长沙房地产四面开花，房价就如现在的湘江水，上涨的后浪直赶前浪。“几年的时间上涨幅度不会少于1000元/平方米”，陈源感叹道，不知道怎么一下子冒出来这么多资金，开发商到处挖坑、消费者四面抢房。

“我终于忍不住了，再不买房价涨了，等于这一年又白干了”。咬咬牙，陈源在二环以外的芙蓉南路买了一套3100元/平方米的住宅。在两年前的2004年，这里仅仅是2000元左右一个平方。

哪来的资金？

搞一块地、拿土地证到银行抵押、从银行贷款、打地基、建售楼部、预售收钱、到银行办理个人贷款、交房拿钱走人，这就是早期开发商的操作流程。

现在呢？“差别不大，只是自有资金增加到了35%%。”一业内人士说道。

2005年央行发布的房地产金融报告显示，房地产开发商70%%以上的开发资金，源头都是来自商业银行。

后来，自有资金提高到30%%、再到35%%，业内洗牌之声一度不绝于耳。

真正洗掉的也就是一些“跟银行关系不好的少数企业而已”，长沙一银行管理公司信贷的负责人说道。至于“关系不好”就比较难说了，这当中有项目风险、是否优质客户等等。不过，事实证明绝大多数企业还活得好好的。

“尽管企业自有资金不断提高，但最大的资金来源还是银行”。一房产开发商说道，之所以银行愿意贷款是因为作为金融机构，在保障贷款安全的情况下，追求资金的增值回报是其目的所在。

所以，一直以来，银行与房企关系密切、水乳交融，尽管时有摩擦。同时，银行之间争夺优质贷款的竞争也异常激烈。

争夺个贷市场

“相比于开发贷款，银行更愿意接受个人房贷业务”，据上述某银行公司信贷负责人透露，因为比较而言，个人房贷的风险小一些。

尽管如此，但一般操作起来，银行开发贷款和个人贷款是“捆绑”进行的。这就意味着一个银行给某个楼盘进行了开发贷款，一般个人贷款也是它来做，除非考虑到风险自动放弃，其他银行才有可能插手进去。

据银行界人士介绍，长沙王府井百货由工商银行提供上亿的开发贷款，但在以后的个人贷款上，工商银行选择了风险较小的三栋住宅贷款，而对前面的商业部分没有提供贷款。

这样一来，中国银行进入了其商业部分的个人贷款，额度超过了一个亿。“需要省分行行长备签”，上述负责人说道。

类似的例子，还有人民东路芙蓉区政府某楼盘，项目开发贷款和个人贷款由三家银行一同提供。

银行不应限于此

正当消费者还在得意于招行“入住还贷”率先出炉的时候，长沙国中置业副总经理陈智深却认为，“内地的小业主太可怜了！”

“在台湾，还没有住进去、产权证上没有自己的名字就开始供房是不可以理解的”，来自台湾的陈智深介绍道。

并且，内地的小业主都在为开发商还银行的贷款。

开发商拿到预售证、连主体结构都没有竣工，如果此时资金出了问题、或者由于各种原因开发商拿不到产权证、或者开发商跑了，怎么办？“这些风险都没有防范措施，小业主只能干瞪眼，认倒霉！”陈智深觉得很不可以理解。如果在台湾，小业主住进去了、拿到了有自己名字的产权证才去办理银行贷款，这样才开始交纳月供，风险几乎降到了零。

“银行还应该做很多，尽管作为商业性的赢利机构，但不应该只为少数人代言”，陈智深认为。

不管怎样，应该感谢银行的个人贷款让我们提前住进了房子，过上了“美国老太太”的生活。但“美国老太”却在天堂发笑，因为我们还要经历交房入住前的“提心吊胆”，与她的“心安理得“还有差距。

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