政策催生二手房转售为租供大于求租金可能下滑

http://esf.sh.soufun.com搜房二手房网 2006 年6 月16 日　中国证券网-上海证券报

[摘要] 据上证房产指数办公室的租赁系统显示，5月份上海市低端租赁市场租金环比微跌0.3%，其中一室租赁均价下降0.8%，而二室租赁均价则小幅上涨0.3%；中端租赁市场中，二室租金轻微上涨0.7%，三室租金则下

中原地产（上海）分析师介绍，由于近期受诸多宏观调控政策影响，上海二手房市场的购房者开始进入观望状态，导致5月份的上海二手房市场产生众多“转售为租”现象。但是，部分地理位置优越、环境理想的优质房产，仍然属于供不应求态势，导致市场价格继续攀升。各个区域不同程度的涨跌幅，与板块间供求关系及客户需求形成密切互动联系。

好房源依旧抢手

从5月份上海各个区域板块的情况来看，市中心区域如黄浦、卢湾、静安等各区，优质的挂牌房源依然表现稀缺，该类房源通常在租赁市场上表现抢手。由于看好其长线投资回报，在宏观调控政策出台之前，已有部分投资者乘市场调整之际，逢低吸纳入市。中心城区的优质房源已连续数月出现供不应求局面，如果市场上有合理价位的放盘，一般很快就能成交。

如南京东路板块上的中福城，由于该区域毗邻人民广场商圈，区域内能够满足外企人士需求的次新房源稀少，因此该盘的租赁市场表现良好，目前一室租金在每月4200元左右。同样，南京西路板块上的中凯城市之光，其涉外高档环境已基本打造完毕，社区内部较为幽静。该盘目前二室租金在每月10000元，三室租金在每月15000元。

此外，上海部分次中心城区的热点板块也出现了租赁活跃现象。相较于市中心区域针对性较强的高昂租金，这些交通便捷、价位合理的租赁房源更易受到过渡型需求客户钟意。

不购房者成新租客

调查显示，5月份的上海二手房市场受到动迁、结婚等刚性需求影响较大，部分客户愿意在取得相应资金之后进行购房，部分客户则在宏观调控政策出台影响下，希望能“看看再买”，暂时放弃了购房计划。因此在观望气氛笼罩之下，这部分人便成为租赁市场的主要客源。他们大部分先期租赁居住在当地，“守”得合适房源之后再行购房。

供大于求或导致租金下滑

上证房产指数办公室认为，从上海二手房市场表现来看，“国六条”出台前后经历了截然不同的现象。政策出台之前，部分购房者已出现观望情绪；随着5月底具体细则出台，征收全额营业税政策时限由2年变为5年，持有物业房龄在2年左右的业主，以及之前已达成初步意向的买卖双方，纷纷赶在政策正式执行前促成交易。

但是，绝大部分业主来不及出售房源，于是导致降价、封盘、转嫁税赋以及“转售为租”大量出现。对于租赁市场来说，未来一段时间受到这项政策的影响，挂牌租赁的房源应该还会增多，有可能会最终形成供大于求，从而导致租金下滑。

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