上海二手房价格指数报告（2006年5月）

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　　　　　上海二手房价格指数报告（2006年2月）

      　  上海二手房价格指数报告（2006年1月）

        　 上海二手房价格指数报告（2005年12月）

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上海二手房价格指数报告（2005年10月）

文  中国指数研究院二手房研究中心

1．上海二手房价格指数走势分析

本月上海二手房价格指数为2185点，较上月上升57点，环比上升2.68%，较上月升幅有所增加。二手房挂牌均价12925元/平方米，比上月上涨337元/平方米。指数与去年同期相比下降32点，同比跌幅为1.44%。

本月除静安、长宁、徐汇区指数出现下跌外，其它各城区指数都出现不同程度的上涨，上涨幅度在1%至6%之间，与上月相比涨幅略大，其中浦东区指数的上涨幅度较大，环比涨幅为6.24%。

2．上海二手房市场特征综合分析

二手房价持续上升市场将价升量稳

本月上海二手房价格指数呈现小幅上升，且升幅比上月有所增加。较上月环比上升2.68%，全市二手房挂牌均价比上月上涨92元。从各城区的二手房价格指数的环比变化来看，本月除静安、长宁、徐汇区指数出现小幅下跌外，其它各城区指数均出现不同程度的上涨。

从各城区及各片区二手房价格指数的环比变化来看，本月只有约30%的片区出现指数下跌，其中徐汇和长宁区指数下跌相对较大，而卢湾、虹口、普陀、黄浦、闸北和浦东六个区的城区及各片区指数都出现了上涨。与上月相比，本月各城区指数涨幅总体上略微缓和，但由于本月卢湾、静安、黄浦、徐汇、长宁五个二手房价较高城区挂牌量比上月有所增加，从而拉高了全市的指数水平，使本月全市指数涨幅高于上月。

4月28号的利率上调，无疑给投资者是雪上加霜，投资成本随月供增加而进一步提升，使得投资收益有所下降，从而使得二手房的供应量加大，但部分持有较好品质的业主，产生了惜售的心理，在经历一段时间的市场观望后，出现房价不降反升的迹象。

5月份连续发布"国六条"和"细则政策"的出台，细则中从6月1日开始，90平米以上的购房首付比例将从原先的20％提高到30％，以及购买住房不足5年转手交易全额征收营业税等，很多购房者为避免卖房者为转嫁税费从而提高售价，加紧在政策实施之前购房，5月底出现较大的成交量。未来二手房的房价走势，关键在于政策的导向及政策实施的力度。

3．区域价格指数分析

以5月份上海二手房价格指数作为参照，根据样本数据显示，黄浦区二手房价格指数仍为保持最高，达3005点，超出全市指数37.53%，闵行区价格指数仍为最低，为1443点。

与4月份相比较，5月份徐汇区和长宁区的二手房价格指数下跌相对较大，下跌分别为104点和123点，环比跌幅分别为4.11%和5.17%。其它各城区指数都呈现不同程度的升幅，其中浦东、闸北和虹口三个城区的二手房指数升幅相对较大，分别上涨了127点、64点和47点，环比涨幅分别为6.24%、3.83%和2.45%。

1）内环区域（卢湾、静安、黄浦）

本月内环区域除静安区指数出现回落外，其它两区的指数仍继续保持上升态势，静安区指数为2605，回落31点，环比跌幅1.18%；卢湾区指数为2647点，上涨32点，环比涨幅为1.22%；黄浦区指数为3005点，上涨56点，环比涨幅为1.90%。

从各片区指数的变化情况来看，除卢湾区的淮海路、打浦桥片区指数和黄浦区的南京东路、豫园片区出现幅度在3%以内的上涨外，其他各片区指数都出现不同程度的下跌，其中卢湾的中山南路片区和静安的曹家渡片区指数跌幅最大，环比跌幅分别为2.45%和2.21%。

本月内环区域二手房价总体走势较为稳定，没有出现较大幅度的涨跌。三、四月份卢湾、静安和黄浦三个城区指数出现持续上涨，本月静安区指数出现回落、卢湾区指数涨势有所缓和，黄浦区指数仍保持2%以内的涨幅，总体涨势有所缓和。这一方面是由于正常的市场调整作用，另一方面是由于新的税收政策即将出台，部分持房者为避免交易成本增加而急于出手，市场房源供给有所增加，从而对价格的上涨起到了一定的抑制作用。

2）中外环区域（普陀、闸北、虹口、浦东、徐汇、长宁、闵行）

本月中外环区域二手房价格指数整体来看较上月涨势更为明显。浦东、闸北、虹口三个城区指数涨幅相对较大，分别上涨127、64和47点，环比涨幅分别为6.24%、3.83%和2.45%；普陀区指数涨幅相对较小，上升24点，环比升幅1.20%；闵行区指数与上月持平；徐汇区和长宁区指数出现下跌，并且跌幅相对较大，分别下跌104点和123点，环比跌幅分别为4.11%和5.17%。

与上月相比，总体来看，本月中外环区域二手房价回升的范围和幅度都较明显，只有约30%的片区指数出现下跌。本月中外环区域除徐汇区和长宁区指数出现下跌外，其它各城区指数都出现不同程度的上升，其中浦东的世纪公园片区和普陀的石泉宜川片区的指数涨幅相对较大，分别上升172点和86点，环比涨幅分别为8.11%和5.92%。此外普陀的真北、武宁长寿片区，闸北的大宁片区，虹口的提篮桥片区和浦东的陆家嘴片区指数上涨较为明显，涨幅都超过了4%，并且在这些指数涨幅相对较大的片区中，大部分的片区指数都出现了连续两个月的持续上涨。

随着地铁4号线在长宁的中山公园片区的开通，加之1号和2号三条轨道交通线路的在此的交汇，使得中山公园成为市中心轨道交通最为便捷的区域，因此也带动了该片区地铁周边房产价值的提升，随着中山公园周边商业设施的不断成熟，其租售价格尚有较大的上升空间。

附：指数编制说明

编制对象：上海市二手商品住宅（不包含别墅）。

样本来源：来自300多家房地产经纪公司挂牌信息、搜房网挂牌数据以及其它媒体挂牌信息。

样本容量：每月采集2万条以上二手房样本挂牌信息，覆盖全市10个二手房交易较为活跃的行政区，220个商品住宅楼盘。

样本信息：每个样本共采集物业类型、建筑面积、挂牌总价、户型、朝向、楼层、周边配套等10个指标信息。

指数基期：以2004年12月为基期，以北京二手房价格基期指数1000点为基准，上海基期指数1883点。

发布内容：全市当期指数、均价，各期指数时间序列，及各城区指数、各片区指数。

发布频率：每月中旬发布上月指数报告。

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