上海二手房价格指数报告（2006年7月）

http://esf.sh.soufun.com搜房二手房网 2006 年8 月18 日上海二手房-搜房网

[摘要] 文中国指数研究院二手房研究中心1．上海二手房价格指数走势分析本月上海二手房价格指数为2231点，较上月下跌3点，环比下跌0.15%，二手房挂牌均价13118元/平方米，比上月下跌154元/平方米。指数

1．上海二手房价格指数走势分析

本月上海二手房价格指数为2231点，较上月下跌3点，环比下跌0.15%，二手房挂牌均价13118元/平方米，比上月下跌154元/平方米。指数与去年同期相比上升56点，同比涨幅为2.58%。

本月除普陀、闵行、浦东区指数出现下跌外，其它各城区指数都出现不同程度的上涨，上涨幅度在1%至8%之间，与上月相比涨幅较小，其中虹口区指数的上涨幅度较大，环比涨幅为7.39%。

2．上海二手房市场特征综合分析

二手房价量齐跌市场观望局面持续

本月上海二手房价格指数呈现小幅下跌，较上月环比下跌0.15%，全市二手房挂牌均价比上月下跌154元。从各城区的二手房价格指数的环比变化来看，本月除普陀、闵行、浦东区指数出现小幅下跌外，其它各城区指数均出现不同程度的上涨。

从各城区及各片区二手房价格指数的环比变化来看，本月有30%的片区出现指数下跌，其中普陀区指数下跌相对较大，而卢湾、徐汇、闸北、黄浦、长宁、虹口和静安七个区的城区及各片区指数都出现了上涨。与上月相比，本月各城区指数涨幅总体上略微缓和。

7月份连续出台了两个房地产宏观政策，给市场造成了一定的影响，由于个税的出台将增加二手房交易成本，短期内挂牌价格将会有一定的上涨，对于买方来说，一方面还没有从营业税政策的影响之中走出，另一方面随着又一轮的政策出台，购房者继续保持观望状态，造成二手房成交量的大幅下降，市场呈现有价无市的局面，对连月来的二手房价涨势起到了一定程度的平抑作用。

3．区域价格指数分析

以7月份上海二手房价格指数作为参照，根据样本数据显示，黄浦区二手房价格指数仍为保持最高，达3266点，超出全市指数46.39%，闵行区价格指数仍为最低，为1456点。

与6月份相比较，7月份普陀区指数下跌幅度相对较大，下跌87点，环比跌幅4.18%。其它各城区指数都呈现不同程度的升幅，其中虹口、黄浦两区指数升幅相对较大，分别上涨了145点和222点，环比涨幅分别为7.39%和7.30%，其余各城区指数涨幅不超过6%。

1）内环区域（卢湾、静安、黄浦）

本月内环区域二手房挂牌价均为上升态势，其中卢湾区指数为2679点，上涨6点，环比涨幅为0.22%；静安区指数为2740点，上涨146点，环比涨幅为5.65%；黄浦区指数为3266点，上涨22点，环比涨幅为7.30%。

从各片区指数的变化情况来看，除卢湾区的淮海路、打浦桥片区指数出现幅度在2%以内的下跌外，其他各片区指数都出现不同程度的上涨，其中静安的静安寺片区和黄浦的外滩片区指数涨幅最大，环比涨幅分别为10.84%和8.42%。

本月内环区域二手房价总体呈现上涨局面，由于该区域的卖方出现了分化，对于利润空间比较大的卖家，他们继续转租或者封盘，而那些利润空间不大的卖家，仍维持原价，而对于买家来说，在经历了去年的政策后，能够承受政策带来的影响，有较迫切置业需求的买家的置业行为受政策的影响较小。

2）中外环区域（普陀、闸北、虹口、浦东、徐汇、长宁、闵行）

本月中外环区域二手房价格指数整体来看较上月涨势比较明显。虹口、闸北、徐汇三个城区指数涨幅相对较大，分别上涨145、87和122点，环比涨幅分别为7.39%、5.18%和4.90%；长宁城区指数涨幅相对较小，上升70点，环比升幅分别为3.11%；普陀、闵行和浦东城区指数出现下跌，分别下跌87点、13点和6点，环比跌幅分别为4.18%、0.87%和0.27%。

与上月相比，总体来看，本月中外环区域二手房价回升的范围和幅度都较明显，只有约30%的片区指数出现下跌。本月中外环区域除普陀、闵行和浦东区指数出现下跌外，其它各城区指数都出现不同程度的上升，其中闸北的大宁片区、虹口的凉城和黄浦的外滩片区的指数涨幅相对较大，环比涨幅分别为9.48%、8.77%和8.42%。此外长宁的中山公园、徐汇的徐家汇、黄浦的人民广场片区指数上涨较为明显，涨幅都超过了6%。

闸北大宁片区拥有大宁灵石公园、上海马戏城、闸北体育场、新型的都市工业园区、中部大型购物中心等综合资源，已成为上海北部的重要商业文化中心。虽然在政策影响下，该片区也受到一定的影响，但由于该片区购房者主要以自住型买家为主，所以受政策的影响较小。以宝华现代城的二手房为例，均价在12000元/平方米左右，比较受到自住客的青睐。