上海二手房价格指数报告（2006年8月）

http://esf.sh.soufun.com搜房二手房网 2006 年9 月15 日上海二手房－搜房网

[摘要] 文中国指数研究院二手房研究中心1．上海二手房价格指数走势分析本月上海二手房价格指数为2247点，较上月上升16点，环比上升0.71%，二手房挂牌均价13211元/平方米，比上月上升93元/平方米。指数

1．上海二手房价格指数走势分析

本月上海二手房价格指数为2247点，较上月上升16点，环比上升0.71%，二手房挂牌均价13211元/平方米，比上月上升93元/平方米。指数与去年同期相比上升83点，同比涨幅为3.83%。

本月各城区的指数出现两边倒的形势，上涨和下跌的城区平分天下，上涨幅度在0.2%至7%之间，最低下跌幅度近6％，与上月相比跌幅比较大，其中，静安区指数的下跌幅度较大，环比跌幅为5.64%。

2．上海二手房市场特征综合分析

静待"金九银十" 市场成"胶着"局面

本月上海二手房价格指数呈现小幅上涨，较上月环比上涨0.71%，全市二手房挂牌均价比上月上涨93元。从各城区的二手房价格指数的环比变化来看，本月各城区的指数出现两极分化的趋势，上涨和下跌的城区平分天下。

从各城区及各片区二手房价格指数的环比变化来看，本月片区指数上涨下跌分布较为均衡，呈现两极状态，其中闸北、徐汇、普陀、虹口、长宁五个区的城区及各片区都出现了上涨，闸北指数上涨相对较大，而浦东、闵行、卢湾、黄浦和静安五个区的城区及各片区指数则下跌。与上月相比，本月各城区指数涨跌幅度都较为明显。

继7月份连续出台了两个房地产宏观政策之后，8月份的央行加息再次给二手房市场带来了进一步的影响。房产交易个人所得税的强制征收；存贷款利率上调0.27个百分点，这般高密度的调控，在我国还属首次，也造成二手房成交量跌入了谷底。由于经过两轮调控之后，二手房交易成本增加的同时房源价格水分的减少，因此短期内挂牌的价格上涨有限，但降价的可能性也不大。而对于买方来说，仍希望房源价格在调控期间能有所下降，购房者在此情况下，并不急于入市，静观其变，市场呈现"胶着"状态，一片有价无市的局面。

3．区域价格指数分析

以8月份上海二手房价格指数作为参照，根据样本数据显示，黄浦区二手房价格指数仍保持最高，达3098点，超出全市指数37.87%，闵行区价格指数仍为最低，为1423点。

与7月份相比较，8月份黄浦、静安指数下跌幅度相对较大，下跌168点和154点，环比跌幅分别为5.15%和5.64％。其它各城区指数涨跌也不一，其中闸北指数升幅相对较大，上涨了117点，环比涨幅为6.65%，其余各城区涨跌指数都不超过4％。

1）内环区域（卢湾、静安、黄浦）

本月内环区域二手房挂牌价均为下跌态势。卢湾区指数为2611点，下跌69点，环比跌幅为2.57%；静安区指数为2585点，下跌154点，环比跌幅为5.64%；黄浦区指数为3098点，下跌168点，环比跌幅为5.15%。

从各片区指数的变化情况来看，除黄浦区的豫园、外滩、人民广场和静安区的南京西路片区指数出现幅度在2.5%以内的上涨外，其他各片区指数都出现不同程度的下跌，其中静安的静安寺片区和黄浦的南京东路片区指数跌幅最大，环比跌幅分别为9.62%和5.20%。

本月内环区域二手房价总体呈现下跌局面，跌幅在所有区域中是最大的。其中，由于卢湾区的房产交易中心对自1995年以来的房产交易的记录相对其他区域来说更为完整，因此有充分的条件按20％的差价来征收个税，这对卖方来说是很难接受的，具有一定经济实力没有资金压力的房主选择暂不出售手中房产，这也是造成整个内环区域下跌局面的主要因素之一。其他区域也因受到一系列政策影响，大都转售为租，而不选择轻易降价。如此高额的个人所得税转交给买方，房价又将大大超出目前市场所能接受的价格，买方在此也不会轻易出手，而将持币观望。这种买卖之间心理的不对称，无疑使整个内环区域的二手房成交跌至谷底。

2）中外环区域（普陀、闸北、虹口、浦东、徐汇、长宁、闵行）

本月中外环区域二手房价格指数涨跌都不一，整体呈现一个上升的态势。除闵行和浦东城区指数出现下跌，分别下跌33点和44点，环比跌幅分别为2.28%和2.01%。其他各城区都有不同程度的上升。其中，闸北、徐汇两个城区指数涨幅相对较大，上涨117点和87点，环比涨幅为6.65%和3.35%；普陀、虹口和长宁三个城区指数涨幅相对较小，分别上升53、35和5点，环比升幅分别为2.64%、1.63％和0.21％。

与上月相比，总体来看，本月中外环区域二手房价回升的范围和幅度都较明显，只有约少数片区指数出现下跌。本月中外环区域除闵行和浦东区指数出现下跌外，其它各城区指数都出现不同程度的上升，其中闸北的大宁、新客站片区、虹口的提篮桥和徐汇的梅陇片区的指数涨幅相对较大，环比涨幅分别为7.97%、5.57%、4.31%和4.20％。其他各城区指数虽有上涨，但各个片区的指数却呈现跌幅的态势。普陀区的整体指数涨幅2.64％，但各片区却都下跌，其中真北、亚新广场分别下跌1.01％和1.26％。

本月该区域总体呈现一个较明显的上升状态。由于此区域相对来说是自住球比较集中的区域。经过一系列的政策，目前二手房市场的投资门槛和成本就提高很多，自住需求成了市场成交的主力军，像闸北大宁、虹口的提篮桥、徐汇的梅陇这些自住需求扎堆的区域自然受追捧，且此区域的老公房和商品房也较集中，这对吸引自住购房者是有很大的优势。以歌林春天的二手房为例，因紧靠大宁绿地，均价在11000元/平方米左右，比较受到自住客的青睐。