上海二手房价格指数报告（2006年9月）

http://esf.sh.soufun.com搜房二手房网 2006 年10 月11 日江丽萍上海二手房－搜房网

[摘要] 文中国指数研究院二手房研究中心1．上海二手房价格指数走势分析本月上海二手房价格指数为2210点，较上月下降37点，环比下跌1.65%，二手房挂牌均价12996元/平方米，比上月下降215元/平方米。指

1．上海二手房价格指数走势分析

本月上海二手房价格指数为2210点，较上月下降37点，环比下跌1.65%，二手房挂牌均价12996元/平方米，比上月下降215元/平方米。指数与去年同期相比上升58点，同比涨幅为2.70%。

与8月份相比，本月各城区的指数依然呈现涨跌互现的局面，闸北、长宁、闵行、卢湾、静安区指数有不同程度的上涨，其中闸北区指数涨幅相对较大；而黄浦、徐汇、浦东、普陀和虹口五个城区的指数都出现了下跌，其中黄浦区指数跌幅最大。

2．上海二手房市场特征综合分析

"旺季"量价齐跌市场依旧平淡

与8月份相比，本月上海二手房价格指数出现较为明显的下跌，环比跌幅为1.65%，全市二手房挂牌均价比上月下跌215元/平方米。从各城区及各片区二手房价格指数的环比变化来看，本月各城区以及片区指数上涨下跌分布较为均衡，涨跌城区、片区的数量基本相当。大部分城区、片区指数表现出震荡迹象，表明市场整体上处于调整期，后市走向尚不明朗。

上海二手房市场经历了八月份的低迷后，在传统旺季的"金九"市场却依然处于低谷，整个二手房市场只有部分动拆迁需求在支撑着。继一系列个税新政的出台，9月份上海新出台的存量房网上备案政策再次冲击二手房市场，买卖双方仍然进行着拉锯战。尽管由于此前受政策影响而大量封盘的业主在心态上稍有改善，将房源重新投入市场，并适当调低价格，然而由于受国家对于房价调控的决心影响，造成买方对后市发展的预期仍不明朗，众多买家依然不急于入市，而选择继续观望。此外，新房市场的挤压作用也是造成二手房市场表现平淡的原因之一。由于部分开发商在金九之际推出各项促销手段，甚至有部分开发商为争夺客户而以低于周边二手房的价格出售，从而吸引了部分购房者转向新房市场，使二手房市场更加"雪上加霜"。但值得一提的是，目前整个二手房市场的投机或投资需求已大大弱化，大量的动迁房、结婚置业者等刚性需求正成为"理性化"市场的支撑力量。

3．区域价格指数分析

以9月份上海二手房价格指数作为参照，根据样本数据显示，黄浦区二手房价格指数仍保持最高，达2991点，超出全市指数35.34%，闵行区价格指数仍为最低，为1462点。

与8月相比较，9月黄浦、徐汇区指数跌幅相对较大，下跌107点和71点，环比跌幅分别为3.45%和2.63%；浦东、普陀和虹口区指数也略微下降，指数分别下降27点、20点和12点，环比降幅分别为1.26%、0.98%和0.56%；其它各城区指数都有所回升，其中长宁、闸北区指数升幅相对较大，上涨了101点和86点，环比涨幅为4.32%和4.58%，静安则是突破上月跌幅最大的格局，本月指数略为上涨，指数上涨5点，环比涨幅0.19%；其余各城区指数涨跌幅度都不超过3%。

1）内环区域（卢湾、静安、黄浦）

本月内环区域卢湾和静安两区指数小幅回调，黄浦区指数继续下跌。其中卢湾区指数为2631点，回升20点，环比涨幅为0.77%；静安区指数为2590点，回升5点，环比涨幅为0.19%；黄浦区指数为2991点，下跌107点，环比跌幅为3.45%。

从各片区指数的变化情况来看，本月除静安区的静安寺、南京西路、曹家渡和卢湾区的淮海路片区指数出现幅度在1.0%以内的小幅上涨外，其他各片区指数都出现较大幅度的下跌，其中黄浦区所有片区的指数均出现不同程度的下跌，其中外滩和豫园片区指数跌幅最大，环比跌幅分别为4.24和3.93%。

本月内环区域除黄浦区指数出现较为明显的下跌外，静安与卢湾区指数在上月出现明显下跌后，本月两区指数都出现了小幅回升。静安区在进入9月中下旬后，一些二手房源的业主心态已经有所改善，之前由于受政策影响而大量封盘不售以及未租出的房源重新投入市场进行挂售，特别是新闸板块，一些业主试探性地调低房价，挂牌量迅速增长，较上月有明显提升。黄浦、卢湾两个区域的二手房市场与8月相比，转售为租的情况也有所减少。黄浦区是受新政影响最大的区域之一，黄浦区的外滩、南京东路两个片区指数下滑较大。外滩和南京东路两个片区的房价很高，且购房人群以投资客为主，是政策打击的主要目标，市场受冲击较大，过高的房价超过了大部分自住性购房者的承受范围，市场观望气氛浓厚，从而造成了目前区域二手房市场萎缩的局面。

2）中外环区域（普陀、闸北、虹口、浦东、徐汇、长宁、闵行）

本月中外环区域各城区二手房价格指数依然呈现涨跌互现的局面。徐汇、浦东、虹口和普陀区指数出现下跌，其它各城区指数都有不同程度的上升。其中徐汇区指数回落较明显，下跌71点，环比跌幅为2.63%。长宁和闸北两区指数涨幅相对较大，上涨101点和86点，环比涨幅为4.32%和4.58%；闵行城区指数本月出现较明显的回升，本月指数上升39点，环比升幅为2.74%。

本月长宁、闵行和闸北区指数都出现较大程度的上涨，其中长宁的古北、动物园片区，闵行的龙柏片区和徐汇的龙华片区指数涨幅相对较大，环比涨幅分别为8.13%、9.17%、5.98%和4.06%。其他各城区指数都有不同程度的下降，其中虹口的提篮桥、凉城片区，浦东的世纪公园和徐汇的植物园片区指数跌幅相对较大，环比跌幅分别为9.19%、6.63%、6.42%和4.02%。

本月中外环区域二手房市场调整现象明显。部分自住较为集中的片区，如虹口的提篮桥、凉城片区等是今年以来一直受到公众关注的热点片区，其二手房价在前月的迅猛增长导致价格的过度透支，因而本月指数出现大幅回落，其中部分片区指数跌幅在5%以上。再者，由于大量总价较低的主打小户型的新房开盘，从而挤压了整个二手房的交易市场，使二手房市场原本在较大程度上倚重的价格优势被渐渐削弱。以浦东的翰城国际为例，由于一直受到世博概念的支持，价格长期保持在11000到12000元/平方米左右，这和在"金九"季此片区新房的促销价格基本持平。