2006年10月份上海二手房价格指数报告{附图}

1．上海二手房价格指数走势分析

本月上海二手房价格指数为2209点，较上月下降1点，环比下跌0.05%，二手房挂牌均价12991元/平方米，比上月下降5元/平方米。指数与去年同期相比上升61点，同比涨幅为2.84%。

本月各城区的指数和上月相比并无太大变化，依然延续涨跌互现的局面，黄浦、静安、普陀和徐汇四区指数出现了不同程度的下跌，其中，黄浦区指数跌幅最大，环比跌幅5.05%；而其他各城区指数略有上涨，其中闸北区指数涨幅相对较大，环比涨幅为6.01%。

2．上海二手房市场特征综合分析

二手房价稳中有降 市场表现平平

与9月份相比，本月上海二手房价格指数下降幅度趋于平稳，指数与9月基本持平，环比下跌0.05%，全市二手房挂牌均价比上月下跌5元/平方米。从各城区二手房价格指数的环比变化来看，本月除闸北区依然保持比较强劲的上涨态势和黄浦区较为明显的下跌外，其他各城区指数上涨下跌都没有表现出很显著的波动。与9月相比，市场总体下滑趋势已缓，已整体趋于平稳。

相对于去年的上海二手房市场的大起大落而言，今年的“银十”市场显得平静许多。经过 “金九”的成色不足，被寄予厚望的“银十”依然是“稳”字当头。市场依旧是置换房屋、动迁以及婚房购置需求在支撑着,基本维持在与上月相当的水平。这主要在于，沸腾许久的“限外”政策在此月正式破冰，众多资金压力不大的投资客为避免政策带来的后市影响，都适当的转入租赁市场,变短期投资为长期投资；再者，由于担心政策引起的后市影响，尽管有许多像浦东内环区域以及静安中心区域这些境外人士比较集中的区域的业主都相应地小幅拉低了房源挂牌价格，但大部分购房者仍然期待房价能够进一步下跌而选择继续观望。另一方面,新房市场进入促销时节,局部地区一二手房价倒挂促使部分购房者转向新房市场，进一步对二手房需求量起到了挤压作用。

3．区域价格指数分析

以10月份上海二手房价格指数作为参照，根据样本数据显示，黄浦区二手房价格指数仍保持最高，达2840点，超出全市指数28.56%，闵行区价格指数仍为最低，为1464点。

与9月相比较，本月大部分城区的指数并无太大变化，黄浦区指数跌幅依然处于领先位置，下跌151点，环比跌幅为5.05%；徐汇、普陀和静安区指数也略微下降，指数分别下降38点、13点和12点，环比降幅分别为1.45%、0.64%和0.46%；其它各城区指数都有所回升，其中闸北区指数升幅最大，上涨了118点，环比涨幅为6.01%，其余各城区指数涨幅相对较小，都不超过3%。

1）内环区域（卢湾、静安、黄浦）

本月内环区域指数整体呈现一个下滑趋势，除卢湾区有小幅回调外，黄浦区和静安区都均下跌。其中黄浦区指数跌幅最大，为2840点，下跌151点，环比跌幅为5.05%；静安区指数也略有下降，为2578点，较上月下降12点，环比跌幅为0.46%。

从各片区指数的变化情况来看，本月除卢湾区的淮海路、打浦桥和静安区的静安寺片区出现幅度不大的上涨外，其他各片区指数都出现较大幅度的下跌，特别是黄浦区域的所有片区的指数均出现较大程度的下跌，人民广场、外滩和豫园片区指数环比跌幅都超过4%，其中，人民广场片区指数最大，较上月下降224点，环比跌幅为6.64%。

本月内环区域除卢湾区指数出现小幅的上升外，黄浦和静安区指数都有下跌，整体呈现一个较明显的下行趋势。内环区域具有生活氛围成熟，交通便利，商业繁荣等多种优势，高档物业聚集，投资客较为密集，因而二手房价受“限外”政策的影响也相对较大。

从指数分析上来看，卢湾区由于地理位置的优势，及其在抗跌性较强的楼盘板块的支撑下，近几个月的指数都保持着一个小幅度的上升。再者，因为“限外”政策在上海的正式破冰，和近阶段人民币汇率的持续走高，使得在此区域比较集中的部分境外客户和一些经历过市场起伏，对政府政策极为敏感的港台业主适时的调整挂牌价，挂出比较合理的价位，促使更多的买方者入市。

相比卢湾区，黄浦和静安两个城区及其各片区，本月价格指数都有很明显的下滑。从各个片区指数来看，黄浦的人民广场、外滩、豫园、南京东路和静安的曹家渡、南京西路片区指数都下降。其中，人民广场片区和外滩片区环比跌幅达到6.64%和4.69%,是所有片区里面跌幅最大的。主要原因还是在于此两个片区是商业、文化、娱乐中心，是投资客最为关注的地段，然而，因政策影响，大部分投资客已经止步。再者，尽管城区价格指数出现连月来的下跌，但从（图３）中得知，黄浦区的二手房价仍然位于全市的最高端，大部分购房者依然选择的是观望。

2）中外环区域（普陀、闸北、虹口、浦东、徐汇、长宁、闵行）

本月中外环区域各城区二手房价格指数整体呈现上涨的局面。除徐汇和普陀区指数出现不超过2%的小副下跌外，其它各城区指数都有不同程度的上升。其中闸北区指数依然有较明显的上涨，上涨118点，环比涨幅为6.01%，为全市指数涨幅最大的；虹口城区指数本月也有较明显的回升，本月指数上升46点，环比升幅为2.15%，其他各城区指数环比涨幅都不超过2%。

本月中外环区域二手房市场渐渐趋于平稳，整体呈现上涨的局面。除普陀和徐汇城区的指数出现小副下调外，其他各城区指数都有不同程度的上升。其中，闸北区的大宁、彭浦、虹口的凉城和浦东的张江高科片区指数涨幅较大，环比涨幅分别为6.32%、6.28%、4.59%和4.88%；其他各城区各片区指数上涨幅度都不超过3%。

与上月相比，总体来看，本月中外环二手房价有个较明显的回升。部分自住较为集中的片区，如闸北区的大宁、彭浦、虹口的凉城这些刚性需求比较集中的片区，本月指数幅度都有很明显的回升,涨幅均在4%以上,这原因主要还就是“限外”政策的破冰，使得市场上很多的境外投资客的流失，造成这些自住需求集中的片区自然受追捧；另外轨道交通线对该地区交通状况更为显著的改善以及动迁置业需求也是一大拉动。再者,本月外环区域的婚房需求也得到了提前的释放。以瑞虹新城的二手房为例，因为紧靠地铁4号线，且主打的户型都是90平米以下的，比较受新婚族的青睐。此外，无税、低税房的受欢迎也是对外环区域指数回升的一个促动。像徐汇区的植物园和闵行区的莘庄这些 60-80平方米朝南的小户型房屋比较集中的片区，都较受购房者关注。

附：指数编制说明

编制对象：上海市二手商品住宅（不包含别墅）。

样本来源：来自300多家房地产经纪公司挂牌信息、搜房网挂牌数据以及其它媒体挂牌信息。

样本容量：每月采集2万条以上二手房样本挂牌信息，覆盖全市10个二手房交易较为活跃的行政区，220个商品住宅楼盘。

样本信息：每个样本共采集物业类型、建筑面积、挂牌总价、户型、朝向、楼层、周边配套等10个指标信息。

指数基期：以2004年12月为基期，以北京二手房价格基期指数1000点为基准，上海基期指数1883点。

发布内容：全市当期指数、均价，各期指数时间序列，及各城区指数、各片区指数。

发布频率：每月中旬发布上月指数报告。

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