http://esf.sh.soufun.com搜房二手房网 2006 年11 月15 日 上海二手房－租房网
承办单位：搜房控股二手房集团、中国指数研究院二手房研究中心
1．上海市及其各城区普通住宅租赁价格指数概况
本月上海普通住宅租赁价格指数为1334点，比上月下跌4点，环比跌幅为0.30%。一居室、二居室、三居室户型房屋平均月租金分别为1944元/月、2266元/月和3412元/月。
本月卢湾区普宅租赁价格指数位于全市最高端，为2063点。杨浦区普宅租赁价格指数最低，为1029点。
10月份上海普通住宅租赁市场主要呈现以下特点：
市场租赁需求有所减少 租金水平回稳
本月上海租赁价格走势整体来看持续上月的下跌态势，但跌幅有所减缓，指数下跌4点，环比跌幅为0.30%。
从上海普通住宅租赁价格指数走势图（图1）可以看到，受季节性波动影响，上海普宅租赁价格指数在春节前后的1至2月间出现了较大幅度的下跌反弹，3月份仍然保持较大涨幅，4月份又出现小幅回调。5至7月间，在毕业学生租房潮的支撑下，需求的增长拉动指数持续走高。8至10月间指数又出现了持续下挫，个税征收政策调整以及外资限购政策的出台对二手房市场产生了较大影响，大量房源转售为租，导致租赁市场，特别是高端租赁市场的供给量明显增加，而由于新房及二手房价的不断下滑，租赁需求并没有出现与供给量相对应的增量，从而导致租金出现下滑，特别是高端楼盘的租金下滑现象尤为明显。10月份内环高端区域租金总体上继续大幅下跌，中外环的中低价位区域租金表现出止跌迹象。
从10月份挂牌样本量户型构成来看，上海的房屋租赁市场中三居室房屋挂牌比重略小，约占总套数的17.56%，而一、二居室房屋挂牌量相对较大，且比重大致相当，各占挂牌总量的40%左右。与上月相比，一居室房屋样本比重基本保持原有水平，二居室房屋样本比重有所增加，三居室房屋样本比重有所减少。与去年12月相比，一、二居室房屋月租金分别上涨了150元左右，三居室房屋月租金上涨了120元左右。从各户型平均月租金的环比变化情况来看，一居室平均月租金上涨47元，环比涨幅为2.50%；二居室平均月租金与上月基本持平；三居室平均月租金下跌28元，环比跌幅为0.81%。
本月各城区指数涨跌互现，其中虹口区、闸北区指数的涨幅与黄浦区、徐汇区指数的跌幅相对较大。内环区域总体上租金继续呈下滑态势，特别是三居室房屋租金下跌尤为明显，中外环区域租金与上月相比跌势明显缓和，部分片区租金出现小幅回升。
3．区域普通住宅租赁结构及价格分析
从样本的城区构成结构来看，本月浦东挂牌样本量所占比重最大，占全市样本总量的28.66%。徐汇、闵行、静安、长宁和普陀区的挂牌样本量所占比重次之，分别占全市样本总量的16.53%、15.25%、10.27%、8.68%和8.51%。卢湾、闸北、黄浦、杨浦和虹口区的挂牌样本量所占比重较小，五个城区的样本量总和约占全市样本总量的12.11%。
从样本 户型构成结构来看，一、二居室房屋所占比重较大，10月份一、二居室房屋租赁挂牌样本量分别占样本总量 39.84%和42.60%。三居室房屋租赁挂牌样本量所占比重较小，仅占样本总量 17.56%。与上月相比，二居室样本比重有所增加，一、三居室样本比重有所减少。
本月一居室样本比重最高的城区为黄浦区，一居室样本占黄浦区样本总量的65.08%；比重最低的城区为闵行区，占全区样本总量的24.12%。二居室样本比重最高的城区为长宁区，占全区样本总量的48.13%；最低的为黄浦区，占全区样本总量的22.22%。三居室样本比重最高的城区为卢湾区，占全区样本总量的37.55%；最低的为虹口区，仅占全区样本总量的7.61%。
本月全市挂牌样本量最大的三个片区依次为浦东的陆家嘴、徐汇的徐家汇和闵行得莘庄片区，有效挂牌样本量分别占全市总量的17.36%、12.27%和11.73%。
本月一居室样本比重较高的片区有卢湾的鲁班路斜土路片区、静安的曹家渡片区、虹口的四川北路片区和黄浦的南京东路、人民广场、豫园片区，占所在片区样本总量的比重超过60%；二居室样本比重超过50%的片区有浦东的八佰伴片区、徐汇的康健片区、长宁的天山仙霞、虹桥和古北片区以及闵行的七宝和古美片区；三居室样本比重较高的片区有卢湾的打浦路片区和浦东的金桥片区，占片区样本总量的比重在50%左右。
10月份各城区指数呈现涨跌互现局面，但大部分城区指数的涨跌幅度相对较小。其中虹口区和闸北区指数上涨幅度较大，分别抬升了44点和32点，环比涨幅分别为4.05%和2.50%；徐汇区和黄浦区指数出现较大幅度下跌，分别下跌了59点和64点，环比跌幅分别为4.06%和3.85%；其它七个城区指数的环比涨跌幅度都在2%以内。
本月内环区域的租金水平继续走低，除静安区租金表现平稳、仅个别片区二居室或三居室月均租金出现小幅下跌外，其它区域租金都表现出普遍的跌势，特别是三居室房屋租金下跌尤为明显，有超过60%的片区本月三居室租金出现了下跌，其中环比跌幅较大的片区有卢湾的淮海中路、黄浦的南京东路和人民广场片区以及徐汇的徐家汇片区，月均租金的下跌幅度在200—500元之间不等。二居室月均租金跌幅较大的有卢湾的淮海中路片区以及黄浦的人民广场、豫园和蓬莱公园片区，环比跌幅在200—400元。一居室租金本月较稳，只有卢湾的淮海中路、打浦路片区和黄浦的人民广场片区的一居室月均租金出现了50—100元左右的跌幅，其它大部分片区一居室月均租金有小幅上涨。
中外环区域10月份的租金走势总体上强于内环区域，普陀、浦东和长宁区的大部分片区租金出现回升局面，但升幅普遍较小。普陀区和闸北区的绝大部分片区一居室月均租金出现上涨，其中普陀的石泉宜川和武宁长寿片区以及闸北的彭浦片区一居室月均租金环比涨幅超过百元。虹口、浦东、徐汇、长宁和闵行区大部分片区三居室月均租金上涨，其中虹口的凉城片区、浦东的塘桥片区、徐汇的万体馆片区以及闵行的漕宝路片区三居室月均租金环比涨幅在4%以上。各片区二居室月均租金涨跌互现，涨跌水平基本相当。
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