2006年12月份上海二手房价格指数报告{附图}

1．上海二手房价格指数走势分析

本月上海二手房价格指数为2206点，较上月下降10点，环比降幅0.45%，二手房挂牌均价12972元/平方米，比上月下降55元/平方米。指数与去年同期相比上升108点，同比涨幅为5.15%。

与11月相比，本月上海二手房价格指数略呈下降趋势，各区指数涨跌互现。 黄浦、卢湾、闸北、静安和徐汇五个城区指数均有一定的增长，闵行区指数与上月持平，普陀、虹口、长宁和浦东区指数出现下跌。其中，普陀区指数跌幅最大，环比跌幅为3.82% ，值得注意的是，本月黄浦区指数打破以往一贯下跌的势头，在历经数月的下滑后，本月指数出现反弹，且上涨幅度相对较大，环比涨幅为3.53%。

2．上海二手房市场特征综合分析

二手房价稳中略降 内环整体回暖

本月二手房价格指数未能延续上月的上涨态势，指数较上月略有下降，为2206点，环比跌幅为0.45%，全市二手房挂牌均价比上月下降55元/平方米。
从各城区二手房价格指数的环比变化来看，与上月相比，本月各区域差异性表现得尤为突出，各城区指数表现出较为明显的波动。除走势一直较为平稳的虹口区指数本月出现较大幅度下跌外，黄浦区指数也打破数月来的下滑态势，本月首次回升并领涨，涨幅为3.53%。

相比11月上海二手房市场的“量价齐增”，本月二手房市不管是成交上还是价格上都未能突破上月，指数较上月略有下降，但下降幅度不大，整个二手房市场渐渐趋于平稳。本月二手房价格指数出现下滑的主要原因有：一、临近年末，开发商迫于政策压力，在年底打出各种促销牌，在部分区域形成一、二手房价格“倒挂”现象，部分买家转向了新房市场，对二手房价形成较大冲击；第二、诸多温州客逐渐松动，部分投资客鉴于年底资金的回笼，资金压力过大，出现抛房现象，价格有所松动；第三、本月网上备案全面实施，不少中介担心手中房源信息被共享，仍抱观望等待心理，导致挂牌量相对减少，买家在此挂牌量不充足的情形下，更多的是选择后市观望，期待各中介在竞争中将挂牌价下调。但值得注意的是，婚房需求在本月得到最大的释放，挂牌均价在80万元以下的两居室房受到追捧。

3．区域价格指数分析

以12月上海二手房价格指数作为参照，根据样本数据显示，黄浦区二手房价格指数仍保持最高，达2788点，超出全市指数26.38%，闵行区指数仍为最低，为1476点。

与11月份相比较，本月各城区指数变化较大。黄浦区指数涨势最为明显，突破数月来的下滑，本月指数上涨95点，环比涨幅为3.53%；卢湾、闸北、徐汇和静安四个城区的指数也均有上涨，分别上升77点、26点、6点和4点，环比涨幅分别为2.89%、1.21%、0.23%和0.15%，闵行区指数与上月持平，其余各区指数均有不同程度的下跌，其中普陀区指数跌幅最大，下跌78点，环比跌幅为3.82%。

1）内环区域（卢湾、静安、黄浦）

本月内环区域二手房价格指数整体呈上升态势，黄浦、静安和卢湾三个城区指数均有上涨，且涨幅相对较大。其中，黄浦区指数为2788点，较上月上涨95点，环比涨幅为3.53%；卢湾区指数为2737点，回升77点，环比涨幅为2.89%；静安区指数为2618点，较上月上涨4点，环比涨幅为0.15%。

从各片区指数的变化情况来看，本月除静安区的曹家渡、南京西路和黄浦区的豫园片区出现环比跌幅不超过2%的下降外，其他各片区指数都出现较大幅度的上涨。其中，黄浦区的人民广场和卢湾的打浦桥片区指数涨幅相对较大，分别上涨了203点160点，环比增幅分别为6.62%和7.10%。

本月内环区域打破以往指数一贯走低的局面，本月指数全面回升，领涨整个上海二手房市场。从指数附表中我们可以看出，本月内环区域价格指数整体上涨及上涨幅度较大的片区都是中高档楼盘集中的片区，以静安的国际丽都城为例，由于此楼盘地处良好的地理优势，且受惠于市场上高档楼盘挂牌量减少，而需求却增加的利好，使得挂牌价一直稳定在2.9~3.2万元/平方米之间，相比上月有较大提升。再者，人民币升值的利好吸引大量外资客追捧内环中心区域的楼盘，间接增强了买卖双方对中心区二手房价格的信心，使得温州客集中的外滩、打浦桥片区抛盘数量减少，且挂牌价抬高，造成房东“惜售”买家“追买”的局面，二手房价格也顺势而升。

2）中外环区域（普陀、闸北、虹口、浦东、徐汇、长宁、闵行）

本月中外环区域各城区二手房价格指数整体呈现下跌的局面。除徐汇、闸北区指数有小幅上升外，其它各城区指数都有不同程度的下跌。普陀和长宁两个城区指数跌幅相对较大，分别下跌78点和38点，环比跌幅3.82%和1.53%；虹口和浦东区指数较上月也均有下跌，分别下跌17点和3点，环比跌幅为0.77%和0.14%；闵行区指数为1476点，和上月持平。

本月中外环区域各城区的二手房价格指数除徐汇和闸北区指数出现小幅回升、闵行区指数与上月持平外，其它各城区都出现不同程度的下跌。从各片区指数上来看，有将近60%的片区指数下跌，其中虹口的凉城片区和普陀的曹杨长风片区指数跌幅较大，环比跌幅分别为5.75%和2.81%。其他大部分片区指数的下跌幅度在2%以内。

与上月相比，本月中外环二手房价整体呈现一个下滑势头。从附表中看出，本月中外环区域的各个片区的二手房价都有较大的变化，房价整体下滑。主要原因在于：一、时值年末，以动迁房为支撑的虹口和闸北的部分片区，因动迁房的全部完工，市场陷入成交低迷状态，价格也随之下调；二、到了年关，许多短期投资客为回笼资金，都适当的抛盘，导致长宁的古北片区和虹桥开发区这些短期投资客集中的区域二手房价整体下调；此外，在浦东陆家嘴片区和虹口的提篮桥片区，因受新房市场的冲击，部分业主也纷纷转售为租或撤盘，以避开新老房源的“价格战”，整个片区的二手房价都下滑。

附：指数编制说明

编制对象：上海市二手商品住宅（不包含别墅）。

样本来源：来自300多家房地产经纪公司挂牌信息、搜房网挂牌数据以及其它媒体挂牌信息。

样本容量：每月采集2万条以上二手房样本挂牌信息，覆盖全市10个二手房交易较为活跃的行政区，220个商品住宅楼盘。

样本信息：每个样本共采集物业类型、建筑面积、挂牌总价、户型、朝向、楼层、周边配套等10个指标信息。

指数基期：以2004年12月为基期，以北京二手房价格基期指数1000点为基准，上海基期指数1883点。

发布内容：全市当期指数、均价，各期指数时间序列，及各城区指数、各片区指数。

发布频率：每月中旬发布上月指数报告。

往期回顾

上海二手房价格指数报告（2006年11月）

上海二手房价格指数报告（2006年8月）

上海二手房价格指数报告（2006年7月）

上海二手房价格指数报告（2006年6月）

上海二手房价格指数报告（2006年5月）

上海二手房价格指数报告（2006年4月）

上海二手房价格指数报告（2006年3月）

上海二手房价格指数报告（2006年2月）

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