大话经纪:交易资金监管能否规范地产经纪行业

嘉宾合影

搜房二手房集团上海公司副总经理  刘宝庆：

搜房二手房集团上海公司副总经理  刘宝庆

各位嘉宾，还有媒体的朋友，还有各位银行的朋友，欢迎大家来参加搜房网本期在线大话经纪节目，在这个节目开始之前为了大家沟通的便利，我先简要介绍一下今天到场的嘉宾，上海汉宇地产董事总经理施宏睿先生，上海中原地产副总经理陈宇珏先生，上海福美来不动产总经理叶小平先生，搜房二手房地产集团副总经理韦志军先生，在我旁边就是上海立超商业地产总裁朱谦先生，我们本期大话经纪的话题就是交易资金监管能否进一步规范房地产经纪行业？

在前不久1月22日的时候，建设部协同中国人民银行下发了一个通知，它通知的题目就叫做《建设部中国人民银行关于加强房地产经营管理规范交易资金和结算资金帐户管理的有关通知》，想必大家都在业内《通知》早就看到了，这个也是我们07年度第一个有关房地产经纪行业的政策，在这个通知中在第六条很明确的提出要规范交易结算资金专用存款帐户开设和资金划转，里面有一些具体的规定。今天我们首先探讨的话题就是这个《通知》出台的背景也就是说为什么在这个时候出台这样一个《通知》，首先请到场的嘉宾就这个问题谈谈自己的看法。

我们大话经纪节目是搜房的传统节目，因为是大话所以大家在发言上可以畅所欲言，尽可能的把这个话题谈得集思广益让我们网友通过这个直播节目对这个话题能够得到很多知识，得到很多认识，就达到了我们举办这次活动的目的。

上海中原地产副总经理  陈宇珏：

上海中原地产副总经理  陈宇珏

我相信这个去年下半年包括在天津，包括在合肥有很多是出现关于经纪公司，包括在天津有一个比较有规模的经纪公司，门店有200多家，一夜之间整个公司关门，卷走的资金达到1.5亿左右，这个跟一系列出现中介公司不规范的操作行为都是有比较直接的关系，也另中央政府想到一定要把中介市场这一条规范起来，因为这的确和近年关于和谐社会的构建会产生一个矛盾，的确是需要规范。

上海汉宇地产董事总经理  施宏睿：

上海汉宇地产董事总经理  施宏睿

当然这是一种案例，我们也可以定性为一个导火线，因为在中央九部委慢慢发的国八条，国六条，包括从之前的所有的手段，包括了很多的组合拳，包括金融方面，政策方面的，其实除了这两项以外也包含了我们的规范，尤其是第三方直接促成交易的人，作为促成交易者不规范，哪怕市场不规范都是不能完成最终的使命的，也是由中介经纪公司来操作里面的内容，所以从这方面可以看到在这个文件上不仅仅只是说资金的管理那么简单，其实我们可以看到整个包括经纪公司的备案，它的执照等等方面，这些都是在规范市场以外的经营者，规范它包括我们有工商的命令，包括我们有金融的手段，如果用到资金必须要有一个专设的帐户以及这个资金的划转已经控制的基础上，政府还是觉得这样可以达到最终的宏观调控的目的。

上海立超商业地产总裁  朱谦：

上海立超商业地产总裁  朱谦

我觉得这个《通知》的出台背景从某种意义上讲在弥补一些漏洞，其实我们中国的中介行业通过十多年的发展逐步在规范，其实资金交易安全上的问题在很早以前就有操作了，有些中介公司对押款都有要求，从某种意义上讲变成一种不用利息的贷款了，天津发生这样的事情是一根导火索，其实在很多年前台湾也是因为没有健全的机制让这个房款交易不那么安全，现在出台的这个政策对整个交易流程来讲是一个规范，而且从某种意义上讲二手房的交易在逐步超过一手房的交易，这对未来的发展有更加多的保障。

搜房二手房地产集团副总经理  韦志军：

刚刚几位谈到背景的问题，我觉得这个背景还有一点是不可回避的，这个实际上也是我们行业内，行业自律的要求，先提出这样一个方案的，恰恰是我们行业内比较有觉悟的行业内的公司，他们也是出于对我们行业的爱护提出这样的建议或者是设想，这些事件伤害的不仅仅是买卖双方，也不仅仅是这个公司倒闭了，它的伤害远远不限于此，会伤害到我们整个经纪行业，好在这些事件没有发生在一线城市，我们可以设想如果像上海这样的一个城市，如果是一个比较有规模的公司发生了这样的事情，我相信我们今天在座的每一个人都会感到有一种危机感，因为在社会上人们对我们的行业会产生更加恶劣的看法，大家在这个业内赚钱会更加的艰难，首先有关政策的出台是我们行业自律的机会。另外我也注意到一点这个《通知》出台以后几乎没有听到一个公开反对的声音，像之前的出台的条例行业内、行业外都对一些政策说了批评的声音，但是这个《通知》的出台都没有听到一些反对的声音，我自己本身来讲对这个《通知》的出台也是非常赞同的，这个也是能够保证在座各位在这个行业内能够长期的、稳定的赚取我们利润回报的必要条件。
上海福美来不动产总经理  叶小平：

我觉得我们这个行业作为一个第三产业服务业来讲，在今天来讲从最初的撮合的阶段，到今天来讲已经成为了一个规模化，包括企业化的运作，在这个行业里面我们可以看到主管机构和法律法规都是非常不完善的，也是为我们这个市场上埋下了伏笔，这也说明我们这个行业在逐渐成熟，也真正需要一个很好的管理或者梳理一下，因为毕竟房地产交易随着这几年的发展价值和流通的量在逐步的放大，这个资金量是相当可观的，像去年上海二手房交易量达到一千五百多万，这个环节没有任何管理和规范的情况下，对于企业或者对于很多有想法的人肯定是会钻空子的，我曾经看到一篇报道说房地产中介行业其实就是一个银行，一家家就是支行，每天交易进来的时候包括客户支付的款项就是等于存进了银行，从这个事情来讲我们今天这个《通知》的出台对我们一些想好好做一些事情的公司来讲是非常好的事情。

搜房二手房集团上海公司副总经理  刘宝庆：
   
说到这里想问一下大家一个问题，在香港有关交易资金这一块是怎么样的做法？
   
上海汉宇地产董事总经理  施宏睿：
   
在香港因为在支票是发的比较流行和比较普遍，下家要交定金到上家的时候支票开出来的比较多，根本很少接触现金，而且开的支票的抬头要确定是房东的，所以在一开始定金方面已经没什么问题了，到中间加到首付款和尾款基本上签了临时买卖合约以后后面的工序会委托到上下家各自的律师楼，在接下去这个买卖已经由各自的律师楼来谈判以及来洽谈，以便证实买卖合同的内容，以便把最后的余款是经过联合院一起送到对方签署，最后把房款交易，所以在香港整个过程里面基本上没有由中介来接触这一块，也没必要，所以一直所有的资金就是要从律师楼来走，哪怕是银行贷款也要经过律师楼审批的，这样就不会出现资金给中介或者第三者去挪用或者占用。

搜房二手房地产集团副总经理  韦志军：

我非常同意施总的看法，目前来讲我们大陆的很多经纪公司他们所承担的业务事实上是远远的超出了经纪的范畴，他们要承担一个估价师的职责，另外也要承担律师的职责，关于买卖双方的签约也要给出建议，第三个还承担一个按揭甚至是担保的服务内容。

上海中原地产副总经理  陈宇珏：

还有检验身份真实性的工作。

上海汉宇地产董事总经理  施宏睿：

包括过户，水电煤其实都是中介所包含在一条龙服务里面的工作。

搜房二手房地产集团副总经理  韦志军：

这个是不正常，也是不对的，经纪公司所收取的佣金是没有办法涵盖所带来那么多角色劳动量和责任。

上海汉宇地产董事总经理  施宏睿：
   
有时候问我们经纪公司情愿越少接触现金越好，因为这个反而带来我们很大的风险，如果政府出台说可以有一个专用帐号甚至有一个独立第三方来处理这个资金的话，实际上我们会更加方便，就是避开了不存在的风险，也避开了有机会发生的风险，我们反而是欢迎用这个方式来处理。

上海中原地产副总经理  陈宇珏：

好象不用很分散自己的精力，现在精力很分散，包括要看出我们的员工，看出我们的帐户，还要跟银行来解释，也提升了我们的成本。

搜房二手房集团上海公司副总经理  刘宝庆：

在《通知》下发之前有些公司，有些城市已经先行做发了这种业务，我现在想替我们网友了解一下，这些东西你们是不是在做，或者你们了解在上海有哪些公司在做？
   
上海中原地产副总经理  陈宇珏：

我们有在做，我们和银行去联系，里面进出的钱银行都是要看相关的材料，业主的身份证，划出的钱是不是到业主的帐号里面，在银行这一块监管了资金帐户，确保进来的钱和出去的每一笔钱都是一一对应的，对于我们自己企业来讲要开独立的帐户，和我们企业内部的帐户是分开的，进去的钱必须要审核，我们也有一套系统，所以门店一收钱以后一打票总部就会知道这笔钱收进来了，按一个合理的时间就会去查这个门店的帐户里面划转的资金帐户里面是不是多了这样一笔金额，收进来以后还有不同的法务，包括我们的财务大概配备了接近50个人的团队去审核这笔钱相应的材料是不是齐全，金额是不是开的准确的，相关的材料都是有效的，收进来以后肯定会发生钱的转移，转付出去就会更麻烦，从业务员开始填一些申请表，到法务的审核，财务的审核，进来的金额是对的，出去的金额也是对的，业主的所有资料都是齐全的，基本上都是走的电子审批的流程，所有的文件和文档都是采用扫描的形式去走，最主要是帐号这类问题这样我们才能出去。

搜房二手房集团上海公司副总经理  刘宝庆：

这样一个流程大概多久？

上海中原地产副总经理  陈宇珏：

很快，如果是顺利的话大概是几个小时就可以完成审核的工作，但是有一些事是不能审的，比如资金的到帐时间，银联的到帐需要三天左右，如果是跨行的话时间就需要更长了。

上海汉宇地产董事总经理  施宏睿：

虽然听上去好象一周是可以处理的，但是客户往往等一两天就会有意见，在上家要收下家钱的时候，如果没见到钱怎么会签这个合同，或者签下以后要一个星期才拿到钱，那么他会跟你说一个星期以后再过来签，所个这个变化还是非常大的，所以我们在中介资金操作里面也遇到很多难度，但是总的来说我们对这个资金监管还是尽量的配合，香港有很多是支票，但是在我们国内支票是不流行的，可能前期比较多的就是现金，也就是说整个流程不得不避免的是一开始的定金基本上都会以现金的交易比较多，但实际上哪怕是现金的交易在我们这种资金的监管里面还是有一条比较多的规定以及这个时间是很短的，我现在放的是一万、两万，这个其实就是一个定金，这个流程是可以接受的，但是最后房价的尾款，现在有两个方式比较多，一个是不做贷款，整批钱通过中介交给上家，一个是银行贷款，经过银行的审定从下家贷款出来给上家的，这个是没问题的，如果是把最后房款交出来的话，还是希望第三方来做这样的事情，如果有银行或者其他的部门可以配合的话当然我们都不希望这个房款经过我们来转，如果我要接受这个转的过程，就要用我的成本来监控以及我要审核，什么时候给都是我们要承担起来的责任，过去也曾经发生过错误，最后的资金是不是给的合适，数字对不对，如果在这方面的话我们是很欢迎第三方来委托，否则的话还是用我们专用的帐户去走这笔帐，如果不出的话就从原来的帐户跑回原来的，否则的话我们本身国内也有这个资金的现金支票，否则没有这些合同银行是绝对不会支持你不正常的交易。

搜房二手房集团上海公司副总经理  刘宝庆：

顺驰在上海操作交易资金的时候你们是如何自己来规范的？

上海顺驰置业副总经理  姚兰：

现在很多人都知道在天津发生很大的事情，这是行业发展的状态问题，包括资金监管是否能进一步监管中介行业，在房地产行业不断变化，这个市场越来越规范，老百姓的要求越来越高，其实是它自己的一个更新换代，然后交易资金当然这里面是非常安全的，整个中国行业的发展脉络来看是在不断的犯错误，然后在解决问题的过程中继续前进的，顺驰可能会是一个纯正本土发展起来的公司，前期在资金监管这一块可能更多的是老百姓提的要求，我放在下家也不放心，我自己放着下家也不放心，然后这个时候提到更信任公司，这个时候前期包括整个发展的状态都是放在中介公司这里，当然现在随着这笔资金量越来越大，而且现在整个社会资金的运用量越来越多，是会引起一定的诱惑，包括刚才说的承担越来越多，现在资金监管更多的是需要一个专业分工，需要不同的部门来做这件事情，所以说就上海目前来做的话也是和银行紧密联系，甚至是前期找公证处主要是让老百姓放心，但是现在交易资金监管的《通知》下来以后，具体怎么实行还是按以前的方式在走。

搜房二手房集团上海公司副总经理  刘宝庆：

原本政策下达以后，你们各个公司的交易都是有一个变化的？

上海中原地产副总经理  陈宇珏：

中原这边变化不大，因为我们原来就已经开设了独立的监管帐户，我们也是看一下有什么具体落实的细则，可以靠这个政策更紧密一些，因为现在银行方面也没有主动的提出一些要求。

搜房二手房集团上海公司副总经理  刘宝庆：

我们很关心这个政策的执行力，各个公司应该有一个统一的做法。
 
上海汉宇地产董事总经理  施宏睿：

资金的托管应该到第三方，或者自己中介成立独立的户口来处理，实际上还是给了一些空间让你们中介如果有专用的话其实是可以的，必须要有一个帐户是专门用于交易结算资金的储存，里面其实就给了两条路，哪怕现在强调要走哪一个，也没有强迫出来的机关，也没有强迫出来的部门帮你做，但是又要做一点工作，所以最好还是要有自己独立的帐号来处理这个房款，否则的话将会出现更严厉的政策，就是我应该怎么样监管你的资金，这个文件只能做一个最之前第一个声音，我通知你了应该要做了，这个应该说要看后续怎么要发招。

上海中原地产副总经理  陈宇珏：

这个和我们国内银行体系是相关的。

搜房二手房地产集团副总经理  韦志军：

刚才您介绍了中原是很早在政府出台规定之前就已经很自觉的建立了一个独立的帐号来监管这个资金，但我有一个问题，当然首先声明我前面所讲到很多公司自律是以中原为代表的公司，您刚刚说到的帐号还是中原的帐号，理论上讲还是没有办法避免我们这个《通知》里面所描述的万一出现了什么问题会给交易双方带来损失的这种危险性。

上海中原地产副总经理  陈宇珏：

企业的钱是不可以直接汇到个人帐户的，如果要实行资金的监管是避免把中原的钱打到帐户上面，为了资金监管的帐户我们和银行是有这样一个协议，银行也要不违反操作的规定和流程，凡是进这个帐号的钱，每一笔钱的出处必须附上买卖协议为基础去做。

搜房二手房地产集团副总经理  韦志军：

这个帐户的户名本身来说是一个私人的？

上海中原地产副总经理  陈宇珏：

不是，是我们企业的。

上海汉宇地产董事总经理  施宏睿：

如果是私人帐号房东和下家根本不知道这个人是谁，政府是否可以成立专门的机构给一个中间的使用，其实这是一个开始的想法，但不可能今天想明天马上就有了，但是会有一个方案会借助香港的以律师楼作为我们的委托者，但是我们国内的律师事务所又没有达到香港这种公信力，我们香港还有律师工会，有一天真的假设律师楼没有转钱走的话，这个问题只会越来越复杂，现在有两个比较简单的处理方式，一个是由政府机构或者是银行，要么就经过第三方机构，如果继续由中介来处理这个业务的话，应该设立专用的帐户来作为这个房款的转变，实际上我们现在都在用这种方式，我们本来就设定了一个帐号，要转给下家的直接打到这个帐户上，我们要出示交易的文件给银行，银行看到以后才放款给下家，哪怕政府没有出这个《通知》之前，一些比较规范的中介公司中原也好，汉宇也好实际上在资金流转过程里面起了一个自我监控的职能。

搜房二手房地产集团副总经理  韦志军：

我有一个担忧，银行目前来讲如果是充当资金监管监护方的话，事实上银行现在还不具备这样的人力和程序来审查诸如刚才陈总所描述的，银行好象不具备这样的专业性来审查交易最后是否真正实现。

中国银行  王主任：

我们银行目前这个文件在落实当中，但是事实上这个文件相关的监管内容在以前就是有的，并不是一个新的内容，中介公司的监管帐户比如说是中原地产我们会是以中原地产这个名称然后括号监管，这个帐户是专用帐户，如果是专用帐户的话是可以把资金划到个人帐户的，这样一个帐户对它进行监管就是凭前面陈总所说到的交易的合同，审核它的资金的流向，资金流向的真实性，就像韦总说的这个过程需要花费银行大量的精力和投入的，但是银行作为一个服务机构这样一个监管的业务是作为我们银行一种中间业务，也是我们现在要大力发展的中间业务，这次的规定其实和以前银行的做法稍微有区别而且比较细化的，就是提到了这个帐户名称怎么规范，比如说中原，然后括号后面是叫客户交易结算资金，其他提到一点很重要的，所有的帐户资金一律只不能提出现金，这个对我们银行来讲操作风险就降低了，或者是把这笔钱退回到原来存进来的地方，或者把这个钱放到应该放的帐户，没有取现的方式操作风险就降低了。

搜房二手房地产集团副总经理  韦志军：

放款的依据是中原地产给你们的通知还是需要交易双方的交易文件？

中国银行  王主任：

我们所有的贷款交易当中交易的风险，首付款的风险是买受人承担的，交易之后的风险是出让人承担这个风险，我们目前做按揭贷款的时候我们控制后面这一段的风险，就是出让人资金的风险我们原则上放款就放给出让人，这样即使没有一个中间资金监管帐户基本上这个款项也是放给出让人，保证了出让人的利益，目前提到的资金监管对我们银行监管来讲意义比较大的是首付款的风险，这块资金需要交给银行来监管的话，应该是在房产交易前由买受人交到银行，银行保管到交易结束再把这个钱付给出让人，来监管首付款资金的话这个操作不会很难，交过来是主动的，然后我划出去凭的就是整个交易行为已经结束了，并且要经合买受人的同意，同意把这个钱给出让人了。
 
上海福美来不动产总经理  叶小平：

资金监管对我们来讲是一个潜在的风险，我们不愿意涉及这个风险，这是我们一直在倡导的理念，就是说在这一块对于我们公司的影响来讲，包括后期的影响都是很少的，结合这次的《通知》，我看了一下这个《通知》是非常初期的，应该说还是一个尝试，刚才王主任讲了跟交易中心是一样的，首期款的支付是要等到交易结束才给出让方，这个在运营过程当中难度是很大的，出让方往往是因为急着用钱才要卖房子，但是又到等到运营结束才能拿到这笔钱，银行接受购买方的委托以后要保证资金安全，这个环节就已经卡死了，如果单纯的从公司上来讲只是过一下而已，有一个保证金帐户也好，还是第三方帐户也好只是把这个钱过了一下，这个意义不是太大，这个主体还是中介方面，和现在其实没什么差别。

上海中原地产副总经理  陈宇珏：

叶总说的这一点，其实要做好资金监管这个事情，我们已经做了很长时间了，除了帐号是一个关键，帐号是规范中介机构不挪用和占用这个钱，但是这个钱到底安不安全和我们的流程是很有关系的，交易双方只是中介的角色，买卖双方愿意达成一致，业主说这个钱给我，我自己去还贷，买家也觉得合理，人家把房子卖给我，拿这个钱去还贷也合理，是不是可以上家就拿着下家的钱去还贷，中介公司是不是可以把首付款的钱直接打到业主的帐号，我们觉得是不可以的，这笔钱如果要交给中原前提就是要通过我中原陪同你去还贷，而不是把钱给到你业主，如果你们两个达成一致，那好不要把这个钱交给我们，类似这样的情况我们就没有办法去监管，我们很坚持政府出面来做监管的事情，包括前阵子也有资金监管的过程，就是规定的很死的，我相信政府才有这个强势的地位告诉双方说必须这么走，中介现在是很为难，因为市场上存在另外一种操作模式，为什么一定要用中原的操作模式，如果是这样这笔生意就不要做。

上海福美来不动产总经理  叶小平：

我觉得这个政策应该是强制性的，就是必须要等到交易结束以后卖方才可以拿到钱，这就是交易流程，那就可以改变现在的作业模式，另外一方必须要接受这样的政策。

上海中原地产副总经理  陈宇珏：

而且到哪里卖都是这样的。
 
搜房二手房地产集团副总经理  韦志军：

但是有一个无法回避的事实，一个流程越方便的时候它就越不安全，反过来讲一个绝对安全的流程就一定是不方便的，我们和二手房交易相关的这么多家机构，比如说买卖双方，经纪公司，银行，政府的房管部门交易中心，它是怎么样寻求一个又方便，又便捷，又能够保障各方利益的程序，真的是太难了。

上海福美来不动产总经理  叶小平：
   
主体不同，利益不同，交易中心管的是交易，银行管你需要资金我来托付帮你做一下，经纪公司管的是中介交易，其他东西可以不管，所以主体不同，不可能做得到，只有建设部或者是房地局强制执行的。

上海汉宇地产董事总经理  施宏睿：
   
但是里面会变成更加繁复了，本来要卖房子交给中介，中介公司整套流程帮你做好就可以拿到钱了，但是有一天告诉它不行了，现在分工很仔细了，钱不能拿了，以后卖了房子等全部交易完才可以拿到钱，如果是一刀切下去，整个以后的二手房的交易买卖将会进入更混乱的交易时期，现在最好的方式就是交给中介来处理，而在处理的过程当中里面如何规范，否则又跑回原始的话题上，变成这个行业又要后退多少年才可以重新起步起来，而且刚才王主任说到银行协助我们去监管，从这个房款到前期的定金也好，其实只能在一个交易模式的概念上是可行的，但实际上陈小姐说的这个可行性也是蛮低的，如果把监管两个字还是要踢开，银行只能做托管，不能做监管，如果做监管的话，银行以后的业务变成要做中介了，银行只能作为托管，钱放我这里，文件是没问题的，看完也是对的，中介和托管结合，如果要推到首付款和定金的话这个难度又会增加，这个流程在全球都没有一个国家是这样做的。

上海福美来不动产总经理  叶小平：

香港那边是合同的细节谈好签署的时候给他钱，还是等到权利转让的时候才给他钱？

上海汉宇地产董事总经理  施宏睿：

肯定到最后才给。

上海福美来不动产总经理  叶小平：

其实是这样的，这个还是做得到的。
 
上海顺驰置业副总经理  姚兰：

我觉得可以按照现在的这种模式，尽量的让我们做得更好一点，建设部出台的监管，我们中介行业出了一些问题，但是问题没有那么的严重，这个中介都出问题了，我觉得不是，可能一两个小问题，或者公司的思路，概念出现问题了，可能解决这件事情的方式是整个大陆交易的状况就是大部分中介在托管，出问题的是有，但是只是一小部分，中原的模式至少现在出现问题也是很少，可以推广到其他的公司，可能这是一个比较简单的解决方式，如果政府真的一刀切的话就真的乱了。

上海立超商业地产总裁  朱谦：

其实像我们现在操作的模式是监管帐户和共管帐户，我们做办公房买卖有两个特点，第一金额比较大，第二贷款比较少，都是一次性付款比较多，如果贷款的话比较安全，因为银行放款直接放给房东，但是我们往往是付了首期款之后后面一大批款项是压在我们公司的，资金量是很大的，我们为了给客户的一个安全性，我们公司本来在银行就有一个专门的转款帐户，这个跟银行是有协议的，而且是共管帐户，客户把这笔钱存到我们帐户去，这笔钱无法转出，一定要我们公司盖章，包括客户也要签字，才能把这笔钱转出去，要么就是产权办好了，我们凭产权证复印件到银行去，银行可以不要客户签字可以转给房东，否则的话都要客户签这个字才能放款，其实这样才能比较安全，客户也是非常放心，房东也是放心，因为产权证办到下家了，就算卖方后悔了，那这笔钱上家也拿不到，所以从某种意义上讲就是监管帐户的实施规定一定要走监管帐户，其实这个是关键，监管帐户是中介开，还是银行开，还是交易中心开我觉得不重要，从限制流程来看的话还是中介开比较正常一点，因为整个流程是能够把握的，到什么程度放什么款，规定出来的时候就要实施，一定是有解决的办法，只是规矩要一样一样做。

搜房二手房地产集团副总经理  韦志军：

我觉得还有一个问题，因为其他嘉宾都是做经纪的，我虽然也算行业中人，我不是做经纪的，我觉得有一个问题需要挑开来说，如果是说买卖双方的帐户由于这个文件的出台，最终不经经纪公司来沾手了，对这个行业的影响我相信是负面的会大于正面的，买卖双方见了面以后把中介公司跳开。

上海中原地产副总经理  陈宇珏：
   
资金不流进中介公司和跳单，在上海这几年还是比较规范的，或者我们收费水平还是比较低，跳单的现象好象比较少，因为他们总想拖一个中介公司在那边比较可靠一点，我们很不愿意做监管，因为监管很麻烦，我们总在买卖双方出现一些纠纷的时候这个钱是给还是不给，比如到了下家开支付钱的时候，这笔钱也到中原公司，但是通知中原公司不要给上家，因为上家物业的费用没有给，但是上家说他在办贷款的过程当中拖了我两个月，令我产生如何如何的损失，这里有一个纠纷，这个钱是给还是不给。

上海汉宇地产董事总经理  施宏睿：
   
如果这个钱是在中原的专用帐户上面，它是直接在操作这一单子的中介方，所以它可以完全马上控制这个款是给还是不给，是马上可以控制的，但是如果这个钱是第三方是银行的话，我们又出现了刚刚陈小姐说的事情，天天跑到银行来说这个钱是我的，给我，然后下家又说这个钱还没给我结清楚不能给，那银行是给还是不给，然后银行又说你们跑到中介去谈，所以只能把这个交易流程恶化，而且会出现究竟以哪个准则为准，谁说了算，如果说打官司，但是更多的情况是为了这几千块也情愿尽快去调节，所以中介也扮演了一个谈判师的角色，这个可能只会把一个很简单的交易流程变成一个很复杂的过程。

上海顺驰置业副总经理  姚兰：
   
对于韦总刚刚提到的资金监管对中介影响很大，我个人不是很同意，尤其在上海您的忧虑可能来源于大家对信任度的缺失，在上海签的合同大部分是首付款在签的合同时候管了，监管在整个业务里面成交量不是很大的一部分，从全国范围来讲上海可能影响不大，但是在某些个别中介发展程度比较低的有可能会出现问题，因为那个时候觉得是完全信任中介公司，以前很多城市包括刚发展中介的城市都不认合同，就是双方约定好了，在这儿给我作证了，有事我就找你，在不发达的城市可能会出现这种状况。

搜房二手房地产集团副总经理  韦志军：

也就是说上海发生买卖双方私下见面，撇开中介公司跳单的现象越来越少。

上海汉宇地产董事总经理  施宏睿：
   
二手房市场有80％肯定是经过中介公司，我们上海的二手房市场已经很成熟，过去哪怕到北京或者到其他的城市曾经也有跳中介的数字是蛮惊人的，我们上海在遵守这个中介行业里面还是比较依赖我们中介在中间办理这个中间的角色，这个还是比较认同的。

上海福美来不动产总经理  叶小平：
   
我其实比较赞同彻底交给第三方监管，我去过北京多次，在04年以前的时候和客户交流的时候说你买房子有没有找中介，他说那个纯粹是骗子，在行业里面影响非常恶劣，所以到现在为止北京三级市场也发展不起来，这也是根本性的原因，老百姓对它实在不相信，发达城市其实更可怕，发达城市交易量更大，资金更大，资金其实就跟银行一样很谨慎的东西，不能随意的，它是一个高压性，所以说在这个点上非常严肃去看待这个问题，在整个交易过程里面首先要考虑第一个问题是安全问题，并不是便捷问题，便捷会产生隐患的情况下其实对我们这个行业是非常不利的，因为一旦我们这个行业的认知在受到打击的时候对我们发展是非常不利的，还有对我们消费者来讲好不容易这辈子就买上两套房子，又撞上这个事情是非常严重的，首先第一要考虑的肯定是交易安全，其次再考虑的是便捷，包括流畅，那个问题我认为要倒过来看，保护消费者利益并且是保护我们这个行业在消费者心目中认知的情况下，是要非常严肃看待这个问题，我认为这个《通知》还是比较随意了一点，可能也是初期的原因。

搜房二手房集团上海公司副总经理  刘宝庆：

叶总完全监管这种观点作为购房者，我们这些网友是非常喜欢的，我们调查了解过有些人实际上也想买二手房，但是最终买了一手房，它可能主要的原因就是怕在买二手房的交易中出现什么问题不太放心，如果真正做到了监管的完全，我们就说消费者在这上面不会有任何的风险在里面的时候，可能对咱们这个行业是正面的。

上海中原地产副总经理  陈宇珏：

这也是一种消费习惯的培养，因为现在上海的交易流程和模式没有一个定论，有些人就会估算说今天签合同了，明天就可以拿钱了，如果这样的消费习惯固化下来，大家都知道今天签了合同两个月以后才能拿到钱。

搜房二手房地产集团副总经理  韦志军：
   
我倒是觉得现在把定金或者是首期款交给中介公司去监管，这个风险的绝差度，作为买卖双方来讲倒并没有特别的感觉到有多么危险，真正感觉到危险的是政府，还有我们行业中的有识之士，作为一般的购房者来讲他们对这个不管用什么程序来实现买卖，他们对风险没有达到这样的高度。

上海中原地产副总经理  陈宇珏：

不过要提醒他们，要看一看公司，政府考虑的是大公司也会出问题。

搜房二手房地产集团副总经理  韦志军：

因为大公司不出问题就不出，一出问题就大了。

上海汉宇地产董事总经理  施宏睿：
   
现在还有些客户虽然它的信息是从小信息拿到的，但是最后还有一个现象是情愿跑到大公司这里来交易，到最后签合同以及把资金经过中介转的时候找到大中介公司，其实客户还是希望经过中介来处理这样的事务。

搜房二手房集团上海公司副总经理  刘宝庆：
   
今天我们也没有请小中介的代表，小中介也是做这种生意的，你们能不能站在这样的角度来探讨一下？

上海中原地产副总经理  陈宇珏：

我是不否定这个市场越来越规范，大中介的市场要比小中介大，如果正常的政府把这些都规范了，交易流程都统一了，有一个第三方实现全面的监管，在这个信任度方面其实是缩小了小中介和大中介之间的差异。

上海立超商业地产总裁  朱谦：
   
我是不同意这样的观点，其实真正的房地产交易这个流程通过一个合同的执行和监督是不一样的，其实大公司和小公司最大的区别就是在品牌影响力，就像我们很多人买手机，我们一般都是找大的手机品牌去买，至少安全，我们一直在讲像我们公司为什么找专业的律师来签合同，这个会比较有说服力，自从我们去年开始全部做办公房买卖以后我们三个法务全部有律师职业证书的，就很清清楚楚，客户就非常放心，对你的合同有比较有认可性，对整个流程客户也比较放心，这个是最关键的，其实真正在上海要把客户钱拿走也不是那么容易的事情，不管大公司，小公司要把这么巨额款项挪用也不是很容易的，因为时间太短，不像天津从买卖开始到交易之后才放整个款，整个流程一个多月，就押一个多月，像顺驰在天津就是这种模式，在上海不可能，定金给你也就是两三天，包括专款专用还贷时间也是很短的，所以在上海资金的风险是比较少的。

 
上海汉宇地产董事总经理  施宏睿：
   
我还有一点，如果纯粹在资金监管上，哪怕刚才陈小姐说的有一个专用帐户的话，刚才谈到既然大家都是经第三方来监管资金的话，大公司和小公司的距离是拉近了，因为钱都不在我这里可以放心的去做，其实我们说的大公司和小公司有没有影响，我们可能会谈到以前上海有蛮多的小公司实在还是想用这笔所谓的房款来做它的一种经营手段，以致资金的周转、回转，以前小公司从它经营的房租，因为它的业务量是比较少，希望中间能赚取多一点的差价，如果这个钱给它托管，差价从何而来，所以他们当时希望这个钱在我这里，门店经营可以先用一下，也可以作为我们公司的盈利部分，最后这个钱才可以转给你，实际上小公司在这个资金上已经在挪用，如果现在我们说的所有的都必须交给第三方，其实小中介的影响这方面才是最大的影响，因为上海五、六年前也确实发生过的因为这个资金最后转出来而公司完全倒闭。

搜房二手房地产集团副总经理  韦志军：

挪用不属于你的钱去做生意，这个东西可能会逃避一时的风险，但是如果养成了这样的经营模式，那么后期可能会出现的风险就会更大。
   
搜房二手房集团上海公司副总经理  刘宝庆：

这里提到了租赁监管就是指的买卖方？

上海汉宇地产董事总经理  施宏睿：
   
租赁就没什么内容了，要么就是包租下来然后转租出去。

搜房二手房集团上海公司副总经理  刘宝庆：

北京的我爱我家也曾经做过租赁方的监管，但后来实现下来并不好。

上海中原地产副总经理  陈宇珏：

现在在上海我爱我家房屋租赁是占到很大的一块，是类似于包租下来然后再租出去。

上海汉宇地产董事总经理  施宏睿：
   
先要借下来先把租金先付了，然后再转租出去，这个就承担了一定的风险。

搜房二手房地产集团副总经理  韦志军：

但是这个时候会收租客两个月或者三个月租金的押金。
 
上海汉宇地产董事总经理  施宏睿：

相对现在的租客也没有人愿意先付很长时间。

上海立超商业地产总裁  朱谦：

有的时候会比较便宜，比如一个月付四千块人民币，一年就是三万六。

搜房二手房地产集团副总经理  韦志军：

你把房屋交给他，他好象不会付押金给你，不管我租不租出去我付你一个月，但是押金不会付你的。

上海立超商业地产总裁  朱谦：

对。

上海汉宇地产董事总经理  施宏睿：

如果把下家的资金先到到自己的公司，作为资金的利润是另外一种方式，但是如果综合整个市场来说，中介不应该参与这种的经营模式，否则的话就存在很多的不明朗风险，因为不仅仅是纯粹是中介的角色，已经参与了里面的交易过程。

搜房二手房集团上海公司副总经理  刘宝庆：

像施总和陈总你们租赁业务大概占到什么比重？

上海中原地产副总经理  陈宇珏：

如果按成交量来说租赁的成交量和买卖的成交量是接近1：1。

上海汉宇地产董事总经理  施宏睿：
住宅的买卖比例和租赁比例是差不多，现在月租金的70％，一套只能那700多块，但是一套房屋的买卖可能是两千块。

搜房二手房集团上海公司副总经理  刘宝庆：
   
我们今天讨论的话题最后一个就是我们在做本期节目之前，在网上也有一些推广，也有网友特别委托我们要问清楚一些问题，能不能这个政策下达了以后，他们在买二手房的时候在资金上就绝对不会出现任何问题了？是不是可以这样说？最起码说经纪公司出现问题把我的预付款卷走了。

上海中原地产副总经理  陈宇珏：
   
客户的钱一定要进到帐户，如果客户的钱是进到这个帐户的，可能会说是监管了，但是如果不进这个帐户的就很难说，怎么样把客户的钱一定强制进这个帐户，就像我们这些自律的帐户，还没说开这个帐户就已经独立开了帐户。
 
上海汉宇地产董事总经理  施宏睿：
   
这个《通知》已经出来了，但是在执行上面的困难是很大的，包括没有一个完整而且没有详细的规定说我们几月几日开始就通过什么机构来处理，这个是完全没有的，大家可以知道本身在交易过程里面就出现很大的困难，要执行起来资金一定要监管，我们所说的专用帐户哪怕已经设计了，用什么手段在专用帐户里面作为什么指标在监管而且什么指标的监管已经到位，这个完全没有指标性的，所以现在只有更多的去找愿意自己做自身去监管的大的中介，才能达到我们所说的交易是安全的，那么就放心继续去买卖了，继续放心交给我们这个行业去处理，也许我们现在更多的是选择，选择一个品牌中介比去想究竟什么时候政府会落实到每个帐户上的安全交易会更实在，否则的话就根本不用去买卖了。

搜房二手房集团上海公司副总经理  刘宝庆：
   
今天我们交易资金监管的话题到现在为止我们这个节目也快接近尾声了，在座各位对这个话题有没有哪个方面想说的，我们利用这个时间再重述一下。
 

上海立超商业地产总裁  朱谦：

我比较赞同施总的观点，其实最重要的改变买卖流程的执行不执行，走正规的中介还是比较安全一点。

上海顺驰置业副总经理  姚兰：
   
其实我觉得这个《通知》本身，《通知》没有具体说谁执行，但是老百姓会知道有这个事情，现在老百姓重视了对自身也会有一个提高，做中介的公司也会自己更加自律一些，大家都会有一些这样的意识，我觉得本身这个《通知》的效果已经达到了，今天所做的沟通也都是有利于今后发展的。

 
中国银行  王主任：
   
整个监管过程在交易当中会存在不同的情况，具体怎么监管最主要我们要有自我的保护意识，如果提出来需要银行监管，我们银行或者是中介都会提供很好的服务。

搜房二手房集团上海公司副总经理  刘宝庆：
   
你们收这种服务费大概是收多少？
上海中原地产副总经理  陈宇珏：

现在还没有收。

中国银行  王主任：

如果是和贷款业务配套来做的话不会收很多费用。
 
上海汉宇地产董事总经理  施宏睿：

现在我们扮演这么多的角色都收那么多就不得了了，我们现在就收一些中介费。

上海顺驰置业副总经理  姚兰：
   
中介更希望做自己专业的事情，资金监管说白了已经是一些延伸的服务，今后的发展就是做信息和服务，其他这些都由其他的部门去配合。

 
搜房二手房集团上海公司副总经理  刘宝庆：

姚小姐所说的观点是我们今天来的大公司的一种共识，都不想管那么多的杂事，因为自己本身也不想从中得到什么利益。我们本期大话经纪节目到现在结束了，非常感谢各位来参加我们本期的活动，也欢迎大家参加我们以后的大话经纪节目，谢谢大家。

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