2007年1月份上海二手房价格指数报告{附图}

http://esf.sh.soufun.com搜房二手房网 2007 年2 月7 日江丽萍上海二手房－搜房网

[摘要] 文中国指数研究院二手房研究中心1．上海二手房价格指数走势分析本月上海二手房价格指数为2173点，较上月下降33点，环比降幅1.50%，二手房挂牌均价12774元/平方米，比上月下降198元/平方米。指

文中国指数研究院二手房研究中心

1．上海二手房价格指数走势分析

本月上海二手房价格指数为2173点，较上月下降33点，环比降幅1.50%，二手房挂牌均价12774元/平方米，比上月下降198元/平方米。指数与去年同期相比上升83点，同比涨幅为3.97%。

与上月相比，本月上海二手房价格指数继续呈下降趋势，跌幅较上月略增，各区指数依然延续涨跌互现局面。黄浦、卢湾、虹口、长宁和闵行区指数有不同程度的增长，其中，闵行、黄浦区指数增幅相对较大，环比增幅分别为2.51%和2.33% 。其他各城区指数均有下跌，其中，闸北区指数跌幅最大，环比跌幅为4.24%。

2．上海二手房市场特征综合分析

市场整体进入淡季二手房价受股市影响较深

本月上海二手房价格指数依然保持上月的下滑趋势，指数较上月有较大下降，为2173点，下跌33点，环比跌幅为1.50%，全市二手房挂牌均价比上月下降198元/平方米。

从各城区二手房价格指数的环比变化来看，与上月相比，本月各区表现得较为平静，各城区指数没有较明显的波动，依然保持上月涨跌互现的局面，但整个城区指数下跌较快。

相比上月的上海二手房市场，本月的二手房市表现得较为平淡，交易活跃程度锐减，价格指数也整体向下调整。主要原因在于：一方面，是受春节前后传统置业淡季的影响，有意购房者都寄希望于后市的市场调整，因此仍然准备谨慎看待后市，另一方面，随着部分动拆迁刚性需求的基本释放，市场主导地位已渐渐被置换性需求客户所替代，这类型的客户对房源要求很高、本身并不急于购房，市场需求量减少，而卖方主导已经由投资客向实力房东转移，他们资金充裕，不急于卖房，卖房很大程度是为了置换，并不急于抛房；再者，虽受最近股市、政策调整等原因，大部分投资客都抛盘筹集资金投向股市，但也有部分买家受“心理降价预期”困扰，希冀房价有所下调，选择春节后适时进入楼市；此外，新房市场的优惠活动，在部分区域甚至形成“一、二手房价格倒挂”现象，这也造成了部分二手房客源的分流。但值得注意的是,由于近期股市的影响，部分投资客急于将资金转向股市，低价抛盘，形成交易小高潮。总体上，上海的二手房市场呈现出一个平稳过渡的状态。

3．区域价格指数分析

以1月上海二手房价格指数作为参照，根据样本数据显示，黄浦区二手房价格指数仍保持最高，达2853点，超出全市指数31.29%，闵行区指数仍为最低，为1513点。

与12月份相比较，本月各城区指数依然涨跌互现，变化较大。黄浦、卢湾、虹口、长宁和闵行区指数均有小幅上升，环比涨幅分别为2.33%、0.44%、2.32%、0.04%和2.51%。其它五个区指数均有不同程度的下跌，其中闸北区和徐汇区指数下跌相对较大，分别下跌92点和76点，环比跌幅分别为4.24%和2.90%。

1）内环区域（卢湾、静安、黄浦）

本月内环区域二手房价格指数整体呈上升趋势，除静安区指数有小幅的下跌外，黄浦和卢湾区指数均有上涨。其中，黄浦区指数涨幅相对较大，为2853点，较上月上涨65点，环比涨幅为2.33%；卢湾区指数为2749点，较上月上涨12点，环比涨幅为0.44%。

从各片区指数的变化情况来看，本月除静安区的静安寺和卢湾区的中山南路片区出现环比跌幅不超过2%的下降外，其他各片区指数都出现不同幅度的上涨。其中，黄浦区的人民广场和外滩片区指数涨幅相对较大，分别上涨了120点101点，环比增幅分别为3.67%和3.94%。

本月内环区域延续了去年12月局面，保持了较为稳定的上升趋势，继续领涨整个上海二手房市场，黄浦区的各个片区更是出现全面上涨。由于前期积压过重“降价预期”心理在本月渐渐被“赶在春节前完成置业大事”的心理所代替，众多自住客追买中心区域老公房的现象屡发生，以黄浦区的弘辉名苑为例，此房源挂牌价上月就一直稳定在11000元/平方米左右，而本月因置业心理的改变，挂牌价就上升到12000元/平方米左右了，相比上月有较大提升。再者，由于受市中心新开盘量有限，二手房源不断被消化的影响，业主抛盘速度放缓，多选择观望下一步行情，造成房东“惜售”买家“追买”的局面，二手房价格也随之上升。

2）中外环区域（普陀、闸北、虹口、浦东、徐汇、长宁、闵行）

本月中外环区域各城区二手房价格指数依然保持上月的下跌局面，跌势较上月明显。除闵行、虹口和长宁区指数略有上升外，其它各城区指数都有不同程度的下跌。闸北和徐汇两个城区指数跌幅相对较大，分别下跌92点和76点，环比跌幅4.24%和2.90%；普陀和浦东区指数较上月也均有下跌，分别下跌48点和24点，环比跌幅为2.45%和1.13%。

本月中外环区域各城区的二手房价格指数除闵行、虹口和长宁区指数出现环比增幅不超过3%的回升外，其它各城区各片区都有较大程度的下跌。其中，长宁区的中山公园和闸北的大宁片区指数下跌相对较大，分别下跌140点和98点，环比跌幅分别为5.65%和4.76%。

与上月相比，本月中外环二手房价依然保持上月的下滑局面。从各片区指数的变化情况来看，本月大部分片区指数仍然呈下跌趋势，主要原因在于：一、时值年末，原本以婚房、动迁需求占主导地位的客户渐渐被置换需求客户所替代，这类型的客户对房源要求很高、本身并不急于购房，而房东方则为了筹集资金，急于抛房，导致近期二手房价下调。二、因近期股市火爆，部分投资客急于将资金转向股市，开始低价抛盘。如浦东陆家嘴片区的“世茂滨江花园”，就因为短期温州投资客集中，近期出现放盘价格仅为购入时的成本价现象，导致整个区域内二手房价都受影响，为之下调。三、临近春节，闵行、长宁区因受新房市场促销影响，部分业主都纷纷把价格一调再调，以此来分流新房客源的入市成交，如闵行区的“蔚蓝城市”此月挂牌价现已调至9500元—1.05万元/平米，较上月有所下滑。此外，前期过分透支的中高档楼盘，本月未能继续受捧，一些卖家为出盘，甚至举起附送花园、物业费的牌，直接影响了本月古北、虹桥等中高档楼盘集中的片区二手房价。